VastgoedUpdate 2e kwartaal 2017

Vastgoedmarkt bloeit door economische groei en toenemend gebruik

De markt voor commercieel vastgoed kwam in het eerste kwartaal 2017 goed uit de startblokken. Door de aanhoudende groei van de economie en het stijgende vertrouwen onder consumenten en ondernemers stijgt de vraag naar ruimte in gebouwen. De leegstand daalt ook door functiewijzigingen van vastgoed. Ondanks de lage rente viel de beleggingsmarkt iets terug. In de eerste drie maanden van dit jaar is circa € 2,26 miljard in vastgoed belegd. Het beleggingspotentieel wordt vooral geremd door te weinig beschikbaar aanbod. De Rabo Real Estate Finance verwacht dat het sentiment in de markt voor commercieel vastgoed in de rest van 2017 positief blijft.

Beleggingsmarkt

In het eerste kwartaal van 2017 viel het beleggingsvolume in commercieel vastgoed iets terug. Het totaal aan beleggingen kwam uit op € 2,26 miljard, bijna € 1 miljard minder dan in dezelfde periode in 2016 en 2015. De grootste portefeuilledeal was een aankoop van private equity-investeerder Blackstone. De Amerikanen kochten een portefeuille van 71 bedrijfspanden voor ruim € 130 miljoen. Over het geheel zagen we een daling in het aantal verhandelde vastgoedportefeuilles. De grootste single-assettransactie was de verkoop van het Hudson's Bay-warenhuis aan het Rokin in Amsterdam ter waarde van naar verluid circa € 200 miljoen aan de Zurich Insurance Group.

Aanbod droogt op
Ondanks de positieve ontwikkelingen op de vastgoedmarkt, de lage rente en een hoge investeringsbereidheid bij beleggers was de activiteit op de beleggingsmarkt lager dan verwacht. Het beschikbare aanbod van geschikt beleggingsvastgoed is fors gedaald en droogt op. Dit tekort uit zich het sterkst in huurwoningportefeuilles, moderne kantoren en logistiek vastgoed. In de afgelopen jaren is veel 'distressed' vastgoed verhandeld, waar eigenaren of hypotheekhouders vanaf moesten. Beleggers verschuiven daarom nu hun focus naar risicovollere locaties en gebouwen, wat leidt tot stijgende prijzen. Ook is er een verschuiving zichtbaar naar winkelvastgoed dat ten opzichte van andere categorieën aantrekkelijker geprijsd is.

Financieringsmarkt

In navolging van de beleggingsmarkt en de toename in het gebruik van vastgoed, zien we de financieringsmarkt in de eerste maanden van 2017 verder aantrekken. Vooral in Amsterdam en de Randstad komt het financieringsvolume behoorlijk op stoom. De behoefte aan financiering voor investeren en beleggen in huurwoningen is aanzienlijk. Maar ook de aandacht voor duurzaamheid blijft onveranderd groot en groeit nog steeds.

Nieuwe toetreders
Om het transactievolume op peil te houden stijgt de risicobereidheid weer gematigd. De loan-to-values (LTV’s) nemen toe, financiers zijn meer bereid om financieringen te verstrekken voor bouw en ontwikkeling, en ook gedeeltelijke leegstand wordt weer geaccepteerd. Oude bekenden en nieuwe toetreders verschijnen op de Nederlandse vastgoedfinancieringsmarkt. Deze partijen zijn ook deels niet-typische bancaire partijen, maar andere kapitaalverschaffers, zoals private equityinvesteerders en verzekeraars. Zij hanteren doorgaans selectieve criteria waaraan een financieringsaanvraag moet voldoen, zoals een minimale omvang, een bepaald vastgoedsegment en lage LTV's. De markt wordt aan het begin van 2017 echter nog steeds gedomineerd door de traditionele Nederlandse grootbanken.

Vastgoeddeelmarkten

Betere balans in de kantorenmarkt 
De kantorenmarkt bevindt zich verder op de weg omhoog. De vraag neemt toe door de economische groei en het toenemende aantal startups. In het eerste kwartaal van 2017 werd circa 250.000 m² kantoorruimte door een nieuwe gebruiker betrokken (bron: PropertyNL). Dat is een stijging van 58% ten opzichte van dezelfde periode in 2016. Vooral in de agglomeratie Amsterdam was veel verhuuractiviteit (80.000 m²).

Het aanbod van kantoorruimten daalt gestaag. Ten opzichte van een jaar geleden is circa 10% minder kantoorruimte beschikbaar. Door transformatie van kantoorpanden verdwijnt kantoorruimte uit de voorraad, vorig jaar een recordniveau van meer dan 1 miljoen m². Daardoor komt de markt beter in balans. Ook in het eerste kwartaal werd een flink aantal kantoortransformaties aangekondigd, waaronder het monumentale pand Centre Point in Apeldoorn, het voormalig stadshuis van Almelo, het Stationspostkantoor in Den Haag en het Europahuis in Amsterdam.

