Wat zijn de fiscale gevolgen van de verhuur van een woning met huurbescherming?

Verhuur je een woning met huurbescherming, dan mag je de waarde van die woning in box 3 (vermogen) verlagen met een vaste methode van de Belastingdienst: de leegwaarderatio. Die wordt gebruikt omdat je een verhuurde woning met huurbescherming niet zomaar kunt verkopen. De leegwaarderatio hangt af van de huurprijs in verhouding tot de WOZ-waarde (de waarde die de gemeente aan de woning geeft). Is de jaarhuur minder dan 5% van de WOZ-waarde, dan hoef je niet de volledige WOZ-waarde op te geven in box 3. Je telt dan bijvoorbeeld maar 73%, 85% of 95% van de WOZ-waarde mee. Hoe lager de huur, hoe lager het percentage. Deze percentages zijn terug te vinden in de officiële leegwaarderatio-tabel van de Belastingdienst. Verdien je meer dan 5% huur ten opzichte van de WOZ-waarde? Dan geldt een leegwaarderatio van 100% en krijg je dus geen korting meer. Ook bij een schenking of erfenis van een verhuurde woning mag je soms deze lagere waarde gebruiken. Voor advies kun je het beste contact opnemen met een accountant of belastingadviseur.

Het inkomen uit sparen en beleggen wordt in box 3 belast. Een verhuurde woning valt in box 3 onder de categorie Overige bezittingen. Voor deze categorie wordt een forfaitair rendement van 5,88% (2025) over de waarde tot het inkomen gerekend.

Meestal geldt de WOZ-waarde, maar bij verhuur met huurbescherming mag je die waarde soms verlagen met de leegwaarderatio. Dit gebeurt door de WOZ-waarde te vermenigvuldigen met de leegwaarderatio. De leegwaarderatio hangt af van de hoogte van de jaarhuur ten opzichte van de WOZ-waarde.

Bij een jaarlijkse huurprijs van 0% tot maximaal 5% van de WOZ-waarde is de leegwaarderatio minimaal 73% en maximaal 95%. Vanaf een jaarlijkse huurprijs van 5% van de WOZ-waarde en hoger is de leegwaarderatio 100%, er is dan geen waardedrukkende factor die mag worden meegenomen.

De WOZ-waarde van een verhuurde woning is € 300.000. De jaarlijkse huurprijs is € 13.500 en dat is 4,5% van de WOZ-waarde. Wij gaan in dit voorbeeld uit van een forfaitair rendement op beleggingen van 5,88% (2025) en een forfaitaire rente op schulden van 2,62% (voorlopig 2025) in box 3. Het belastingtarief in box 3 is 36% (2025). Er is geen rekening gehouden met het heffingsvrije vermogen.

Op basis van de gegevens is de leegwaarderatio 95%. De waarde in box 3 van de verhuurde woning is 95% van € 300.000 = € 285.000. Uitgaande van een forfaitair rendement van 5,88% leidt dit tot een forfaitair rendement in box 3 van € 16.758. Hierover is 36% inkomstenbelasting verschuldigd: € 16.758 maal 36% = € 6.032. De netto huuropbrengst (exclusief eventuele overige lasten) is € 7.468.

Als de verhuurde woning is aangekocht met behulp van een lening van € 200.000 tegen een rente van 4%, dan leidt dit tot een forfaitair inkomen in box 3 van € 11.518. Hierover is afhankelijk van de totale omvang en samenstelling van het vermogen in box 3 ongeveer € 4.146 inkomstenbelasting verschuldigd. De netto huuropbrengst (exclusief eventuele overige lasten) is dan circa € 1.354.

Als je een woning die verhuurd wordt geschonken krijgt of verkrijgt uit een erfenis, dan is de leegwaarderatio ook van toepassing op de schenk- en erfbelasting. Als je in 2024 een verhuurde woning erft of geschonken krijgt, dan kun je kiezen welke WOZ-waarde je wilt opgeven voor de erf- of de schenkbelasting. Dat kan de WOZ-waarde van 2024 zijn of de WOZ-waarde van 2025. Op de gekozen WOZ-waarde kan onder voorwaarden de leegwaarderatio van toepassing zijn.

Onze vermogensplanners helpen je graag om inzicht te krijgen in jouw situatie. Bespreek jouw mogelijkheden met jouw Private Banker of maak een afspraak over vermogensplanning.

Voor advies verwijzen we je naar je accountant of belastingadviseur.