Twee mannen in pak lopen op bouwterrein

Burgerlijke en utiliteitsbouw

Verder op deze pagina:

    De burgerlijke en utiliteitsbouw omvat onder meer aannemersbedrijven, dakdekkersbedrijven en metselaarsbedrijven. Burgerlijke bouw bestaat vooral uit woningbouw; onder utiliteitsbouw vallen alle bouwwerken die geen woonbestemming hebben. Voor deze branches deelt de Rabobank recente cijfers en trends.

    Productiegroei zet door

    De productiegroei in de burgerlijke en utiliteitsbouw zet de komende jaren door, hoewel minder krachtig dan in voorgaande jaren (gemiddelde groei 2016-2018: 6-8%). Tot op heden is de productiegroei gedreven door de behoefte aan nieuwe woningen. Een snelle productie van nieuwe woningen wordt geremd door:

    • een tekort aan bouwlocaties
    • trage procedures bij gemeentes
    • arbeidsschaarste
    • achterblijvende industrialisatie

    De productie uit onderhouds- en verbouwwerkzaamheden groeit naar verwachting iets minder hard dan die uit de nieuwbouw. Dit heeft te maken met de afnemende groei van het aantal verkochte woningen in de bestaande markt. Anderzijds is er een impuls voor onderhoud en verbouwingen vanuit de verduurzamingsopgave in de woningvoorraad en de kantorenmarkt. De branche heeft een tekort aan instroom van personeel. Daarbij hebben in de crisisjaren veel ervaren krachten de branche verlaten.

    Noodzakelijke acties

    De stevige vraag naar nieuwe woningen stimuleert bedrijven om het bouwproces te industrialiseren en technieken zoals prefab, robotica en 3D-printen toe te passen. De Rabobank acht dit noodzakelijk om de wachtende (nieuw)bouwopgave te kunnen realiseren en de prijs van een bouwwerk op langere termijn betaalbaar te houden.

    Inspelen op concurrentie

    De sector concurreert traditioneel sterk op prijs.

    De Rabobank vindt dat de branche:

    • haar innovatieve vermogen moet versterken
    • beter moet samenwerken met toeleveranciers en ketenpartners
    • meer moet concurreren op onderscheidend vermogen

    Belangrijke kaders hierbij zijn:

    • industrieel flexibel en demontabel bouwen
    • duurzaamheid
    • circulariteit

    Economie

    Door de toename van geïntegreerde contractvormen neemt de traditionele scheiding tussen ontwerp en uitvoering af.

    Geïntegreerde contractvormen zijn bijvoorbeeld:

    • Design & Build/Construct
    • variaties op Design, Build, Finance, Maintain & Operate (DBFMO)
    • Best Value Procurement (BVP) of prestatie-inkoop

    Middelgrote bedrijven worden uitgedaagd om te investeren in ontwerpkwaliteiten en partnerships om hun kansen op het verkrijgen van opdrachten te versterken. Voor de Rabobank houdt dit in dat omzet zich bij deze bedrijven grilliger ontwikkelt en kan afwijken van het sectorgemiddelde. Kleinere bedrijven kunnen zich onderscheiden op de beheersing van specialismes waardoor er slimmer en sneller kan worden gebouwd.

    De opdrachtgever verschuift risico's in toenemende mate naar de aannemer (vergunningsrisico, ondergrondrisico), vooral bij geïntegreerde contractvormen. Dit vraagt specifieke juridische kennis en excellent contract- en risicomanagement, wat kostprijsverhogend werkt.

    Wij verwachten dat middelgrote bouwbedrijven scherpere kostprijs- en risico-rendementsafwegingen gaan maken bij het aannemen van werk.

    "De Rabobank ziet dat opdrachtgevers vaker periodiek inzicht willen in de veiligheidsprestaties van bouwers."

    Duurzaamheid

    Bij aanbestedingen vanuit overheden worden de Economisch Meest Voordelige Inschrijving (EMVI) en Best Value Procurement (BVP) belangrijker.

