Kwartaalbericht Woningmarkt: geen afkoeling ondanks meer aanbod

Al een klein jaar zwakt de huizenprijsgroei duidelijk af. Keken we begin dit jaar nog aan tegen dubbele groeicijfers, in oktober waren bestaande koopwoningen nog ‘slechts’ 6,6% duurder dan in dezelfde maand een jaar geleden (figuur 1). De afzwakkende prijsgroei laat zich verklaren door de toename van het aanbod: er staan meer huizen te koop doordat beleggers hun woningen verkopen. Volgens onze schattingen zijn in de eerste drie kwartalen van 2025 ruim 30.000 meer woningen te koop gezet dan in de eerste drie kwartalen van vorig jaar: een toename van 19%. De wetten van vraag en aanbod dicteren dan dat meer aanbod de prijsgroei drukt.

Er zijn bovendien enkele signalen dat de vraag iets meer onder druk staat, mogelijk doordat de betaalbaarheid knelt (zie ook hoofdstuk ‘Maken starters weer kans op koopwoning?’). Voor het eerst in twaalf jaar zien we de koopgeneigdheid onder woningzoekenden dalen. En ook de Koopintentie-index van Funda laat al vijf kwartalen op rij een licht dalende trend zien. Dat neemt niet weg dat de onderliggende vraag naar koopwoningen nog altijd hoog lijkt. Ondanks het extra aanbod worden woningen ongeveer even snel verkocht als vorig jaar. De NVM bestempelt de markt nog steeds als zeer krap; van echte afkoeling is dan ook geen sprake.

De woningmarkt is een vertrouwensmarkt: het vertrouwen van mensen in de toekomstige waardeontwikkeling van woningen speelt een belangrijke rol bij de marktontwikkeling. Toch lijkt de geopolitieke (en daarmee gepaard gaande economische) onzekerheid geen (groot) blijvend effect te hebben op het vertrouwen in de woningmarkt (figuur 3). Hoewel het consumentenvertrouwen ondanks de recente opleving nog altijd laag is, staat de marktindicator van Vereniging Eigen Huis bijna op neutraal. Dit hangt waarschijnlijk samen met de hoge loongroei en de krappe arbeidsmarkt. Hoewel mensen minder vertrouwen hebben in de economie, is het vertrouwen in hun eigen (huidige én toekomstige) financiële situatie op peil gebleven.

Ook de ontwikkelingen op de hypotheekmarkt geven zicht op de stand van de woningmarktconjunctuur. De stijging van de totale hypotheekschuld blijft al sinds het invoeren van de aflosverplichting en sinds het beperken van de maximale hypotheekschuld tot 100% van de waarde van het onderpand duidelijk achter bij de stijging van de huizenprijzen (figuur 4). Recent zien we dat de omvang van de hypotheekschuld nog stijgt, terwijl de huizenprijsgroei afvlakt. Dit is echter goed te verklaren door de toename in woningaankopen door koopstarters, een groep die relatief veel leent ten opzichte van de koopsom. Er zijn op dit moment geen aanwijzingen dat de stijging van de huizenprijzen kredietgedreven is – en daarmee mogelijk niet houdbaar.

We verwachten dat bestaande koopwoningen dit jaar gemiddeld 8,8% duurder zijn dan in 2024 (figuur 5). Dat is nagenoeg in lijn met onze eerdere ramingen dit jaar (maart, juni en september). Voor 2026 gaan we uit van een gemiddelde huizenprijsgroei van 4,8%. Onze huizenprijsraming is daarmee voor de tweede keer op rij iets naar beneden bijgesteld. In september gingen we namelijk nog uit van een gemiddelde prijsgroei van 5,5%. Deze bijstelling hangt samen met de aangepaste verwachtingen over werkloosheid en kapitaalmarktrentes: de komende jaren liggen deze iets hoger dan waar we eerder van uitgingen.

Voor de eerste helft van 2026 verwachten we een drukkend effect van het aanbod van ex-huurwoningen op de prijsontwikkeling van koopwoningen. In de loop van 2026 valt de uitpondgolf – en daarmee ook het extra aanbod – naar verwachting langzaam maar zeker terug. In combinatie met de relatief lage woningbouwproductie (zie ook hoofdstuk ‘Vooralsnog geen aanwijzingen dat woningbouw op korte termijn aantrekt’) zal de markt weer wat krapper worden. Dit resulteert in 2027 in een opwaartse druk op de huizenprijzen. Voor 2027 gaan we uit van een gemiddeld prijsgroei van 5,5%.

