Na jaren van waardedaling veerde de kantorenmarkt in 2016 op. Dalende leegstand, selectieve nieuwbouw en een substantiële hoeveelheid sloop en transformaties zorgden voor meer marktbalans. Deze positieve ontwikkeling concentreert zich wel vooral op een aantal kenmerkende locaties. Voor veel kantoorruimte in de minder kansrijke gebieden zal een nieuwe bestemming gezocht moeten worden.

  • In 2016 is met 1,08 miljoen m² een record aan kantoorruimte aan de voorraad onttrokken, mede door transformatie. Het merendeel in de grote steden, Arnhem, Amstelveen, Hilversum en Eindhoven. Opvallend is dat vorig jaar in Rotterdam en Den Haag meer vierkante meters uit de markt zijn genomen dan in Amsterdam.
  • Ook in andere gebieden wordt meer geïnvesteerd in transformatie. Zo'n 40% van het aantal panden dat uit de voorraad werd genomen stond buiten de Randstad. In vierkante meters betrof dit bijna 30% van de voorraad. Dit betekent dat buiten de Randstad gemiddeld genomen kleinere kantoren worden gesloopt en getransformeerd.
  • Op homogene kantoorlocaties is het transformatiepotentieel lager. Ook is in veel kleinere kantoorsteden aanmerkelijk minder vraag naar alternatieve functies als wonen, (hoger) onderwijs en hotels. Dit vraagt daarom om meer maatwerk en een gerichte marktbewerking.
  • Het nieuwbouwvolume in 2016 nam ten opzichte van 2015 nam met ongeveer een derde toe tot circa 200.000 m², mede door oplevering van enkele grotere kantoren in de Randstad. Opvallend genoeg staan de grootste nieuwe kantoren niet in Amsterdam, maar in Utrecht (WTC) en Breda (Gerechtsgebouw).

  • Vooral door de vele onttrekkingen is een forse hap uit het aanbod genomen. Begin 2017 was circa 7 miljoen m² kantoorruimte beschikbaar, 9% minder dan begin 2016.
  • Het structurele aanbod van drie jaar of langer ligt echter stabiel op 30% van het totale aanbod.
  • De opname bleef stabiel op 1,2 miljoen m². De economische groei had positieve effecten op de vraag naar kantoorruimte, maar kantoorverplaatsingen gaan nog vaak gepaard met een inkrimping van het aantal vierkante meters.
  • In de grotere kantoormarkten genereren flexibele kantoorconcepten steeds meer vraag. Deze markt is de laatste vijf jaar verdubbeld tot circa 500.000 m². Het gevolg is dat een deel van de marktvraag niet meer automatisch in statistieken zichtbaar wordt.

  • De gemiddelde huurwaarde van kantoren daalde in 2016 met 3,1% tot € 117 per m² (bron: Calcasa). De huurwaarde komt tot stand door per periode referentiehuren toe te kennen aan alle kantoren in Nederland.
  • Vooral in gebieden waar de vraag en het aanbod structureel uit elkaar liggen, zien we huurwaardedalingen. Er zijn nog altijd veel locaties in Nederland waar deze situatie geldt en waar transformaties nog moeilijk van de grond komen.
  • In een beperkt aantal kantoorgebieden zien we daarentegen gematigde huurstijgingen. Hieronder vallen verschillende locaties in Amsterdam. Maar ook in Rotterdam, Utrecht en Breda zijn op enkele locaties tophuurprijzen gerealiseerd, die hoger liggen dan in voorgaande jaren. Op locaties met echte krapte, zoals de Amsterdamse Zuidas of het centrumgebied in Amsterdam Zuidoost stijgen de huren zelfs fors.
  • Contractvormen veranderen door de groeiende wens naar kortere contracten, aanpasbaar ruimtegebruik en kantoren met een hoog servicegehalte. Contracten worden hierdoor meer exploitatiegedreven.

