Een eigen woning, een hypotheek en vermogen: een slimme combinatie?

Je hebt in het verleden een hypotheek voor de aankoop van een eigen woning afgesloten en betaalt dus rente aan de bank of aan je bv. Afhankelijk van de hypotheekvorm, los je ook af gedurende de looptijd of pas aan het einde. Bovendien heb je vermogen in de vorm van een spaartegoed of beleggingen. Een slimme combinatie? Dat hangt van af van jouw inkomen in box 1, de hypotheekrenteaftrek en het rendement dat je behaalt op jouw vermogen. Hierna lichten wij toe hoe je de keuze kunt maken tussen aflossen of het handhaven van de hypotheek.

Op basis waarvan kun je een keuze maken?

Jouw inkomen in box 1 en het eigenwoningforfait

Arbeidsinkomsten en pensioen worden belast in box 1. Die kunnen fluctueren door de jaren heen, maar ook structureel dalen als je stopt met werken en met pensioen gaat. Als je een hoger inkomen in box 1 hebt, betaal je een hoger tariefpercentage inkomstenbelasting. Bovendien is op het eerste deel van jouw inkomen in box 1 vanaf je AOW-gerechtigde leeftijd een lager tarief van toepassing. Het tarief is van invloed op de te betalen inkomstenbelasting over het eigenwoningforfait.

Via het eigenwoningforfait wordt het bezit van de eigen woning in box 1 belast. Het eigenwoningforfait is in 2021 voor een eigen woning met een WOZ-waarde vanaf € 75.000 tot € 1.110.000 0,50% van deze waarde. Als de WOZ-waarde van jouw eigen woning € 1.110.000 of hoger is, dan is het eigenwoningforfait € 5.550 plus 2,35% over het verschil tussen de WOZ-waarde en de grens van € 1.110.000.

Als je geen (of een beperkte) hypotheek hebt, dan wordt het bedrag van het te belasten eigenwoningforfait verminderd (‘Wet Hillen’). In 2021 wordt 90% van het eigenwoningforfait verminderd met de aftrekbare kosten in mindering gebracht. Aflossen van de hypotheek vermindert dus de bijtelling bij jouw box 1-inkomen van het eigenwoningforfait. In het volgende voorbeeld zie je hoe dit uitwerkt:

Voorbeeld 2021
WOZ-waarde € 500.000,
Hypotheek € 75.000,
2% rente
Eigenwoningforfait 0,50% * € 500.000 € 2.500
Af: Hypotheekrente 2% * € 75.000 € 1.500
Af: Hillen-aftrek (€ 2.500 -/- € 1.500) * 90% € 900
Inkomsten uit eigen woning € 100
Inkomstenbelasting 49,5 € 49

Als je de hypotheek bent aangegaan voor de aankoop of verbetering van een woning die je in eigendom hebt en jouw hoofdverblijf is, dan is de betaalde hypotheekrente in beginsel aftrekbaar gedurende maximaal 30 jaar. De regels zijn met ingang van 1 januari 2013 wel gewijzigd voor nieuwe hypotheken; vanaf dat moment moet in maximaal 360 maanden ten minste annuïtair worden afgelost.

Het voordeel van een hypotheek in de situatie dat je over vermogen beschikt waarmee je deze ook af zou kunnen lossen, wordt mede bepaald door de hypotheekrenteaftrek: de teruggave van inkomstenbelasting over jouw inkomen in box 1. In 2021 en de daaropvolgende jaren wordt deze echter afgebouwd als je zonder rekening te houden met deze aftrek, een inkomen in box 1 hebt dat hoger is dan € 68.507. De aftrekpercentages zijn dan 37,1% of 43% als je de AOW-gerechtige leeftijd nog niet hebt bereikt. Voor AOW-gerechtigden is het aftrekpercentage 19,2% over het inkomen tot en met € 35.129 en vervolgens de hiervoor genoemde percentages.

Welk rendement heb je nodig op jouw spaartegoeden of beleggingen?

Het rendement, verminderd met de over het rendement verschuldigde belasting, vormt de bate als je tegenover jouw hypotheek vermogen in de vorm van spaartegoeden of beleggingen hebt. Los je jouw hypotheek af? Dan mis je dus het nettorendement op dit vermogen. Welk nettorendement je behaalt hangt af van de manier van sparen en beleggen en of je het vermogen in de bv of in privé aanhoudt. Lees hierover meer in het eerste item op deze pagina.

In onderstaand voorbeeld lichten we de situatie toe in geval van een hypotheek bij de bank en vermogen in privé.

Voorbeeld 2021 Hypotheek bank en vermogen in privé Uitgave met hypotheek Uitgave zonder hypotheek
WOZ-waarde € 500.000,
hypotheek € 300.000,
2% rente
en belastingtarief box 1 49,5%
Inkomstenbelasting eigenwoningforfait -/- € 1.238 -/- € 124
Hypotheekrente -/- € 6.000
Belastingvoordeel renteaftrek € 2.580
Nettolast eigen woning in 2021 -/- € 4.658 -/- € 124
Vermogen € 300.000 in box 3,
belastingdruk 1,4%
Vermogensrendementsheffing -/- € 4.200
Omslagpunt Saldo -/- € 8.858 -/- € 124
Benodigd rendement
(€ 8.858 -/- € 124)/€ 300.000*100
2,9%

Behaal je een rendement op jouw box 3-vermogen van meer dan 2,9%? Dan is het voor jou voordelig om de hypotheek te handhaven.

Hoe maak je de keuze?

Een keuze om jouw hypotheek af te lossen uit uw vermogen is niet alleen afhankelijk van jouw inkomen in box 1, de hypotheekrenteaftrek en het rendement. Ook de ontwikkeling van jouw besteedbare inkomen en de mogelijke aanvullingen die nodig zijn uit jouw vermogen kunnen relevant zijn. Verder kan je na aflossing van de hypotheek op een later moment bij een verhuizing en opname van een nieuwe lening geen hypotheekrenteaftrek meer claimen voor het afgeloste bedrag. Bovendien kan het in voorkomende gevallen voordelig zijn om de hypotheek te handhaven en in box 3 onder te brengen.

Als je overweegt om jouw hypotheek af te lossen, adviseren wij je hierbij jouw belastingadviseur te betrekken. Om je inzicht te geven in het effect van je keuze, kunnen wij voor jou een vermogensplan opstellen. Bespreek jouw mogelijkheden met jouw Private Banker van de bank.

Lees meer over vermogensplanning

In het voorbeeld is uitgegaan van een aflossingsvrije hypotheek en de situatie in 2021. Hierbij is geen rekening gehouden met eventuele boeterente.

Stelletje bij strandtent

Benieuwd naar andere vermogensvragen?

Op onze overzichtspagina vind je nog meer vraagstukken rondom vermogen. Zo lees je er hoe je in je testament het familievermogen kunt beschermen, wat de kenmerken zijn van schenken op papier en hoe je een keuze kunt maken tussen sparen en/of beleggen in de bv of in privé.

Naar de overzichtspagina