Samen met je partner een eigen woning kopen, als je overwaarde hebt uit de verkoop van je vorige woning. Hoe zit dat?

Jij en je partner gaan samenwonen. Jullie kopen gezamenlijk een woning. Spannend en leuk tegelijk. Maar er komt ook veel op je af. En sommige regels zijn complex. Je vraagt je af hoe het zit met de overwaarde die je hebt gerealiseerd uit de verkoop van je vorige woning. Moet je dit bedrag in de gezamenlijke nieuwe woning investeren? En mag je de rente van je nieuwe hypotheek aftrekken? Hoe het zit, lees je in dit artikel.

Welke mogelijkheden heb je?

De overwaarde investeren in je nieuwe eigen woning

Als je je woning verkoopt en je koopt binnen 3 jaar een andere woning, dan is het van belang of je bij de verkoop van je woning overwaarde hebt gerealiseerd. De overwaarde kan namelijk de hypotheekrenteaftrek van je nieuwe hypotheek beïnvloeden.

De overwaarde van je oude woning is de verkoopprijs min de hypotheek en de verkoopkosten van de woning. De rente van de hypotheek voor je nieuwe woning is aftrekbaar over maximaal het bedrag van de aankoopsom van de nieuwe woning verminderd met het bedrag van de overwaarde.

Een voorbeeld:

In 2020 verkocht je je woning voor € 500.000. Er zat een hypotheek op deze woning van € 400.000. Bij de verkoop van je woning realiseer je een overwaarde van: € 500.000 min € 400.000 = € 100.000.

In 2021 koop je een nieuwe woning voor € 850.000. Je wilt de aankoop financieren met een hypotheek. Om renteaftrek te hebben, mag je hypotheek maximaal € 750.000 bedragen. Dit is de aankoopsom van de woning (€ 850.000) min de overwaarde (€ 100.000). Leen je meer? Dan valt het bedrag dat je meer leent als schuld in box 3. De rente over dit bedrag is niet aftrekbaar.

Samen met je partner een woning kopen

Als je samen met je partner een nieuwe woning koopt, beïnvloedt de overwaarde van je vorige woning ook de hypotheekrenteaftrek van je nieuwe woning. Je kijkt hiervoor naar je eigen situatie.

Een voorbeeld:

Jij en je partner gaan samenwonen. Jullie kopen gezamenlijk een woning voor € 800.000, die jullie financieren met een gezamenlijke lening van € 700.000. Jij hebt een overwaarde van € 100.000 en je partner heeft geen overwaarde. Jouw aandeel in de woning is € 400.000 en jouw aandeel in de financiering is € 350.000.

De maximale hoogte van de hypotheek waarover jij renteaftrek hebt is:

Jouw aandeel in de aankoopsom van de nieuwe woning € 400.000
Jouw overwaarde € 100.000 -/-
Jouw maximale hypotheek waarover je renteaftrek hebt € 300.000

Als je niets vastlegt, is jouw aandeel in de financiering € 350.000. Je hebt slechts over een bedrag van € 300.000 renteaftrek. Over het resterende bedrag van € 50.000 heb je geen renteaftrek. Dit bedrag valt als schuld in box 3.

Je partner heeft ook een aandeel van € 400.000 in de woning en van € 350.000 in de financiering. Omdat je partner geen overwaarde heeft, kan je partner de rente over het gehele bedrag van € 350.000 aftrekken.

De rente van de hypotheek van € 700.000 dus niet geheel aftrekbaar. Je kunt dit anders regelen. Je legt dan vast dat van de hypotheek van € 700.000 jouw een deel van € 300.000 aangaat en jouw partner een deel van € 400.000. Je legt dit bijvoorbeeld vast in een draagplichtovereenkomst. Maar dan is de hypotheek niet meer gelijk verdeeld. Dit kan ook anders!

De overwaarde gezamenlijk inzetten

Je kunt er samen voor kiezen om naar jullie gezamenlijke situatie te kijken. Daardoor kun je mogelijk over een groter bedrag de rente aftrekken. Kijkend naar het voorbeeld hiervoor, ziet het er voor beiden zo uit:

Aandeel in de aankoopsom van de nieuwe woning € 400.000
Aandeel in de gezamenlijke overwaarde (50% van € 100.000) € 50.000 -/-
Maximale hypotheek waarover je renteaftrek hebt € 350.000

De maximale hypotheek waarvoor je renteaftrek hebt is nu gelijk aan jouw aandeel in de financiering. En dit geldt uiteraard ook voor je partner. Door ervoor te kiezen om de overwaarde gezamenlijk te gebruiken, zorg je ervoor dat de rente over de hele hypotheek voor de nieuwe woning aftrekbaar is. Er zitten wel mogelijke toekomstige fiscale gevolgen aan deze keuze, bijvoorbeeld als je uit elkaar gaat. Laat je daarom goed adviseren over de mogelijkheden door je belastingadviseur voordat je een keuze maakt.

Blijft deze keuze?

Op dit moment is het mogelijk om samen met je partner de keuze te maken om de overwaarde gezamenlijk te gebruiken. Op Prinsjesdag is een wetsvoorstel aan de Tweede Kamer aangeboden, waarin de keuze al voor je gemaakt wordt: de overwaarde wordt altijd gezamenlijk ingezet. Eind december weten we of het wetsvoorstel definitief is aangenomen. De verwachte ingangsdatum is 1 januari 2022.

Rabobank kan je helpen om inzicht te krijgen in de gevolgen van het samen aankopen van een eigen woning. Zo kunnen we invulling geven aan jouw Plan voor de Toekomst. Bespreek jouw mogelijkheden met jouw Private Banker van de bank.

In het voorbeeld is uitgegaan van de situatie in 2021. Hierbij is geen rekening gehouden met renteaftrekbeperkingen in verband met overgangsrecht, de aflossingseis en de 30-jaarsperiode van de hypotheekrenteaftrek.

Lees meer over Plan voor de Toekomst
Stelletje bij strandtent

Benieuwd naar andere vermogensvragen?

Op onze overzichtspagina vind je nog meer vraagstukken rondom vermogen. Zo lees je er hoe je in je testament het familievermogen kunt beschermen, wat de kenmerken zijn van schenken op papier en hoe je een keuze kunt maken tussen sparen en/of beleggen in de bv of in privé.

Naar de overzichtspagina