Er is een flink tekort aan betaalbare woningen, terwijl de vraag hoog is. Hierdoor stijgen de prijzen van zowel koop- als huurwoningen, vooral in stedelijke gebieden. Ook de interesse van beleggers is groot, maar geschikt aanbod droogt op. Gebiedstransformatie en transformatie van maatschappelijk vastgoed bieden nieuwe kansen om de marktdruk te verlichten en duurzame ambities te verwezenlijken.
Vooruitzichten
- De verwachting is dat pas na 2020 het woningtekort langzaam afneemt. Voorlopig blijft hierdoor sprake van een hoge vraag naar woonruimte, vooral in de stedelijke gebieden. Dit biedt perspectief voor verdere huurprijsstijgingen. De Rabobank verwacht wel dat de huurgroei afneemt, omdat de betaalbaarheid onder druk staat.
- De toegenomen vraag naar middeldure huurwoningen zal op lokaal niveau leiden tot verdergaande verplichtingen bij nieuwbouw. Gemeenten willen huurwoningen bestemmen en behouden voor middeninkomens. Dit kan het rendement onder druk zetten.
- Woningcorporaties gaan meer investeren in nieuwbouw en het verduurzamen van hun woningvoorraad. Om deze projecten te financieren zullen zij naar verwachting oudere woningen met een relatief slecht energielabel verkopen.
- De vraag onder investeerders naar courante huurwoningen zal in 2018 het aanbod blijven overtreffen. Dit uit zich in stijgende prijzen en meer woningen die boven de leegwaarde verkocht worden. Door de lage rendementen en het beperkte aanbod zullen investeerders vaker uitwijken naar steden buiten de Randstad of kleinere plaatsen nabij grote steden.
- De beleggingsinvesteringen in zorgvastgoed nemen verder toe. Door de vergrijzing is er een toenemende behoefte aan wooncomplexen in de buurt van voorzieningen waar ouderen zelfstandig kunnen wonen.
- Bij transformatieobjecten kunnen partijen zelf waarde toevoegen. De komende jaren worden minder kantoren en juist meer maatschappelijk vastgoed en winkels getransformeerd. Met gebiedstransformaties zijn grote stappen mogelijk om in woningen te voorzien op locaties waar de meeste vraag is.
Gebruik en voorraad
Meer vraag naar middeldure huurwoningen
Zowel de huur- als koopwoningmarkt staat onder druk. Enerzijds doordat de laatste tien jaar te weinig woningen zijn gebouwd. Anderzijds door de groei van het aantal (eenpersoons)huishoudens. Door de toegenomen krapte (figuur 1) vertoont de koopwoningmarkt symptomen van oververhitting, zoals korte doorlooptijden en forse prijsstijgingen. Maar ook de huursector kenmerkt zich door tekorten. Hoewel de toelatingsgronden zijn aangescherpt, blijven wachtlijsten in de sociale sector onverminderd lang. Vooral middeninkomens hebben het lastig op de woningmarkt. Voldoende middeldure huurwoningen - dat zijn woningen met een huur tussen € 710 en € 1.000 per maand - zijn essentieel voor een gezondere woningmarkt, want een steeds grotere groep is aangewezen op dit segment.
Hoge bouwproductie noodzakelijk om woningtekort in te lopen
Neemt het aanbod in de particuliere huursector dan niet toe? Jawel, en behoorlijk sterk ook. De particuliere huurvoorraad is de laatste vijf jaar met 20% gegroeid tot iets meer dan één miljoen. Maar de toevoeging van 170.400 huurwoningen is te weinig geweest om de toegenomen vraag op te vangen (figuur 2). Dat komt ook doordat de voorraad aan koopwoningen maar 3,2% is toegenomen en het aantal sociale huurwoningen zelfs met 0,8% is gedaald. Met de verwachting dat in de periode tot 2025 er nog eens 600.000 extra woningen nodig zijn, oplopend tot ongeveer een miljoen in de periode tot na 2030, is duidelijk dat de woningbouwproductie top-of-mind zal zijn in het komende decennium. Extra inzet is nodig op het segment middeldure huur. Onderzoeksbureau Stec Groep heeft berekend dat er de komende vijf jaar behoefte is aan 76.000 tot 100.000 middeldure huurwoningen.
Stedelijk wonen dankzij transformatie
De woningvraag concentreert zich steeds meer op stedelijke gebieden. Zowel jongeren als ouderen willen in of nabij een stad wonen, dichtbij werk en voorzieningen. De markt heeft hiervoor een oplossing gevonden in het transformeren van stedelijke leegstaande gebouwen. Vooral kantoren zijn de laatste jaren getransformeerd naar appartementen met een middeldure huur. Volgens het CBS zijn er op die manier in vijf jaar tijd zo’n 34.000 woningen bij gekomen.
