BouwUpdate 3e kwartaal 2017

Bouwproductie groeit verder en capaciteitsproblemen nemen toe

Rabobank verwacht dat de bouwproductie dit jaar met meer dan 5% groeit. Een positiever vooruitzicht dan na het eerste kwartaal, toen de verwachte groei tussen de 4% en 5% lag. Dit komt onder andere door de toenemende vraag naar nieuwe woningen en bedrijfsgebouwen. Daarnaast zorgt het recordaantal verkopen en verhuizingen in de markt voor bestaande woningen voor veel verbouwingen. Dit stuwt de onderhouds- en renovatieproductie. De infrasector groeit minder snel, maar de positieve ontwikkelingen in de nieuwbouw zorgen er wel voor dat werkvoorraden van bedrijven, die wijkinfrastructuur aanleggen, toenemen. Naar verwachting zal de groei binnen de infrasector volgend jaar verder toenemen door een aantal grote wegenprojecten die van start gaan. 

In algemene zin wordt het tekort aan arbeidskrachten door steeds meer bouwondernemers als een belemmering gezien. Ook het aanbod van bouwlocaties kan niet voldoen aan de vraag, waardoor de prijzen in de woningmarkt stijgen. De productiviteit in de sector is de afgelopen jaren onvoldoende toegenomen om een antwoord te bieden op het groeiende woningtekort.

Markt en concurrentie: toenemende risico’s door prijsstijgingen van arbeid en materialen

De verwachte groei van de bouwproductie ligt in 2017 met 5% een stuk lager dan in 2016. Toen groeide de bouwproductie nog met 7%. Ook in 2018 verwachten we een verdere daling van de bouwproductie. De capaciteitsproblemen en daarmee gepaard gaande prijsstijgingen lijken daarmee vat te krijgen op de sector. Een tekort aan arbeidskrachten, gestegen materiaalprijzen en te weinig beschikbare bouwlocaties zorgen ervoor dat bouwers selectiever worden in de projecten die ze aannemen. Bedrijven zetten hun prijs scherp neer of laten juist bewust opdrachten schieten, omdat hun orderportefeuilles inmiddels vol zitten. Daarnaast hebben ze de korte termijn geen zicht op nieuwe collega’s.

De instroom vanuit bedrijfsscholen blijft achter, waardoor alles op alles wordt gezet om oudere werknemers te behouden. De afgelopen jaren is er zowel uit de reguliere opleidingen als uit de bedrijfsscholen weinig instroom geweest in de sector, omdat er simpelweg geen uitzicht op werk was. Met het einde van de crisis in zicht is geprobeerd om oudere werknemers later uit te laten stromen. Het aandeel van werknemers ouder dan 55 jaar is dan ook fors gestegen.

Voor groei bouwproductie meer personeel nodig
Ongeveer 1 op de 5 bouwondernemers ervaart het tekort aan arbeidskrachten als belemmering voor de bedrijfsactiviteiten. Dit blijkt uit de enquête die het CBS aan het begin van het 3e kwartaal onder bouwondernemers heeft afgenomen. Een enorme stijging in vergelijking met een jaar eerder. Toen gaf slechts 1 op de 15 ondernemers aan dit als een probleem te beschouwen. Een tekort aan personeel leidt niet alleen tot minder productie, maar de schaarste leidt ook tot een stijging van prijzen. De prijzen van gespecialiseerde aannemers, toeleveranciers en inmiddels ook materialen lopen op, maar kunnen niet altijd worden doorberekend aan opdrachtgevers. Dit zorgt voor een toename van risico’s voor met name middelgrote en grote aannemers die projecten eerder voor een relatief scherpe prijs hebben aangenomen. Daarnaast voldoet het aanbod van bouwlocaties niet aan de grote vraag naar woningen en de huishoudensgroei. Deze achterblijvende productie draagt bij aan de opwaartse prijsdruk in de woningmarkt.