Werkloosheid loopt iets op, maar lonen ook

De groei van de Nederlandse economie valt de komende jaren naar verwachting iets terug, van 1,7% dit jaar naar 1,3% in zowel 2026 als 2027. Daarbij verwachten we dat de werkloosheid oploopt van gemiddeld 3,9% in 2025 tot gemiddeld 4,1% in 2026 en 4,3% in 2027. De werkloosheid stijgt weliswaar iets meer dan waar we een kwartaal geleden van uitgingen, maar historisch gezien is zij nog altijd uitzonderlijk laag.

In het spoor van de dalende inflatie stijgen ook de lonen minder hard. Die trend zet de komende jaren door. Voor 2025 gaan we nog uit van een gemiddelde cao-loonstijging van 4,9% gevolgd door 4,1% in 2026 en 3,1% in 2027. Als mensen meer verdienen, dan kunnen ze bij een gelijke hypotheekrente meer lenen en bieden op een huis. Uitgaande van een rente van 4% kunnen huishoudens volgend jaar met twee modale jaarinkomens (wat neerkomt op 96.000 euro) zo’n 444.000 euro lenen voor een huis (figuur 6). Dat is zo’n 17.000 euro meer dan dit jaar. In 2027 komt daar nog ruim 13.000 euro bovenop.

De maximale hypotheek hangt niet alleen af van het inkomen maar ook van de hypotheekrente. Het afgelopen jaar zat er nauwelijks beweging in de gemiddelde rente bij nieuwe hypotheken met een rentevaste periode van tien jaar of langer. Naar verwachting blijven de kapitaalmarktrentes – die bepalend zijn voor de ontwikkeling van de hypotheekrentes – ook de komende jaren betrekkelijk stabiel (figuur 7). We voorzien dat de kapitaalmarktrentes volgend jaar een fractie lager liggen dan dit jaar. Voor 2027 houden we rekening met een zeer beperkte oploop van de kapitaalmarktrentes.

Gevolgen mogelijke versobering hypotheekrenteaftrek onduidelijk

Tijdens de laatste Tweede Kamerverkiezingen was veel aandacht voor de toekomst van de hypotheekrenteaftrek (HRA). De nipte winnaar van de verkiezingen, D66, is nadrukkelijk voorstander van het stapsgewijs afbouwen van de HRA. Dit geldt ook voor CDA en GroenLinks-PvdA. PVV, VVD en JA21 willen de HRA juist graag behouden. Afhankelijk van het afbouwpad en een eventuele terugsluis kan het uitfaseren van de HRA – ook wanneer dit geleidelijk gebeurt – invloed hebben op de huizenprijzen en de nieuwbouw. Het is op dit moment nog onduidelijk welke partijen met elkaar gaan regeren. Het is daarom onzeker of de te vormen coalitie daadwerkelijk aan de slag gaat met de afbouw van de HRA. In onze prijsraming voor 2027 hebben we dan ook geen rekening gehouden met het effect van een eventuele afbouw op de huizenprijsontwikkeling.

Met het einde van het jaar in zicht wordt steeds duidelijker hoe de gemiddelde huizenprijsstijging dit jaar uitpakt voor de verschillende regio’s. De hoogste prijsstijgingen – van gemiddeld 13% – verwachten we dit jaar in Delfzijl en omgeving. Ook in andere delen van noordoost-Nederland en in het midden van het land stijgen de huizenprijzen dit jaar hard. In het westen van het land en in de provincie Flevoland valt de prijsstijging een stuk lager uit (figuur 8). Hekkensluiter is de regio Amsterdam, waar we uitgaan van een gemiddelde prijsstijging van 5%. De relatief lage prijsstijging in deze regio hangt samen met de verkoopgolf van huurwoningen. In grootstedelijke regio’s is de omvang van de vrijehuursector groter, en daarmee – in vergelijking tot de regionale marktomvang – ook de uitpondgolf (zie ook Kadaster 2025).