Bij micro-appartementen (< 50m²) wordt de beperkte privéruimte gecompenseerd door gemeenschappelijke ruimtes en gedeelde voorzieningen. Het aantal belangstellenden overstijgt doorgaans het aantal beschikbare woningen. Naast kantoren lenen ook andere lege gebouwen zich voor transformatie. Soms door gebouwen te behouden, soms door gebieden hiervoor geschikt te maken. De Rabobank verwacht dat gebouw- en gebiedstransformaties substantieel gaan bijdragen aan de invulling van de woningbehoefte in de komende vijftien jaar.
Beleggingsmarkt en prijzen
Veel beleggingen, maar honger beleggers nog niet gestild
Het woningtekort zorgt voor een groeiende druk op de koop- en huurwoningmarkt. De kans op structurele leegstand is beperkt, in het bijzonder in de stedelijke gebieden. Beleggers zien huurwoningen hierdoor als beperkt risicovol en aantrekkelijk om in te investeren. De investeringen in huurwoningen bleven in 2017 achter bij de verwachtingen. Het beleggingsvolume van €3,3 miljard is in historisch perspectief weliswaar bovengemiddeld. Toch is de appetite bij beleggers hoger. Als het aanbod van geschikte portefeuilles hoger was geweest, zou dit zeer waarschijnlijk tot veel meer investeringen hebben geleid.
Beleggingswaarde overstijgt steeds vaker leegwaarde
Ook de marktrente zorgt voor investeringsdruk. De lage rente leidt tot een toestroom van (buitenlands) kapitaal naar Nederland. De combinatie van lage rente en meer concurrentie leidt tot hogere prijzen. Waar de beleggingswaarde van huurwoningen normaal gesproken zo’n 80 tot 90% van de leegwaarde bedroeg, ligt deze nu in veel stedelijke gebieden bóven de leegwaarde. Ook buiten de Randstad. Soms loopt deze zelfs op tot circa 120% van de marktwaarde. In feite wordt hiermee geanticipeerd op waardestijgingen in de komende jaren.
Aanvangsrendementen staan op veel plekken onder neerwaartse druk. Op toplocaties ligt het aanvangsrendement inmiddels onder de 3,5%. Steeds meer beleggers kiezen bewust voor de iets hogere rendementen buiten de Randstad, in de verwachting dat de risico’s daar ook beperkt en overzichtelijk zijn.
Optimalisatie van de woningportefeuille
Sommige beleggers hebben in 2017 hun portefeuille geoptimaliseerd en waardestijgingen verzilverd. De grootste transactie van 2017 is hier een goed voorbeeld van. Patrizia verkocht 1.728 woningen uit de in 2014 aangekochte Vestia-portefeuille voor €200 miljoen aan Amvest en Woonzorg Nederland. Een groot deel van de woningen ligt in Noord-Brabant, Gelderland en Overijssel. Net als andere buitenlandse partijen laat Patrizia met deze verkoop zien zich te willen focussen op de Randstad en de grote steden hierbuiten. Zo ook het Canadese CAPREIT dat samen met Rubens Capital Partners voor € 170 miljoen 849 woningen van Aventicum aankocht, waarvan ruim driekwart in Amsterdam, Utrecht en Den Haag.
Stijging huurprijzen afhankelijk van regio
De toegenomen vraag naar vrije sector huurwoningen resulteerde in 2017 in een huurgroei van 2,9% per m2 (bron: NVM/VGM NL). De vierkante meterprijs neemt toe naarmate het oppervlak van de woning kleiner is. De gemiddelde huurprijs bedraagt € 10,76 per m2, maar de verschillen tussen provincies en steden zijn groot (figuur 4). Omdat de vraag zich concentreert in de grote (studenten)steden, zijn de prijzen hier het hoogst. Amsterdam zorgt voor een prijsopdrijvend effect in de gehele regio en de provincie Noord-Holland. Dat laat ook zien dat de Amsterdamse situatie niet vergelijkbaar is met andere plekken in Nederland.
Duurzaamheid
Investeringen noodzakelijk om duurzame ambities te realiseren
De gebouwde omgeving is verantwoordelijk voor een derde van het totale energieverbruik. Om in 2050 energieneutraal te zijn, zet Nederland in op energiebesparing, het terugdringen van de CO₂-uitstoot, een kleinere afhankelijkheid van gas en minder verspilling van materialen en grondstoffen (circulair bouwen). Naast energiezuinige nieuwbouw vraagt dit om verduurzaming van de bestaande gebouwenvoorraad. Dit laatste is de grootste uitdaging, want zo’n 80% van de woningvoorraad in 2050 staat er nu al.