    Bij EMVI en BVP worden naast prijs ook bepaalde duurzame kwaliteitsaspecten meegewogen in een aanbesteding. Het schrijven van bijvoorbeeld een goed EMVI-plan is een specifieke uitdaging waarin bouwbedrijven serieus moeten investeren. De branche zal in toenemende mate een beroep doen op hogeropgeleiden die hierin kunnen ondersteunen.

    Private opdrachtgevers selecteren ook vaker op:

    • duurzaamheid
    • circulariteit
    • maatschappelijke impact

    Onderscheiden kan door bij een gevraagde oplossing het duurzame alternatief voor te rekenen en te beprijzen op basis van de life cycle costingmethodiek. Zo worden investeringskosten, onderhoudskosten en sloop- of demontagekosten over de totale levensduur van een gebouw onderling vergelijkbaar gemaakt. Dit vraagt om andere expertise bij de aannemer en een versterking van het bedrijfsbureau met relevante kennis.

    Circulaire aanpak bouw

    Circulaire principes worden steeds meer toegepast in de burgerlijke en utiliteitsbouw. In het kader van het Rijksbrede programma 'Nederland circulair in 2050' en het Grondstoffenakkoord is de transitieagenda circulaire bouweconomie gelanceerd.

    In de circulaire bouweconomie worden materiaalpaspoorten een belangrijk hulpmiddel. Een materialenpaspoort van een gebouw maakt inzichtelijk welke materialen er zijn gebruikt en hoe ze zijn verwerkt en gemonteerd. Dat maakt het hergebruiken en terugwinnen van materialen en componenten bij sloop of demontage eenvoudiger. Door materiaalstromen in de gebouwde omgeving in kaart te brengen, ontstaat er ook meer inzicht in beschikbare volumes. Het inzicht in volumes helpt bij een betere (financiële) waardering van herbruikbare materialen.

    Een van de mogelijke gevolgen van een circulaire aanpak in de bouw is dat het eigendom en de risico's van bouwproducten en materialen vaker in handen van de bouwtoeleverancier blijven. De bouwtoeleverancier kan ervoor kiezen om materialen na een bepaalde gebruiksperiode terug te nemen, op te knappen en weer opnieuw te verkopen of verhuren.

    Innovatie

    De inzet van nieuwe technologie leidt tot nieuwe businessmodellen in de branche.

    Nieuwe technologieën zijn:

    • robotisering
    • Artificial Intelligence (AI)
    • Internet of Things (IoT)
    • 3D-printing
    • Bouwwerk Informatie Model (BIM)

    BIM

    BIM is een belangrijke technische innovatie met grote invloed op het ontwerp-, bouw- en onderhoudsproces. Ketenpartners in de bouw kunnen hierdoor optimaal met elkaar communiceren en een duurzaam ontwerp optimaliseren. Ook kunnen onnodige fouten in de realisatie van een bouwwerk door BIM worden voorkomen.

    BIM is een goede basis voor een materiaalpaspoort. Denk bijvoorbeeld aan het meten van het daadwerkelijke energieverbruik in een gebouw door sensoring en het gebruiken van deze data voor een beter gebouwontwerp. Dit biedt mogelijkheid om langjarig gebouwonderhoud met een energiebesparingsgarantie aan te bieden.

    3D-printing

    Met een 3D-printer wordt het gemakkelijker om gebouwonderdelen van nieuwe materialen te maken, waardoor constructies lichter, milieuvriendelijker en herbruikbaar worden.

    De Rabobank verwacht dat bedrijven die onvoldoende investeren in innovatie en nieuwe technologie op achterstand komen te staan. Bovendien hebben dit soort bedrijven minder goed 'gereedschap' in handen om goed samen te werken en faalkosten te reduceren.

    Maatschappij

    Social Return on Investment (SROI) wordt steeds vaker gevraagd bij (gemeentelijke) aanbestedingen. Het gericht inzetten van mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt of langdurig werklozen draagt bij aan de maatschappelijke inspanning van bouwbedrijven.

    Veiligheid

    Veiligheid op de bouwplaats blijft een aandachtspunt. Ongelukken kunnen leiden tot letsel, financiële schade en imagoschade. De Rabobank ziet dat opdrachtgevers vaker periodiek inzicht willen in de veiligheidsprestaties van bouwers en dit als criterium bij opdrachtverlening gaan opnemen.

