Twee bouw ondernemers lachend in gesprek

Leegstand en tekort

Verder op deze pagina:

    Leegstand én tekort: een kantelpunt in de markt

    Grote tekorten aan betaalbare woningen en tegelijkertijd nog steeds een flinke leegstand in de andere vastgoeddeelmarkten. Zo valt de situatie in de Nederlandse vastgoedmarkt samen te vatten. De grote vraag is hoe we gezamenlijk deze situatie aan moeten pakken. Grijpen we de kans aan om deze markten aan elkaar te koppelen en een integrale oplossing te zoeken? Voordat we hier verder op ingaan, eerst een korte samenvatting van de verwachte ontwikkelingen per deelmarkt.

    De situatie per deelmarkt

    De bandbreedte van de leegstand in Nederland en de prognoses voor diverse sectoren laten zien dat er de komende jaren nog een grote opgave ligt. Tegelijkertijd zien we dat de leegstand in woningen gering is en de komende jaren veel gebouwd moet worden om flinke tekorten te voorkomen.Vastgoedbericht 2018 Dashboard

    Woningen 

    Volgens het Planbureau voor de Leefomgeving leidt de groei van het aantal huishoudens de komende vijftien jaar tot een behoefte aan ongeveer één miljoen nieuwe woningen. Die omvang is minstens vergelijkbaar met de Vinex-opgave in de jaren negentig. Daar komt bij dat de vraag voor een deel verschuift naar stedelijke gebieden: zowel naar de stad zelf als nieuwe locaties daaromheen. De TU Delft constateerde in een onderzoek uit 2017 dat een fors deel van de vraag alléén door nieuwbouw buiten de bestaande contouren kan worden ingevuld. Tussen 100.000 en 300.000 woningen kunnen volgens dit onderzoek binnen de bestaande stad gecreëerd worden. Hoe beter we het bestaand vastgoed en de bestaande locaties benutten, hoe meer dit bijdraagt aan circulaire oplossingen in de bestaande voorraad.

    Bedrijfspanden

    Ondanks de transformatie van vooral kantoren blijft de leegstand hoog. In totaal staat ongeveer 20 tot 30 miljoen m2 bedrijfsmatig vastgoed leeg. Dat is inclusief panden die voor zakelijk eigen gebruik dienstdeden. Er is vooral vraag naar prime kantoren, logistiek vastgoed en vastgoed op kennisclusters. Het Planbureau voor de Leefomgeving heeft berekend dat het kantoorgebruik in het meest gunstige geval in 2030 4% lager ligt dan nu. Als het tegenzit, daalt het gebruik zelfs met ongeveer eenderde en loopt de leegstand fors op. De Rabobank verwacht dat de komende tien jaar 10% tot 15% van de kantorenvoorraad niet meer nodig is door veroudering en verandering van de vraag. 

    Winkels en horeca 

    De leegstand in panden voor retail en horeca is volgens Locatus ongeveer 3 miljoen m2. Ook hier loopt het gebruik terug, waardoor de leegstand toeneemt. In het kader van de Retailagenda is onderzocht dat er naar schatting nog eens 20% te veel winkelmeters in Nederland zijn. Dat komt neer op zo’n 6 miljoen m2 die uit de markt genomen zou moeten worden. Daarnaast staat er ook ruimte leeg in verouderde horecagelegenheden en

    Lees meer over de ontwikkelingen in de deelmarkten

    "Nu de kantorenleegstand daalt is het acute probleem voorbij. Maar de werkelijke opgave ligt er nog."

    Vastgoedbericht deelmarkten leegstand figuur 1

    Een maatschappelijk vraagstuk

    Een tijdje stond de leegstand van Nederlandse kantoren vol in de spotlights. Vooral toen het geïnvesteerde vermogen deels verloren dreigde te gaan en de leegstandscijfers enorm opliepen. In vijf tot zes jaar tijd is die ontwikkeling bij kantoren deels tot stilstand gebracht. Dit is mede ingegeven door het Convenant Aanpak Leegstand Kantoren, waardoor er een breed maatschappelijk draagvlak ontstond om de sterk opgelopen leegstand aan te pakken. De stijging destijds was angstaanjagend, maar voor velen is het ergste leed nu geleden.

    "Als we deze transitie goed aanpakken, zetten we een belangrijke stap naar een circulaire vastgoedmarkt."

    Wel staat intussen voor vele miljarden euro’s aan vastgoed niet te renderen. Dat bedrag zal zonder maatregelen de komende jaren verder groeien. Die situatie lijkt algemeen geaccepteerd. Nu de kantorenleegstand daalt – overigens vooral door sloop en transformatie – is het acute probleem voorbij. Maar de werkelijke opgave ligt er nog. 

    De nadelen van leegstand

    Een grove inventarisatie leert ons dat als we niet in actie komen de verwachte leegstand in het niet-woningsegment de komende 15 jaar oploopt tot 75 tot 100 miljoen m2. We vinden dat dit een dringend maatschappelijk vraagstuk is, omdat deze leegstand forse nadelen heeft. Namelijk:

    • direct waardeverlies door het niet-renderen van het geïnvesteerd vermogen in deze gebouwen
    • indirect waardeverlies voor de markt door oplopend aanbod, de verloedering van gebieden en een toenemend risico op criminaliteit in buitengebieden.
    • onnodige verspilling van natuur
    • verspilling van grondstoffen door leegstaande gebouwen niet te (her)gebruiken

    Verbinden van tekort en overschot

    Volgens ons redt de economische groei ons deze keer niet meer om de overbodige meters in te vullen. We bevinden ons op een kantelpunt. In meerdere segmenten zal de benodigde kwantitatieve hoeveelheid niet langer toenemen, maar dalen. Er zijn op termijn te veel winkelmeters, te veel kantoormeters, te veel zorgmeters en te veel agrarische meters. Tegelijkertijd hebben we in Nederland ook tekorten, zoals te weinig topvastgoed op prime locaties, maar vooral: te weinig betaalbare woningen.

    Vastgoedbericht deelmarkten leegstand figuur 2

    Hoe gaan we om met deze situatie?

    De Rabobank wil zoveel mogelijk het tekort aan betaalbare woningen verbinden aan mogelijkheden in andere sectoren. Dat beschermt vastgoedeigenaren tegen onnodig waardeverlies en helpt woningzoekenden aan betaalbare huisvesting. Last but not least: als we deze transitie goed aanpakken, zetten we een belangrijke stap naar een circulaire vastgoedmarkt.

    Maar we moeten ook realistisch zijn: een volledige match is niet te maken. Sommige gebouwen of locaties zijn bijna onmogelijk opnieuw te gebruiken. Wat is dan een hanteerbare inschatting? De TU Delft noemde een maximum van 300.000 woningen die we in de bestaande omgeving kunnen realiseren. Uitgaande van gemiddeld 75 m2 per woning betekent dat een mogelijk hergebruik van ongeveer 22 miljoen m2 . Over een periode van vijftien jaar, en met het doel om de economie om te vormen naar een circulair model, is dit geen onrealistische ambitie. Het zal alleen niet vanzelf gaan, en het vereist een heel nieuwe mindset.

    Wat is de circulaire opdracht voor bouwers en beleggers?

    Maarten Donkers

    Maarten Donkers

    • Hoofd kennis & sturing
    • Rabo Real Estate Finance
    Sandra Koenraadt

    Sandra Koenraadt

    • Vastgoedmarktanalist
    • Rabo Real Estate Finance
    Henri de Wilde

    Jacob Velleman

    • Vastgoedmarketanalist
    • Rabo Real Estate Finance