Een stevige huizenprijsgroei betekent niet automatisch dat de prijsstijging in absolute euro’s ook hoog uitvalt: een wat lagere procentuele stijging met een hoog startniveau van huizenprijzen kan immers toch tot een hoge prijsstijging in euro’s leiden. In Delfzijl en omgeving is die naar verwachting dit jaar 37.000 euro. Dat is een stuk lager dan de prijsstijging van 52.000 euro die we voorzien voor Utrecht. In de eerder genoemde hekkensluiter Amsterdam valt ook de prijsstijging in absolute euro’s relatief laag uit, met ruim 27.000 euro.

Voor volgend jaar verwachten we in alle regio’s verder stijgende huizenprijzen, variërend van zo’n 4% in het noorden van Noord-Holland tot 7% in Groningen (figuur 9). In regio’s waar de uitpondgolf een grote rol speelt is 2026 een tussenjaar. We verwachten dat de uitpondgolf in de loop van het jaar flink afzwakt (zie ook paragraaf ‘Na dit jaar geleidelijke afname aantal transacties’). De woningmarkt zal dan weer geleidelijk gaan verkrappen; een trend die sterker zal zijn in grootstedelijke regio’s. Toch gaan we ervan uit dat de regionale prijsstijging volgend jaar nog het hoogste uitvalt in regio’s buiten de Randstad.

Zo hard als het aantal woningverkopen inzakte tussen mei 2021 en januari 2024, zo hard trekt het aantal verkochte koopwoningen sinds vorig jaar weer aan. In oktober wisselden een kleine 22.000 bestaande koopwoningen van eigenaar; 20,5% meer dan een jaar geleden. In eerste tien maanden van dit jaar zijn ruim 193.000 bestaande koopwoningen verkocht; bijna 29.000 meer dan in diezelfde periode vorig jaar.

Dat er meer woningen worden verkocht hangt één-op-één samen met de uitpondgolf. In de afgelopen vier kwartalen verdwenen per saldo zo’n 34.000 huurwoningen van woningbeleggers naar de koopsector (figuur 10). In hoofdstuk ‘Maken starters weer kans op koopwoning?’ gaan we nader in op de gevolgen hiervan voor (potentiële) koopstarters. Dat beleggers hun woningen massaal verkopen, impliceert dat het verkopen van deze woningen hen meer oplevert dan de toekomstige huurinkomsten en de verwachte waardestijging van deze huizen. Volgens SEO (2025) heeft met name het reguleren van de aanvangshuren in het middensegment (via de Wet betaalbare huur) veel impact op het investeringsklimaat. Voor particuliere verhuurders staat tegenover gemiddeld lagere huurinkomsten bovendien een hogere belastingdruk in box 3. Om de belastingdruk in deze vermogensbox te beperken, zal het forfaitaire tarief (nu 5,88%) volgend jaar niet stijgen naar 7,78% maar naar 6%. En ook de voorgenomen verlaging van het heffingsvrije vermogen gaat niet door. Het is evenwel onduidelijk of en in welke mate deze aanpassingen de uitpondgolf kunnen dempen.

Door de uitpondgolf staan er veel meer woningen te koop dan vorig jaar (figuur 11). Na de zomer bleef het aanbod aanvankelijk vrij stabiel, maar inmiddels is de in het najaar gebruikelijke terugval goed te zien in de cijfers van de NVM. De markt lijkt het extra aanbod nog altijd goed te absorberen. In de eerste drie kwartalen van dit jaar zijn huizen gemiddeld genomen vrijwel even snel verkocht als vorig jaar in dezelfde periode. En ook de gemiddelde looptijd van het aanbod (hierin tellen ook woningen mee die nog niet zijn verkocht) is nauwelijks veranderd.

De uitpondgolf gaat met name hard in (en rondom) de grootste steden van de Randstad, en buiten de Randstad ook in typische studentensteden (NVM 2025). Dit is goed terug te zien in de woningverkopen (figuur 12). Zo zijn in de eerste negen maanden van dit jaar in Amsterdam, Rotterdam en Den Haag ruim 30% meer woningen verkocht in vergelijking met het gemiddelde aantal woningverkopen in de eerste negen maanden van 2020 tot en met 2023, toen de uitpondgolf nog geen hoge vlucht had genomen. Buiten de Randstad noteerden steden als Nijmegen, Arnhem en Maastricht een stevige verkoopplus. En ook in gemeenten onder de rook van grote steden in de Randstad – zoals Leiden, Rijswijk, Delft, Ouder-Amstel en Castricum – zijn flink meer woningen verkocht.

