Onderzoek

Eigen stad meer in trek dankzij gedaalde huizenprijzen

30 november 2023 9:00 RaboResearch

De toenemende trek uit de stad zette de laatste tijd niet door. Vooral in de noordvleugel van de Randstad won de eigen stad aan populariteit. Deze trendbreuk is van korte duur en hangt samen met de tijdelijke huizenprijsdip.

jong blij stel trekt in

Eigen stad meer in trek dankzij gedaalde huizenprijzen

Eind vorig jaar bleek uit RaboResearch-onderzoek dat stadse Randstedelingen steeds vaker een huis kochten buiten de eigen stad. De regio’s rondom de Randstad en in de periferie wonnen daarbij aan populariteit. Meerdere media schreven dit toe aan de coronapandemie, de lockdowns en het vele thuiswerken, waardoor mensen meer behoefte zouden hebben aan rust en ruimte, zowel in als om het huis. De woon-werkafstand zou dus minder belangrijk zijn geworden. Met als gevolg een exodus uit de steden.

Aan de hand van analyses van Kadaster microdata concludeerden we echter dat de trek uit de stad al in 2015 begon. Bovendien zagen we die trend ook niet versnellen sinds de corona-uitbraak. De trek uit de stad bleek vooral samen te hangen met de oplopende prijsverschillen tussen (vooral) de grote steden en de meer landelijke gebieden. Huizen buiten de Randstad werden door die groeiende prijskloof aantrekkelijker.

In deze studie uit 2022 gebruikten we de toen beschikbare data, die tot en met juli 2022 ging. In de maanden daarna begonnen de huizenprijzen te dalen, onder invloed van de gestegen hypotheekrentes. In veel stedelijke regio’s gingen de prijzen harder omlaag dan elders, waardoor de prijsverschillen tussen stad en het platteland niet meer toe- maar juist weer afnamen. In deze publicatie laten we met nieuwe cijfers zien dat het slinken van de prijskloof invloed lijkt te hebben op de locatiekeuze van stedelijke huizenkopers. Zij kiezen namelijk weer voor een koopwoning in eigen stad.

Huizenprijzen dalen vooral in duurste regio’s

In het tweede kwartaal van 2023 lagen de huizenprijzen in Nederland gemiddeld 5,7 procent lager dan in het derde kwartaal van 2022. Maar in regio’s zoals Amsterdam en Utrecht waren prijzen toen al meer dan 8 procent gezakt. In de zuidvleugel, met Den Haag en Rotterdam als grote steden, zijn de fluctuaties kleiner en meer in lijn met de landelijke trend. Om die reden maken we in deze publicatie onderscheid tussen de noord- en zuidvleugel van de Randstad (zie figuur 1). Tussen deze twee zones zien we grote verschillen in prijsontwikkeling (zie figuur 2).

Figuur 1: Nederland in vier zones

Figuren
Bron: RaboResearch 2023

Figuur 2: Grote verschillen tussen de noord- en zuidvleugel

Figuur 2: Grote verschillen tussen de noord- en zuidvleugel
Bron: Microdata Kadaster, bewerking RaboResearch 2023

Het prijsverschil tussen de stedelijke gemeenten in het noorden van de Randstad en de perifere zone liep sinds 2015 op van 900 euro tot maar liefst 2.400 euro in 2022, om vervolgens weer iets te dalen tot onder de 2.300 euro per vierkante meter in 2023 (zie figuur 3).

Figuur 3: Verschillen met de rest van het land dalen scherp

Figuur 3: Verschillen met de rest van het land dalen scherp
Bron: Microdata Kadaster, bewerking RaboResearch 2023

Voor het eerst sinds jaren neemt trek uit de eigen stad niet meer toe

Nu de huizenprijzen op vooral de duurste plekken zijn gedaald, lijkt de trend van de toenemende trek uit de stad voor het eerst sinds jaren te stokken (zie figuur 4). In de afgelopen maanden kochten stedelingen juist vaker een huis in eigen stad dan in medio 2022 het geval was. Dit geldt vooral voor stedelingen in de noordvleugel van de Randstad.