  • Met circa € 6,6 miljard aan beleggingen waren kantoren vorig jaar de grootste beleggingscategorie. Verschillende portefeuilledeals en enkele grote single-assetdeals zorgden voor sterke groei. De grootste afgeronde single-assettransacties vorig jaren waren het kantorencomplex Piet Heijn Buildings in Amsterdam en First Rotterdam in de gelijknamige stad.
  • Veel kantooreigenaren hebben kantoren verkocht om nog gebruik te maken van de lagere overdrachtsbelasting die per 1 januari 2018 afloopt.
  • De vier grote steden namen het grootste beleggingsvolume voor hun rekening. Hier zijn de aanvangsrendementen gedaald tot 5,25% (netto). Op de Zuidas daalden de aanvangsrendementen zelfs tot onder 4,5%. Buiten de grote steden zijn aanvangsrendementen gestabiliseerd.

Sectorprognose

  • Door de goede economische conjunctuur neemt de werkgelegenheid in 2017 toe met ongeveer 2%. In kantoorhoudende branches, zoals de zakelijke dienstverlening en de ICT, wordt flinke groei voorzien. Bij de overheid en financiële dienstverlening krimpt het aantal werkenden. Omdat de arbeidsmarkt krapper wordt, is na 2017 een afvlakking van de werkgelegenheidsgroei reëel. 
  • Op basis van deze gezonde ontwikkelingen verwachten wij dat de kantooropname licht stijgt ten opzichte van 2016. Maar vanwege de hoge beschikbaarheid wordt dit grotendeels opgevangen in bestaand kantorenaanbod. Alleen op enkele locaties met extreme krapte, zoals de Zuidas, het centrum in Amsterdam en het Rotterdamse stationsgebied wordt een tekort aan kantoorruimte zichtbaar.
  • Door de vraag naar flexibiliteit in gebruik en automatisering/digitalisering van arbeidsprocessen komt er de komende jaren structureel minder behoefte aan kantoorruimte. Om deze reden verwachten wij dat de hoeveelheid kantoorruimte in gebruik niet meer toeneemt, ondanks dat het aantal kantoorhoudende banen wel groeit.
  • Afnemende kantoorbehoefte wordt het meest gevoeld in kleinere kantoormarkten waar veel gestandaardiseerd kantoorwerk plaats vindt. Transformatie en/of sloop wordt hier meer noodzaak dan nut. Wij zien in veel steden nog veel onbenut transformatiepotentieel en groeiende interesse van marktpartijen om in gebieden buiten de grote kantoorsteden te investeren.

  • De mate van kansrijkheid op de Nederlandse kantorenmarkt is scheef verdeeld met slechts een beperkt aantal zeer kansrijke gebieden en veel regio’s waar de vooruitzichten beneden gemiddeld zijn. 
  • Dit komt hoofdzakelijk doordat kantoorhoudende organisaties zich concentreren in meer stedelijke gebieden. Zij trekken elkaar aan en de aanwezigheid van talent en menselijk kapitaal speelt een belangrijke rol.
  • Het perspectief op investeren en financieren van kantoren is het hoogst in de vijftien grootste steden in met name de Randstad, Noord-Brabant en sterke provinciesteden als Groningen en Arnhem.

  • Na een waardedaling van ruim 40% sinds het uitbreken van de laatste economische crisis keert het tij. In 2016 werd er voor het eerst in jaren weer een stijging van de waarde behaald.
  • De belangrijkste drijfveer hiervoor is de sterk dalende leegstand door de combinatie van relatief weinig nieuwbouw en een substantiële hoeveelheid sloop en transformatie. De lagere leegstand heeft een positief effect op de waarde van kantoren. Wij verwachten dat het hoge volume van transformaties ook de komende jaren de nieuwbouw ruimschoots overtreft, waardoor de voorraad verder daalt.
  • Ook de economische omstandigheden hebben een grote bijdrage. Zo leidt de werkgelegenheidsgroei die we vorig jaar zagen, en die de komende jaren aanhoudt, tot een sterkere basis aan de vraagzijde van de markt.
  • Ten opzichte van het recordjaar 2016 verwachten wij minder kantoorbeleggingen. Dit komt door een tekort aan core beleggingsvastgoed. Wel verwachten wij dat het beleggingsvolume boven het historisch gemiddelde uitkomt. Ten aanzien van de waardeontwikkeling verwachten wij dat deze in komende jaren gematigd positief zal zijn, tenzij zich onverwachte ontwikkelingen voordoen. Bij een onverwacht sterke stijging van de rente of een scenario dat leidt tot een snelle destabilisering van de Europese Unie.