Meer omzet geen garantie voor zonnige toekomst
De omzetontwikkeling laat een gemengd beeld zien. In de burgerlijke en utiliteitsbouw lijken ondernemers tot en met mei dit jaar nog weinig last te hebben gehad van capaciteitsproblemen. Wanneer men hogere prijzen voor arbeid en materialen neerlegt, lukt het om projecten te starten en uit te voeren. De dalende omzetontwikkeling in de gespecialiseerde bouw laat zien dat onderaannemers hun personeelsbestand niet op korte termijn kunnen uitbreiden.

In het kielzog van de woningnieuwbouw is de grond-, water- en wegenbouw (infrasector) weer op een groeipad terecht gekomen. Maar omzetgroei is nog geen garantie voor een beter rendement in de infrasector. Juist nu capaciteitsproblemen voor prijsstijgingen zorgen, komen meer bedrijven in een lastige positie. De hogere prijzen kunnen niet doorberekend worden aan de opdrachtgever, met een stijging van het aantal faillissementen tot gevolg. Deze faillissementen zorgen vervolgens voor vertraging van bouwprojecten en leggen naast de eerder genoemde capaciteitsproblemen extra druk op de markt.

Capaciteitsproblemen zijn handrem op woningnieuwbouw
Het aantal verleende bouwvergunningen is een goede voorspeller van het aantal op te leveren nieuwe woningen. Wanneer zicht is op een voorverkoopscore van 70% of meer, dan worden in de meeste gevallen de vergunningen aangevraagd. Wanneer we naar het aantal afgegeven vergunningen op jaarbasis kijken, dan zijn er in juli 2017 ruim 35% meer vergunningen verleend in vergelijking met een jaar eerder. We hebben het dan over bijna 62.000 vergunningen. Daarnaast steeg in dezelfde periode het aantal opgeleverde nieuwe woningen (huur + koop) met 29% naar 61.000. Wel lijkt er recent een stagnatie op te treden in de vergunningsuitgifte. De reden hiervoor is het eerder genoemde capaciteitsprobleem. Dit zet een rem op de vergunningen en uiteindelijk de woningbouwproductie. Ondanks dat in het eerste halfjaar van 2017 er op jaarbasis ruim 7% meer nieuwe koopwoningen verkocht werden, zien we ook hier in de laatste maanden stagnatie optreden.

Brancheorganisatie NVB signaleert bovendien dat ontwikkelaars en bouwers in het eerste halfjaar 2,7 keer meer nieuwbouwwoningen verkochten. De koper van een nieuwbouw woning kan op dit moment landelijk gezien kiezen uit gemiddeld 2 nieuwe woningen, terwijl dit er een paar jaar geleden nog 10 waren. Niet zo vreemd dat het genereren van nieuw aanbod en daarmee omzetontwikkeling bij projectontwikkelaars onder druk staat. Het opstarten van eerder stilgelegde projecten kost tijd en een aannemer die het project kan uitvoeren is lastig te vinden. Nieuwe projecten ondervinden bovendien hinder van de sterk afgenomen capaciteit bij gemeentes, waardoor de tekorten aan ambtenaren zorgen voor vertraging in het toetsen van ingediende plannen en het aanwijzen van bouwlocaties.

Daling aanbod koopwoningen zorgt voor stabilisatie verkoop
Het aanbod van bestaande koopwoningen is fors afgenomen. Hierdoor wordt verwacht dat het aantal verkooptransacties na 2017 stabiliseert of zelf afneemt. Met mindere verbouwingen in de koopwoningmarkt tot gevolg. Daartegenover staat dat de renovatie- en verbouwproductie dit jaar nog stevig doorgroeit, maar ook daar zorgen de capaciteitsproblemen voor een rem op de groei.