Terugdringen energiegebruik en CO2-uitstoot
Woningcorporaties en particuliere verhuurders zetten zich stapsgewijs in om de ambitie van een energieneutrale woningvoorraad in 2050 waar te maken. Woningcorporaties sturen op een verbetering van het energielabel naar gemiddeld label B in 2021. Particuliere verhuurders, onder andere verenigd in ‘Vastgoed Belang’, streven naar minimaal energielabel C in 2020 bij 80% van hun woningbezit. Ook bij institutionele beleggers is verduurzaming van de vastgoedvoorraad inmiddels gemeengoed. De meeste grote Nederlandse beleggers laten hun beleid en portefeuille toetsen, bijvoorbeeld via GRESB. Anders ligt dit bij de particuliere markt. Voor individuen is het lastig om de juiste maatregelen te nemen, veelal omdat het ook aan goede informatie ontbreekt. De Rabobank helpt klanten met een hypotheek daarom met inzicht en financiering.
De komende jaren zullen we ook meer te maken krijgen met aardgasvrije wijken en gebieden. Dit is misschien wel de belangrijkste stap om de CO2-uitstoot substantieel terug te dringen. De verplichte aansluiting van nieuwbouwwoningen op het gasnet komt te vervallen. Overheidsbeleid is echter nog niet concreet genoeg om op korte termijn complete wijken van het gasnet af te halen en te voorzien van alternatieve energie via stadsverwarming, zonneboilers of warmtepompen. Doordat de gasproductie de komende jaren drastisch omlaag gaat, zal dit wel noodzakelijk zijn.
Wat kosten verduurzamingsmaatregelen?
Woningisolatie is de meest effectieve energiebesparende maatregel. Bij oudere woningen (van voor 1980) kan 75% op het energieverbruik bespaard worden door HR++ of triple glas toe te passen en vloeren, muren en daken te isoleren. Deze investering verdient zich relatief snel terug door de lagere energierekening. Een verouderde cv-ketel kan vervangen worden door een (hybride) warmtepomp. Er zijn verschillende (lokale) subsidies, leningen en btw-voordelen beschikbaar voor het verduurzamen van woningen.
Figuur 6: Indicatie eenmalige investeringskosten en jaarlijkse besparing per duurzame maatregel
| Maatregel | Jaarlijkse besparing | Eenmalige kosten |
|---|---|---|
| Isoleren schuin dak (bij verwarmde zolder) | € 500 | € 4.000 |
| Isoleren vloer | € 160 | € 1.400 |
| Isoleren spouwmuur | € 200 | € 800 |
| HR++ glas (ter vervanging enkel glas) | € 240 | € 3.100 |
| Hybride warmtepomp 5kW (i.c.m. HR-ketel) | €240 | € 4.000 |
| Zonneboiler | € 80 | € 3.000 |
| 10 zonnepanelen | € 460 | € 4.600 |
Bron: Milieu Centraal
Wat doet de Rabobank?
De Rabobank geeft haar vastgoedklanten inzicht in de energielabels van hun vastgoedportefeuille. Vervolgens bieden wij oplossingen aan door samen met partners vast te stellen wat precies de benodigde duurzaamheidsmaatregelen zijn en in welk tempo de klant die het beste kan toepassen. Door bijvoorbeeld op investeringsmomenten en bij de onderhoudsplanning slimme keuzes te maken, is al snel veel winst te behalen en zijn onnodige kosten te voorkomen. De Rabobank beloont verduurzamingsmaatregelen door deze tot 100% te financieren en panden met een beter energielabel meer prijsvoordeel te geven. Zo helpen we onze klanten om de waarde van hun vastgoedportefeuille te behouden – ook op de lange termijn. Onze ambitie is om de volledige commercieel vastgoedportefeuille in tien jaar tijd te vergroenen.
Duurzaam wonen: inzicht in duurzame maatregelen
Met het programma 'Duurzaam Wonen' helpt de Rabobank particuliere woningbezitters. Zo wordt bijvoorbeeld energiebesparing besproken tijdens het hypotheekgesprek. Partner GreenHome verzorgt een online woningscan waarbij klanten binnen twee minuten inzicht hebben in welke maatregelen mogelijk zijn, de kosten, het rendement en welk lokaal bedrijf ze kan uitvoeren. Energiebesparende maatregelen kunnen via de hypotheek gefinancierd worden. Die mag dan oplopen tot 106% van de woningwaarde in plaats van de gebruikelijke 100%. Bij aankoop van een duurzame nieuwbouwwoning krijgen klanten bovendien 0,5% rentekorting met de Rabo GroenHypotheek.
Factsheets: alle feiten op een rij
In de factsheets vindt u actuele en nauwkeurige cijfers over de woningmarkt op lokaal niveau. Zoals informatie over de bevolkingsprognose, het aantal verkochte woningen, transactieprijzen en verkooptijden.