Dat de trek uit de eigen stad sinds medio 2022 niet aanhoudt, zien we terug onder huizenkopers van alle leeftijden. Ook de wat oudere huizenkopers in het stedelijk gebied van de Randstad kiezen steeds vaker een huis in eigen stad (zie figuur 5). En dat terwijl huishoudens van 45 jaar of ouder doorgaans minder vaak de voorkeur geven aan een stedelijke woonmilieu dan jongere huishoudens, blijkt uit het driejaarlijkse WoonOnderzoek Nederland 2021 voor aspirant-huizenkopers woonachtig in de Randstad-steden.

Figuur 4: Eigen stad wint aan belang

Figuur 4: Eigen stad wint aan belang
Bron: Microdata Kadaster, bewerking RaboResearch 2023

Figuur 5: Zowel jong als oud kiest vaker voor eigen stad

Figuur 5: Zowel jong als oud kiest vaker voor eigen stad
Bron: Microdata Kadaster, bewerking RaboResearch 2023

Lokale huizenkopers winnen weer wat terrein

Dat Randstedelingen het afgelopen jaar vaker een huis kochten in de eigen regio, betekent ook een trendbreuk voor regio’s buiten de Randstad. Zij zagen het aandeel huizen dat door een koper uit de Randstad werd gekocht sterk dalen, na jarenlang te zijn gestegen (zie figuur 6). Lokale huizenkopers lijken er daardoor ook weer wat beter tussen te komen. Want in veel gemeenten is het aandeel lokale huizenkopers de afgelopen maanden niet verder gedaald. Het is soms zelfs ook weer wat toegenomen. Een duidelijk regionaal patroon ontbreekt evenwel (zie figuur 7).

Figuur 6: Huizenkoper komt minder vaak uit Randstad

Figuur 6: Huizenkoper komt minder vaak uit Randstad
Bron: Microdata Kadaster, bewerking RaboResearch 2023

Dit is een duidelijke trendbreuk. In de afgelopen jaren zagen we het aandeel lokale huizenkopers juist in vrijwel alle gemeenten terugvallen, in het spoor van die toenemende trek uit de (Rand)stad (zie figuur 8). In sommige gemeenten viel het aandeel lokale huizenkopers zelfs met ruim twintig procentpunten terug. Zo ook in gemeenten als Almere, Alphen aan de Rijn, Woudenberg en Midden-Drenthe. Daar werd in 2015 nog een kleine drie op de vier koophuizen gekocht door iemand uit de eigen gemeente, terwijl dat in 2022 teruggezakte naar een op twee koophuizen.

Het kaartbeeld maakt duidelijk dat er ook belangrijke uitzonderingen op de regel zijn. Naast wat kleinere gemeenten, zijn dit Amsterdam, Utrecht, Groningen, Eindhoven en Rotterdam. In deze gemeenten bleef het aandeel lokale huizenkopers juist min of meer op peil. Het nam in sommige steden zelfs wat toe, zoals in Amsterdam. Dit laatste lijkt haaks te staan op de bevinding dat Amsterdamse huizenkopers de laatste jaren steeds vaker kozen voor een koophuis buiten de eigen stad. Maar als we kijken naar wie die huizen in Amsterdam dan wel kochten, dan rijst het beeld van Amsterdam als een stevig fort. De stad is door de stevige prijsstijgingen steeds minder goed bereikbaar geworden voor niet-Amsterdammers. Werd in 2015 nog zo’n 27 procent van alle verkochte huizen in Amsterdam gekocht door iemand van buiten Amsterdam, gold dit in 2022 voor zo’n 18 procent.