Van woningcorporaties als aanjagers van renovatiewerkzaamheden is maar beperkt compensatie te verwachten. Zij moeten hun complete voorraad (2,4 miljoen huurwoningen) gemiddeld op energielabel B hebben in 2021, maar in de praktijk groeien de aantallen verduurzaamde en gerenoveerde woningen langzaam. In 2015 werden er 34.000 woningen energetisch verbeterd, krap 1,4% van het totale corporatiebezit. Corporaties wikken en wegen te midden van opgelegde wetgeving en de beperktere investeringsruimte. De beslissing tot het bouwen van meer nieuwbouwwoningen betekent in veel gevallen minder investeringen in verduurzaming van de bestaande woningportefeuille.

Utiliteitsbouw profiteert van economische groei, maar prijsdruk blijft
In de utiliteitsbouw (bouw van bedrijfsgebouwen) is de waarde van de afgegeven vergunningen een goede graadmeter voor de bedrijvigheid. De waarde van de afgegeven vergunningen zit sinds eind 2016 in de lift. In juni 2017 lag de waarde van de afgegeven vergunningen op jaarbasis ruim 7,5% hoger dan een jaar eerder. Een groot deel van de bouw van nieuwe bedrijfsgebouwen wordt gebaseerd op de vraag naar logistiek vastgoed, zoals distributiecentra voor grotere retailers en logistieke dienstverleners. Ook de vraag naar bedrijfsruimtes door lokale ondernemers neemt toe, maar met een meer bescheiden impact. Er is wel zorg over het snel toenemende aanbod van logistieke gebouwen. Speculatieve bouw verstoort op termijn het evenwicht in deze sector.

Voor bedrijfsgebouwen zoals kantoren, scholen en winkels zijn de voortuitzichten minder positief. De aanzienlijke leegstand in specifieke regionale kantorenmarkten en de structurele veranderingen in het winkellandschap temperen de nieuwbouwontwikkelingen. Doordat de vraag in de bouwsector aantrekt en capaciteitsproblemen ook naar de utiliteitsbouw doorsijpelen, wordt het voor gemeentes moeilijker om nieuwe scholen te bouwen. De stijgende prijzen van arbeid en materialen maken het lastiger om een aanbesteding te laten lukken, omdat de bouw van scholen is gebonden aan specifieke normbedragen. Ondanks de verbeterde bouweconomie blijft er flinke concurrentie en prijsdruk in de utiliteitsbouw. Doordat de grotere aannemers in de afgelopen jaren veel leergeld hebben betaald voor complexe projecten, focussen zij zich nu liever op kleinere, regionale projecten die traditioneel het domein zijn van mkb-bedrijven.

Infrasector profiteert van woningnieuwbouw
De nieuwbouw woningproductie heeft gezorgd voor meer vraag naar nieuwe wijkinfrastructuur. Denk hierbij aan wegen, bestrating en bekabeling. Dit is een aanjager voor de omzet in de infrasector. Nieuwe bouwlocaties zijn momenteel niet snel genoeg beschikbaar, waardoor we de omzetgroei van de buizen- en kabelleggers in het eerste halfjaar zien afnemen. In juni 2017 groeide hun omzet slechts met 3%, terwijl dit een jaar eerder nog meer dan het dubbele was.

Vanuit de Rijksoverheid is minder geld beschikbaar voor waterveiligheid. Daarnaast hebben grote wegenprojecten last van eerder uitgevoerde bezuinigingen. Vanaf 2018 is er meer budget beschikbaar en zal de omzetgroei in de wegen- en tunnelbouw steviger zijn. Op dit moment zien we gemeentes en provincies meer investeren in wegen en rioleringsonderhoud en dit effect zal volgend jaar doorzetten. Daarnaast passen netbeheerders hun infrastructuur aan op de energietransitie en daarmee zorgen ze voor de nodige vraag naar uitbreiding en verzwaring van electriciteitsnetwerken.