Na dit jaar geleidelijke afname aantal transacties

Naar verwachting wisselen dit jaar 240.000 bestaande koopwoningen van eigenaar (figuur 13). Dat zijn er circa 34.000 meer dan vorig jaar. Onze verwachting is voor dit jaar ongeveer gelijk gebleven ten opzichte van de raming van 238.000 woningverkopen uit ons vorige kwartaalbericht. Voor 2026 voorzien we 227.000 woningtransacties; iets minder dan de 233.000 die we in september nog voorzagen. Enerzijds zagen we afgelopen kwartaal een kleine terugloop in het aantal woningen dat te koop werd gezet. Anderzijds zijn we iets negatiever geworden over de nieuwbouw. Als er minder nieuwbouwwoningen worden opgeleverd, is er ook minder doorstroming op de markt voor bestaande koopwoningen.

Na 2026 verwachten we een duidelijke afname van het aantal transacties. Voor 2027 gaan we uit van 205.000 woningverkopen. De jongste cijfers van het Kadaster laten zien dat ook in het afgelopen kwartaal weer meer ex-huurwoningen aan gewone huizenkopers zijn verkocht. Maar de vaart lijkt er iets uit te gaan. In tegenstelling tot vorig jaar bleven dubbele groeicijfers tot nu toe uit dit jaar. We gaan er daarom nog altijd van uit dat de uitpondgolf bijna de piek heeft bereikt. Aangezien de Wet betaalbare huur en het inperken van tijdelijke contracten per 1 juli 2024 zijn ingegaan, en tijdelijke huurcontracten maximaal twee jaar mochten duren, zullen vooral particuliere beleggers naar verwachting vanaf de zomer minder woningen verkopen. Bij huurders met een vast huurcontract is uitponden lastiger. Dan is het – tenzij de huurder de woning zelf wil kopen – afwachten totdat de huurder het huurcontract opzegt.

Het opkrikken van de woningbouwproductie is een belangrijk doel in het woonbeleid. Maar de afgelopen jaren is het gewenste aantal van 100.000 woningen per jaar erbij telkens niet gehaald. Vorig jaar zijn bijvoorbeeld slechts 82.000 woningen aan de woningvoorraad toegevoegd. Vooralsnog lijkt het er niet op dat de woningbouw een hoge vlucht gaat nemen in de periode tot 2028. Er zitten weliswaar zeer veel nieuwbouwwoningen in de pijplijn – gemiddeld over de afgelopen twaalf maanden zelfs zo’n 205.000 (figuur 14) – maar er kan lang niet altijd op korte termijn worden gestart met de bouw. Bij een deel van de huizen in de pijplijn is de vergunning namelijk nog niet onherroepelijk en lopen mogelijk nog (lange) bezwaar- en beroepsprocedures. Naar schatting heeft ongeveer een derde van het aantal geplande woningen in Nederland hiermee te maken (Sweco, 2024).

Recent geven gemeenten weer wat meer vergunningen af voor nieuwe woningen (figuur 15). Dit is doorgaans een voorbode voor een toename van het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen enkele jaren later. Maar de laatste jaren wil het met dat opleveren niet vlotten. In de afgelopen vijf jaar fluctueerde de nieuwbouwproductie zo rond de 72.000 woningen per jaar. Sinds 2023 neemt het aantal opgeleverde nieuwe woningen zelfs weer wat af. Aangezien er steeds meer woningen in aanbouw zijn, impliceert dit dat er tijdens de bouw vertraging ontstaat. Er zijn ook aanwijzingen voor stagnatie bij de verkoop van nieuwbouwkoopwoningen. Het twaalfmaandstotaal van de verkoop van nieuwbouwkoopwoningen blijft al zeven maanden op rij steken op een kleine 34.000 woningen (WoningBouwersNL).

Stevige woningbouwambities, maar ook stevige hindernissen

Bij de afgelopen Tweede Kamerverkiezingen was het versnellen en verhogen van de woningbouwproductie een belangrijk thema. Onder meer met extra geld voor woningbouw, het versnellen en/of inperken van bezwaarprocedures, het standaardiseren van eisen alsook meer mogelijkheden om woningen te bouwen buiten de bestaande bebouwde kom. Veel van deze plannen resulteren waarschijnlijk niet al op korte termijn in (veel) meer woningbouw.