Ondanks verbetering van de verhouding tussen vraag en aanbod, zagen we in het eerste kwartaal nog geen stijging van huurprijzen. Op een handvol locaties na, dalen of stabiliseren de huurprijzen voor kantoren nog altijd in Nederland.


Verdere daling van de leegstand in de winkelmarkt

Ook de winkelmarkt profiteert van de economische groei. Het consumentenvertrouwen bereikte in maart het hoogste niveau sinds juli 2007 (bron: CBS) en de winkelverkopen zitten in de lift. Vooral winkels in de non-food sector, die tijdens de crisis veel omzet hebben verloren, zien hun omzetten verbeteren. In het eerste kwartaal van 2017 werd bijna 220.000 m² winkelruimte opgenomen (bron: PropertyNL). Een positief effect op het hoge volume zijn de contracten die Hudson's Bay sloot voor vestigingen in Rotterdam en Maastricht. In Alkmaar huurde Topshelf winkelruimte aan. Het gaat in alle gevallen om voormalige V&D vestigingen.

De detailhandelsleegstand is in het eerste kwartaal van dit jaar gedaald van 9,6% naar 9,4%. De verklaring hiervoor is dat het aantal leegstaande verkooppunten harder daalt dan de totale winkelvoorraad. Het tempo waarin dit proces zich voltrekt is echter dusdanig laag, dat het in theorie nog ruim acht jaar duurt voordat de leegstand een frictieniveau van rond de 6% heeft bereikt. Meer aandacht voor de kwaliteit en omvang van winkelgebieden kan dit proces versnellen. Een initiatief als het Platform De Nieuwe Winkelstraat helpt daarbij.

Lees meer op de website van Platform De Nieuwe Winkelstraat

Het herstel van de winkelmarkt op landelijke schaal is vooral toe te schrijven aan een beperkt aantal winkellocaties. In de grotere winkelmarkten ontwikkelen winkelhuren zich stabiel en soms licht stijgend, terwijl de leegstand relatief laag is. Op minder aantrekkelijke winkellocaties zien we een afname van de vraag, dalende huren en een hoog leegstandsniveau.

Panden failliete winkelketens nog niet allemaal gevuld
Het aantal faillissementen in de detailhandel daalt, maar daarmee zijn de negatieve gevolgen van de eerdere stijging nog niet verdwenen. Uit onderzoek van Rabo Real Estate Finance blijkt dat bijna de helft van de leeggekomen panden die voorheen door bekende winkelketens gebruikt werden nog steeds leeg staat. Het gaat om 428 panden van Dixons, Dolcis, Foto Klein, Invito, MyCom, Paradigit, Scheer & Foppen en V&D. Deze panden in kernwinkelgebieden in heel Nederland waren op 30 september 2015 nog in gebruik. De vraag is wat er met de leeggekomen winkels is gebeurd.

Het blijkt dat in de grotere steden veel meer leeggekomen objecten zijn verhuurd dan in de kleinere steden. Onderstaande figuur laat zien welk gedeelte van de panden een nieuwe huurder heeft en welk gedeelte nog leeg staat. Dit toont aan dat wederverhuurbaarheid van winkelobjecten in grotere plaatsen beduidend hoger ligt dan in kleinere plaatsen. De polarisatie in de winkelmarkt komt duidelijk naar voren.

De winkelfaillissementen hebben bovendien tot gevolg dat omliggende winkels ook 'besmet' raken. Uit de analyse blijkt dat in straten waar objecten van de genoemde winkelketens eind maart 2017 nog leeg staan, het risicoprofiel van nabijgelegen winkels sterk verslechtert. Het gevolg is dat de kans op verdere leegstand in deze winkelstraten toeneemt. De cashflow voor eigenaren in deze straten komt dus in gevaar; naast dreigende leegstand, ook door een verlaging van het huurniveau.

Kwalitatieve tekorten in bedrijfsruimtemarkt
De bedrijfsruimtemarkt ziet een sterke verbetering aan de kant van gebruikers. Het producentenvertrouwen bereikte in de eerste maanden het hoogste niveau in negen jaar tijd (bron: CBS). Ook door de sterke vraag naar consumptiegoederen en de verdere opkomst van e-commerce is meer behoefte aan bedrijfsruimten. Een treffend voorbeeld is dat de online supermarkt Picnic eind maart aankondigde ook in Den Haag te gaan bezorgen en gebouwen nodig heeft voor de distributie. In de eerste drie maanden van dit jaar is circa 840.000 m² bedrijfsruimte opgenomen (bron: PropertyNL) Vooral in de provincie Noord-Brabant (336.000 m²) werd opvallend veel bedrijfsruimte in gebruik genomen.