    Personeel

    In de sector zijn tijdens de voorgaande crisis veel mensen uitgestroomd. Nu de sector weer sterk groeit, is er een tekort aan nieuwe (jonge) instroom. Veel bedrijven sluiten zich weer aan als leerbedrijf bij opleidingen of starten zelf een bedrijfsschool. Ook richten bedrijven zich op het omscholen van werkzoekenden uit andere sectoren om instroom en behoud van personeel te bevorderen.

    Wet- en regelgeving

    De bouwer heeft te maken met een veelheid aan wettelijke bepalingen:

    • Wet ketenaansprakelijkheid (WKA)
    • Grondexploitatiewet
    • Wet algemene bepalingen omgevingsrecht
    • Veiligheid Checklist Aannemers (VCA)

    Meer regelgeving is onderweg.

    Implementatie nieuwe wetten

    Vanaf 2019 worden de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (WKB) en de nieuwe Omgevingswet ingevoerd, waardoor enerzijds de aansprakelijkheid van de bouwer wordt uitgebreid en anderzijds een groot aantal wetten met betrekking tot ondergrond, omgeving en milieu wordt samengevoegd. We verwachten dat bij de implementatie van beide wetten vertraging optreedt, vanwege de complexiteit van beide nieuwe stelsels.

    BENG-eisen

    Vanaf 2023 is het voor kantoorgebouwen in de verhuur verplicht minimaal energielabel C te hebben. De nieuwbouw van alle woningen en utiliteitsgebouwen moet vanaf 1 januari 2020 voldoen aan de eisen voor bijna energieneutrale gebouwen (BENG). Voor overheidsgebouwen geldt deze verplichting al vanaf 1 januari 2019. Deze verplichting stuwt renovatie en verbouwingswerkzaamheden door de bouwbranche.

    Aanbod Rabobank

    Rabobank als maatschappelijk partner

    Rabo Real Estate Finance heeft in de bouw- en vastgoedsector drie kernthema's benoemd: duurzaamheid, transformatie en innovatie. Op deze onderwerpen richt ons onderzoek zich en hebben wij partnerships gevormd.

    • Duurzaamheid: partnership met de Dutch Green Building Council, MVO Nederland en GRESB (wereldwijde benchmark voor financiers bij duurzaam vastgoedbeleid).
    • Transformatie: kennispartner van Madaster (openbaar digitaal platform voor materialenpaspoorten en circulair bouwen).
    • Innovatie: onder meer partnership met Holland ConTech en PropTech.

    Op het gebied van transformatie van gebouwen is de Rabobank leidend in Nederland. Wij ondersteunen innovatie in de markt, onder andere door de Rabo Vastgoedprijs. Verder is de Rabobank gesprekspartner en sparringpartner voor brancheorganisaties en belangenverenigingen. Zo is de Rabobank onder andere vertegenwoordigd in de besturen en vakgroepen van:

    • De Bouwcampus (stichting die vernieuwing in de gebouwde omgeving aanjaagt)
    • NRP (platform voor transformatie en renovatie)
    • LHC (Lighthouse Club Nederland, vereniging voor bouwprofessionals)
    • RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors)
    • IVBN (Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed)

    Wij ondersteunen (wetenschappelijk) onderzoek van onder andere:

    • Amsterdam School of Real Estate (ASRE)
    • Tias Business School
    • TU Delft (programma Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling)

    De Rabobank is via de Bouwcampus betrokken bij de uitwerking van de Bouwagenda, die zich richt op een toekomstbestendige, duurzame en circulair gebouwde omgeving. Ook de toekomstbestendigheid van de bouwsector zelf is daarbij onderwerp van gesprek. De Rabobank werkt samen met GreenHome, een initiatief om duurzame verbeteringen aan woningen te realiseren. De bank brengt aanbieders uit haar netwerk in contact met woningbezitters.

    Lees over de successen van transformatie in de vastgoedsector Lees meer over de samenwerking met GreenHome