Update

Waarom huizenprijzen en –verkopen ondanks corona nog blijven stijgen

28 oktober 2020 13:00

Terwijl de economie onder de coronacrisis lijdt, werden huizen in het derde kwartaal opnieuw een stuk duurder. Hoezo heeft de crisis nog geen vat op de woningmarkt?

Meteen de diepte in?Lees de volledige studie
Vrouw met huissleutel

Coronacrisis of niet, in het derde kwartaal is volgens de laatste cijfers van het Kadaster en CBS een recordaantal huizen verkocht. Ruim 62.000 koopwoningen wisselden tussen juli en september van eigenaar, het hoogste aantal ooit in een derde kwartaal. Ook de prijsstijging zet onverminderd door: huizen waren in het derde kwartaal gemiddeld 8,1 procent duurder dan een jaar eerder.

Dat de woningmarkt zich vooralsnog weinig lijkt aan te trekken van de crisis is een trendbreuk. Doorgaans hangen de huizenprijsgroei en de economische conjunctuur namelijk samen: zit het economisch tegen, dan stijgen de huizenprijzen meestal ook minder hard. Wat verklaart de huidige loskoppeling?

Meer verkocht, tegen hogere prijzen

Tot nu toe zijn er dit jaar in heel Nederland ruim 6,0 procent meer huizen verkocht (zie figuur 1). Vooral Noord-Brabant zag de verkopen hard stijgen. Wat prijzen betreft gaat Groningen aan kop: de provincie had in het derde kwartaal opnieuw de dubieuze eer van de hardste prijsstijging: huizen waren er in het derde kwartaal gemiddeld 10,8 procent duurder dan een jaar eerder.

Figuur 1. Stijgende verkopen tussen januari en september

Figuur 1
Bron: Kadaster, CBS, bewerking RaboResearch

Vanwaar de huidige ontkoppeling tussen woningmarkt en economie?

Stijgende woningverkopen en prijzen die door het dak gaan. Het is een opvallende trend in tijden waarin de economie gebukt gaat onder een pandemie. Door de coronacrisis lag de economische activiteit in het tweede kwartaal namelijk bijna 10 procent lager dan een jaar eerder. En doorgaans bewegen de woningverkopen en –prijzen mee met de economische conjunctuur (zie figuur 2).

Heel veel overheidssteun
Tientallen miljarden euro’s overheidssteun kunnen helpen verklaren waarom de ontwikkelingen op de woningmarkt voorlopig lijnrecht ingaan tegen die van de economie. Zo is in dit crisisjaar het aantal bedrijfsfaillissementen, dankzij de steunmaatregelen, zelfs lager dan in 2019. De werkloosheid is wel opgelopen, van 3,0 procent begin dit jaar naar 4,4 procent in september, maar is in historisch perspectief nog laag. De stijging kwam tot nu toe ook vooral terecht bij flexwerkers en jongeren tot 25 jaar, niet bij de doorsnee huizenkoper of huiseigenaar.

Weinig alternatieven voor koop
Nederlanders die op zichzelf willen wonen of een nieuw huis zoeken, merken bovendien dat er voor een koopwoning nog altijd weinig alternatieven zijn - coronacrisis of niet. Voor huishoudens die bovenmodaal verdienen, is de sociale huur praktisch ontoegankelijk door inkomensgrenzen. De vrije huursector is in Nederland dan weer klein en erg duur. Het blijft ervoor zorgen dat mensen met verhuisplannen richting de koopwoningmarkt worden geduwd.

Figuur 2. Terwijl economie krimpt, zwelt huizenprijsgroei aan

Figuur 2
Bron: CBS, Kadaster

Lage, maar ook iets opgelopen hypotheekrentes
Daar komt nog bij dat kopers nu meer kunnen lenen en dus meer kunnen bieden, omdat de hypotheekrentes lager zijn (zie figuur 4). Sowieso kunnen lage rentes voor extra vraag naar koopwoningen zorgen. Voor starters, omdat het een hypotheek goedkoper maakt, maar ook voor huiseigenaren die nog een relatief hoge rente hebben. Voor hen is een lage rente een impuls om te verhuizen, omdat ze zo boetevrij hun hypotheek kunnen oversluiten. Dat de rentes in de eerste fase van de coronacrisis iets zijn opgelopen, kan de vraag naar koopwoningen (tijdelijk) nog verder opstuwen. Het kan voor mensen namelijk een extra zetje zijn om werk te maken van eventuele verhuisplannen – uit angst om ‘straks’ niet meer tegen een lage hypotheekrente te kunnen lenen.

Misschien (tijdelijk) extra vraag door corona
Hoewel het misschien tegenstrijdig klinkt, is het mogelijk dat de coronacrisis zelf ook de vraag naar koopwoningen een (tijdelijke) opzwieper geeft. Het kan voor mensen een reden zijn om sluimerende verhuiswensen om te zetten in daadwerkelijke verhuisplannen. Denk aan doorstromers die ‘ooit’ groter wilden wonen en die plannen naar voren halen door de vlucht die thuiswerken heeft gemaakt. Dorstromers hebben door aflossingen en door de hoge prijsstijgingen in de afgelopen jaren ook steeds meer overwaarde en kunnen dus steeds meer bieden.

Huizenmarkt is nog krap
De vraag naar koopwoningen lijkt dus nog niet gedaald, en is misschien zelfs tijdelijk hoger. Maar heel veel huizen staan er nog altijd niet te koop. Volgens NVM werden in het derde kwartaal gemiddeld slechts 40.500 huizen aangeboden. De laatste keer dat er volgens de makelaarsvereniging zo weinig huizen te koop stonden, was zeker 20 jaar geleden (maar toen telde de totale woningvoorraad ook ruim 1 miljoen koophuizen minder). De hoge vraag naar huizen uit zich daardoor naar verwachting in steeds hogere en hogere huizenprijzen.

Figuur 3. Ondanks opleving lager dan in 2019

Figuur 3
Bron: DNB
“Door lagere hypotheekrentes kunnen mensen meer lenen en dus meer bieden op een huis”

Koopwoningmarkt reageert vermoedelijk pas later

Gelet op dat geringe aanbod is het bovendien de vraag hoe snel de woningmarkt kan veranderen van een verkopers- naar een kopersmarkt. Zelfs wanneer er sprake zal zijn van vraaguitval. Want dat de vraag naar koopwoningen door de coronacrisis op termijn zal afnemen, is nog wel steeds onze verwachting. Helemaal nu het aantal besmettingen in Nederland rap is opgelopen, waardoor we somberder zijn over de economische vooruitzichten.

Ook zien we al voorzichtige signalen van verandering op de woningmarkt in grotere steden. Zo wijzen cijfers van huurplatform Pararius.nl op prijsdalingen voor nieuwe huurders in de vrije huursector. Daarnaast staan in enkele studentensteden (veel) meer huizen te koop, terwijl het aanbod in de rest van Nederland is gedaald. In december publiceren we nieuwe verwachtingen voor de prijzen en verkopen. Onze laatste voorspellingen, uit september, gaan voor dit jaar uit van een gemiddelde prijsstijging van 7 procent en van 220.000 verkopen, gevolgd door een tijdelijke prijs- en verkoopdip vanaf 2021.


Chat onbeschikbaar