Volgens een recent onderzoek van het Interprovinciaal Overleg onder de twaalf provincies vormen netcongestie en de impasse rondom stikstof momenteel de grootste knelpunten voor de woningbouw. Zo ligt ruim 50% van de woningen die tot en met 2030 moeten worden gebouwd binnen vijf kilometer van stikstofgevoelige natuur. Bouwend Nederland voorziet dat de woningbouw vanaf 2027 bovendien flinke hinder gaat ondervinden van de Kaderrichtlijn Water (KRW). Deze richtlijn heeft als doel om de kwaliteit van water (waaronder grondwater en oppervlaktewater) te verbeteren, door onder meer te voorkomen dat er schadelijke stoffen in het water terechtkomen. In 2027 zal Nederland naar verwachting nog niet voldoen aan de KRW-doelen. Dat heeft ook gevolgen voor de vergunningverlening. Zo loopt naar schatting zo’n 25% van de woningbouwprojecten bij het lozen van water bij bodemsanering het risico om geen vergunning te krijgen (Witteveen+Bos, 2022).

Dalende trend eigenwoningbezit

Het eigenwoningbezit onder jongvolwassenen laat sinds de financiële crisis een stevig dalende trend zien (figuur 16). In 2008 was nog 40% van de huishoudens jonger dan 35 jaar huiseigenaar; in 2024 was dat nog maar 31%. Na 2019 laat ook het totale eigenwoningbezit (onder alle huishoudens) een dalende trend zien. Vooral woningzoekenden met lagere inkomens lijken af te haken op de koopwoningmarkt. Door de verkoopgolf van beleggerswoningen komen er vanaf 2024 veel woningen op de markt. Uit cijfers van het Kadaster blijkt dat zo’n twee derde van deze uitpondwoningen wordt gekocht door koopstarters. Betekent dit een (aankomend) herstel van het eigenwoningbezit van jongvolwassenen?

Vanaf 2024 is het percentage 35-minners onder huizenkopers inderdaad stevig opgelopen (figuur 17). In de laatste twaalf maanden (stand september 2025) kocht een kleine 8% van de huishoudens tot 35 jaar een koopwoning – als starter of doorstromer. Dit percentage is vergelijkbaar met de vorige piek, net voor de financiële crisis. Maar de doorsnee jongvolwassen huizenkoper is sindsdien veel ouder geworden. Terwijl huishoudens in de leeftijd tot 25 jaar nog steeds een kwart minder huizen aankopen dan in de tijd voor de financiële crisis, is er bij de leeftijdsgroep 25 tot 30 jaar sprake van een toename van 13% en bij de leeftijdsgroep 30 tot 35 jaar zelfs van 17%. Ook in vergelijking met eind 2023 is de toename van woningaankopen het sterkst bij oudere jongvolwassenen. Bij zowel oudere als jongere jongvolwassenen zien we een duidelijke toename in aankopen. Daardoor stijgt het eigenwoningbezit na jaren van daling naar verwachting – in elk geval tijdelijk – weer wat.

Gevolgen voor betaalbaarheid

Een belangrijke vraag is in welke mate de uitpondgolf de betaalbaarheid van koopwoningen voor starters heeft verbeterd. Dat huizenprijzen nog altijd sterker stijgen dan de inkomens en de maximale leenruimte impliceert dat de betaalbaarheid in algemene zin verder is verslechterd. Tegelijkertijd zijn uitpondwoningen gemiddeld goedkoper dan niet-uitpondwoningen. Dat komt doordat ze gemiddeld kleiner zijn en vaak een slechter energielabel hebben. Mensen die een huis kochten van een woningbelegger betaalden in het derde kwartaal van dit jaar gemiddeld 384.000 euro (figuur 18). Dat is bijna 130.000 euro minder dan het bedrag dat huizenkopers betalen als zij een huis kopen van een eigenaar-bewoner.

Hoewel uitpondwoningen wat goedkoper zijn, kunnen 35-minners die een huis huren in het midden- en dure segment deze ex-huurwoningen lang niet altijd financieren op basis van alleen het huishoudensinkomen. In 2023 konden zij gemiddeld naar schatting krap 255.000 financieren; ruim 120.000 euro minder dan de gemiddelde verkoopprijs van een uitpondwoning. Deze mismatch blijkt ook uit cijfers over de kopers van ex-huurwoningen. De kopers van ex-huurwoningen hebben gemiddeld een aanzienlijk hoger inkomen dan de huurders die anders in deze woningen hadden gewoond. De betaalbaarheid van woningen blijft dus een probleem.