Update

Nieuwe regelgeving zet druk op vastgoedmarkt

4 november 2019 00:00

Beleggers investeren graag in vastgoed omdat de rente laag is en alternatieven minder rendement opleveren. Toch zien we dat het aantal beleggingen in commercieel vastgoed afneemt. Beleggers hebben moeite om geschikte gebouwen te vinden en het vertrouwen in winkelvastgoed loopt terug. Ook staan beleggers de komende jaren voor ingrijpende veranderingen in wet- en regelgeving. In deze update schetsen we de belangrijkste veranderingen voor vastgoed.

header-vastgoedupdate-november-header-1080x400
“Kabinet ziet lenen bij eigen vennootschap als belastingontwijking. Wet excessief lenen gaat dit tegen.”

1. Wet ‘excessief lenen’ maakt eind aan lenen bij eigen vennootschap

Binnen de huidige wetgeving kunnen aanmerkelijkbelanghouders (iemand die 5% of meer van de aandelen bezit in een vennootschap) de belastingheffing in box 2 langdurig uitstellen. Zij doen dit door vermogen te lenen van hun vennootschap in plaats van het als winst of loon uit te keren. Dat vermogen kan bijvoorbeeld worden geïnvesteerd in vastgoed (waar ze meer rente uithalen dan uit spaargeld) en zo wordt belasting tijdelijk uitgesteld. Het kabinet ziet dit als een vorm van belastingontwijking. Want het risico bestaat dat een aanmerkelijkbelanghouder het geleende geld niet meer kan terugbetalen op het moment dat een vennootschap failliet is. De wet ‘excessief lenen bij eigen vennootschap’ wordt naar verwachting nog dit jaar ingediend bij de Tweede Kamer. Het voorstel is gericht op aanmerkelijkbelanghouders die meer dan € 500.000 lenen van hun vennootschap. De wet gaat waarschijnlijk op 1 januari 2022 in. Over het bedrag boven de € 500.000 moet dan belasting worden betaald.

Veranderingen in wet- en regelgeving voor beleggers

2. Voorstellen voor aanpassing overdrachtsbelasting

Het kabinet heeft tijdens Prinsjesdag 2019 nog twee andere belastingaanpassingen voorgesteld. Dit zijn de verhoging van de overdrachtsbelasting voor niet-woningen en een aanpassing van de vermogensrendementsheffing. Het voorstel is om de overdrachtsbelasting voor niet-woningen per 1 januari 2021 te verhogen van 6 naar 7 procent. Zo kunnen de maatregelen uit het Klimaatakkoord gefinancierd worden. Hoe het Rijk dat straks precies gaat doen is nu nog niet duidelijk.

3. Voorstellen voor aanpassing vermogensrendementsheffing

Verder ligt er een voorstel voor aanpassing van de vermogensrendementsheffing (box 3) per 1 januari 2022. In juni 2019 oordeelde de Hoge Raad dat de belasting op spaargeld en beleggingen (de zogeheten vermogensrendementsheffing), oneerlijk is. Daarom komt het kabinet spaarders met een vermogen tot ruim € 400.000 tegemoet. Maar de rekening van dat besluit wordt betaald door vastgoedbeleggers. Voor hen geldt namelijk straks een hogere belasting doordat hun vastgestelde inkomen uit (vastgoed)beleggingen gekoppeld wordt aan het gemiddelde langetermijnrendement op vastgoed.

4. Stikstofproblemen zet nieuwbouw van woningen en vastgoed op slot

De stikstofdiscussie houdt Nederland bezig. In het oude stikstofbeleid, uitgewerkt in het Programma Aanpak Stikstof (PAS) uit 2015, is opgenomen dat nieuwe economische activiteiten de natuur niet mogen schaden. Er was wel een uitruil mogelijk als nieuwe projecten zelf bijdroegen aan een lagere uitstoot. Door de recente stikstofuitspraak van de Raad van State is die uitruil nu helaas van tafel. Deze beslissing heeft gevolgen voor zo’n 18.000 projecten, waaronder veehouderijen, bedrijventerreinen, akkerbouwers en woonwijken. De uitvoering ligt stil, of loopt vertraging op. Omzet wordt gemist terwijl vaste kosten wel doorlopen. Het kabinet heeft voor de korte termijn wel al maatregelen getroffen om de vergunningsprocedures te hervatten, maar de praktijk moet uitwijzen welke impact dit heeft op de bouw- en vastgoedsector.

Benieuwd hoe jouw bedrijf zich kan voorbereiden op de veranderende wet- en regelgeving? Neem dan vrijblijvend contact op met een van onze sectorspecialisten.