Vooruitzicht

Rabobank verwacht in 2018 met 4% een lagere groei van de bouwproductie. De woning- en utiliteitsnieuwbouw vormen een stevige basis voor de productie en de infrasector trekt verder aan. De verbouw- en renovatieproductie van woningen groeit echter beperkt, omdat het aanbod van bestaande woningen afneemt en het aantal verhuizingen mogelijk stabiliseert. Woningcorporaties hebben in de Woonagenda een flinke verduurzamingsambitie neergelegd, maar in 2018 blijft ook hun bijdrage aan verbouw- en renovatiewerkzaamheden naar verwachting nog bescheiden.

Technologische innovaties oplossing voor veel uitdagingen
De behoefte aan meer personeel hangt samen met de uitdaging om de productiviteit te verbeteren. De inzet van slimme innovaties is nodig om het tekort aan personeel te compenseren. Ook kan de inzet van technologie leiden tot meer winst, doordat onnodige kosten worden vermeden. Daarnaast is er behoefte aan slimme oplossingen die de gebouwde omgeving verduurzamen en bijdragen aan een circulaire bouweconomie. Steeds meer opdrachtgevers sturen hierop. Waar duurzaamheid zich richt op het halen van de energiedoelen voor de gebouwde omgeving, is het nog zoeken hoe we de circulaire bouwuitdaging moeten formuleren. Het Transitieteam Bouw verwacht eind 2017, in lijn met het grondstoffenakkoord, een concrete en uitvoerbare agenda voor de periode 2018-2023 te presenteren. Op deze manier moet de ontwikkeling naar een circulaire bouweconomie worden versneld. Er zijn momenteel veelbelovende projecten gerealiseerd en in ontwikkeling.

Lees meer over de technologische ontwikkelingen en circulaire bouweconomie

Wet- en regelgeving: uitstel van twee wetten met grote impact

In de BouwUpdate van het vorige kwartaal zijn we ingegaan op de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen. De voorgenomen ingangsdatum van deze wet was 1 januari 2018, onder voorbehoud van goedkeuring door de Eerste Kamer. Na kritiek uit de markt op de uitvoerbaarheid van de wet en de onduidelijke rolverdeling tussen de gemeente en de kwaliteitsborger, heeft de Eerste Kamer besloten de stemming over het wetsvoorstel uit te stellen. Dit geeft de (demissionaire) minister de mogelijkheid om de wet aan te passen, maar leidt daarmee ook tot een latere invoeringsdatum. De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen zal niet eerder dan in 2019 ingevoerd worden. Het voordeel hiervan is dat aannemers meer tijd krijgen om te investeren in de opzet van een degelijk gebouwdossier. Hiermee kan de aannemer bewijzen dat een gebouw voldoet aan de regelgeving. Daarnaast kan het dossier dienst doen als bewijs bij conflicten en rechtszaken. Uiteindelijk moet de wet leiden tot lagere faalkosten en een sterkere positie voor opdrachtgevers door de verbrede wettelijke aansprakelijkheid van de aannemer bij (on)zichtbare gebreken.

Ook de geplande ingangsdatum van 1 juli 2019 van de Omgevingswet is uitgesteld. Hierdoor kunnen aanpassingen goed worden doorgevoerd en hebben gemeenten voldoende tijd om zich hierop voor te bereiden en systemen aan te passen. De minister geeft de voorkeur aan zorgvuldigheid boven snelheid. Een nieuwe ingangsdatum is nog niet genoemd. De Omgevingswet combineert meerdere bestaande wetten, zoals de Woningwet, de Wet ruimtelijke ordening, de Wet geluidhinder, de Wet milieubeheer en de Waterwet, maar geeft gemeenten ook meer ruimte voor maatwerk. Dit moet leiden tot een eenvoudiger proces en het sneller starten van bouwprojecten. Het nadeel van het uitstellen van de wet is dat bedrijven en burgers voorlopig niet bij één loket terecht kunnen dat het verzoek onderling afstemt. Zij moeten voor een omgevingsvergunning nog steeds bij verschillende afdelingen langs.

Contact

Rabobank