Lees op cbs.nl: Producentenvertrouwen op hoogste niveau in ruim 9 jaar

Het aanbod van bedrijfsruimten daalt nog mondjesmaat. Dat heeft vooral te maken met het hoge volume (10,5 miljoen m²), waardoor de effecten van de hogere vraag nog beperkt zichtbaar zijn. Ook wordt nog veel bedrijfsruimte nieuw ontwikkeld. In de markt voor logistiek vastgoed is dat eerder nut dan noodzaak, vanwege het ontbreken van kwalitatief aanbod. Om die reden zien we stijgende prijzen voor hoogwaardig (logistiek) vastgoed. De ruime markt zorgt ervoor dat huurprijzen voor het overgrote deel van het bedrijfsvastgoed stabiliseren en dat er voor bedrijfsruimten die langer worden aangeboden nog ruime onderhandelingsmogelijkheden zijn.

Smart small living als antwoord op krapte in de steden 
De woningmarkt is zeer dynamisch. In het eerste kwartaal van 2017 steeg het aantal woningverkopen met 30,3% en de verkoopprijs met 6,8% ten opzichte van vorig jaar (bron: CBS). De hoeveelheid beschikbare woningen neemt fors af. Vooral in de grote steden droogt het aanbod snel op en staat de betaalbaarheid onder druk. In populaire steden als Groningen, Amsterdam en Utrecht hebben kopers keuze uit minder dan 3 woningen, tegenover 25 op het hoogtepunt van de crisis. Doordat nieuw aanbod uitblijft staat het aantal transacties onder druk. In Amsterdam daalt het aantal transacties bijvoorbeeld al drie kwartalen op rij ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar eerder (bron CBS).  

Door de krapte is de vrijehuursector in de steden erg populair. Vanuit de markt worden oplossingen gevonden om snel en efficiënt tot andere woonvormen te komen. Het zogenaamde 'smart small living' (bron: Platform31), dat goed toe te passen is bij transformaties van leegstaande gebouwen, wint aan populariteit. Deze woonvorm speelt in op verschillende trends zoals de populariteit van de stad, het groeiende aantal kleine huishoudens en de deeleconomie. In de grote steden verschijnen grootschalige complexen met compacte een- en tweekamerwoningen (<50m²) en gemeenschappelijke voorzieningen. Het aantal belangstellenden overstijgt doorgaans het aantal beschikbare woningen. Ook het aantal geïnteresseerden voor woningen met een tijdelijk 'in between places'-contract blijkt ongekend hoog. Beide voorbeelden tonen aan dat er veel vraag is naar (tijdelijke) huurwoningen.

Lees meer over 'smart small living' op de website van Platform31

Om de tekorten in de vrije huursector versneld aan te pakken, krijgen gemeenten binnenkort de mogelijkheid om 'geliberaliseerde huurwoningen voor middenhuur' als aparte categorie op te nemen in bestemmingsplannen. Eind februari heeft de ministerraad ingestemd met deze wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Lees 'Stimulans voor huurwoningen in middensegment' op Rijksoverheid.nl

Vooruitzicht

Voor grote delen van de markt voor commercieel vastgoed zijn de vooruitzichten voor dit jaar gunstig. De vraagzijde van de markt profiteert van de gunstige economische conjunctuur en er worden grote stappen gezet in het wegwerken van overbodige meters uit de markt. Dit leidt ook tot een toenemende vraag naar financieringen.

Door het positieve sentiment bij vastgoedbeleggers hebben de aanvangsrendementen in het topsegment de bodem bereikt. En omdat de prijzen zo fors zijn gestegen heeft de beleggingsmarkt in 2017 beperkt opwaarts potentieel. Wij verwachten daarom in de rest van 2017 dat meer beleggingen gaan plaatsvinden buiten het primaire segment en dat er alternatieven worden gezocht voor huurwoningen, kantoren en logistiek vastgoed. Vooral winkelvastgoed komt hoger op de wensenlijst te staan bij beleggers vanwege de relatief lage prijzen en betere vooruitzichten.

Door tekort aan geschikt aanbod is het ook reëel dat beleggers hun focus verleggen naar andere beleggingscategorieën of naar vastgoed in andere landen. Verder verwachten wij stabiliteit in het rentebeeld gedurende 2017 waardoor de investeringsmarkt blijft profiteren van de lage rentestand.

Contact

Rabobank