Figuur 7: Verandering aandeel lokale huizenkopers naar gemeenten, 2022-2023 (in procentpunten)

Figuren
Noot: Het figuur betreft de verandering van het aandeel lokale huizenkopers in de periode augustus 2021-juli 2022 (de piek van de markt) versus augustus 2022-juli 2023 in procentpunten. Gemeenten met minder dan 50 waarnemingen zijn niet meegenomen. Bron: Microdata Kadaster, bewerking RaboResearch 2023

Figuur 8: Verandering aandeel lokale huizenkopers naar gemeenten, 2015-2022 (in procentpunten)

Figuren
Noot: Het figuur betreft de verandering van het aandeel lokale huizenkopers in de periode augustus 2014-juli 2015 versus augustus 2021-juli 2022 (de piek van de markt) in procentpunten. Gemeenten met minder dan 50 waarnemingen zijn niet meegenomen. Bron: Microdata Kadaster, bewerking RaboResearch 2023

Trek uit de eigen stad neemt waarschijnlijk wel weer toe

De coronapandemie en de opkomst van thuiswerken zouden het einde betekenen van ‘de stad’. De toegenomen trek vanuit de Randstad zou hiervoor het bewijs zijn. Maar vorig jaar lieten we al zien dat deze trek uit de stad al ver voor de pandemie begon, en dat deze grotendeels werd gedreven door de groeiende huizenprijskloof tussen stad en land. Nu de prijspremie van een koophuis in de stad iets is afgenomen, kopen stedelingen weer wat vaker een huis in eigen stad. Dit geldt in het bijzonder voor stedelingen in de noordvleugel van de Randstad; een regio waar de huizenprijzen het stevigst daalden sinds de zomer van 2022.

Deze ontwikkeling onderstreept wederom dat steden – zowel in de Randstad als daarbuiten – de laatste jaren niet aan populariteit verloren. Dat stadse huizenkopers vaker de eigen stad de rug toekeerden, kwam waarschijnlijk simpelweg omdat hun eigen stad te duur was geworden, juist doordat veel mensen er willen wonen. De prijs van het wonen stond daarom voor een groeiende groep niet meer in verhouding met de kwaliteit van de huizen. Huizen buiten de stad wonnen daarentegen aan populariteit door de gunstigere prijskwaliteitverhouding. Nu de prijspremie van een koophuis in de stad wat is afgenomen, zien we dat stedelijke huizenkopers gelijk ook weer wat vaker voor een huis in de eigen stad kiezen.

Wij verwachten dat het stokken van de ‘trek uit de stad’-trend van korte duur is. Sinds de zomer van 2023 trekken de huizenprijzen namelijk al weer wat aan. In het derde kwartaal gold dit in het bijzonder voor (de overigens nog altijd relatief dure) regio’s Amsterdam en Utrecht. Als het steeds duurder wordt om een huis in de stad te kopen, dan ligt het voor de hand dat deze toenemende regionale huizenprijsverschillen wederom een katalysator gaan vormen voor de trek uit de eigen stad.

Deze nieuwe studie bevestigt de rol van regionale huizenprijsverschillen in de locatiekeuze van huizenkopers. De keuze voor een specifieke plek om een huis te kopen wordt natuurlijk ook beïnvloed door factoren zoals de samenstelling van het huishouden, de fase in de levensloop, de plek waar men werkt en de nabijheid tot familie en vrienden.

De wetenschap dat huizenprijzen een rol spelen, biedt enige aanknopingspunten voor het woonbeleid. Er zijn plannen om na 2030 meer in te zetten op woningbouw buiten de Randstad, om zo een groter deel van Nederland te benutten. Dat is nodig omdat veel ruimte nodig is voor wonen, werken, mobiliteit en om tot een klimaatneutraal en klimaatbestendig Nederland te komen. Inzetten op (betaalbare) woningbouw buiten de Randstad, kan deze gebieden aantrekkelijker maken voor mensen die nu nog in de Randstad wonen. Dat draagt bij aan de beoogde verschuiving van de balans in het stedelijke netwerk van Nederland.