BouwUpdate 4e kwartaal 2017

Bouwsector sterke drijver economische groei; capaciteitsproblemen blijven

Voor het vierde jaar op rij stijgt de bouwproductie in Nederland. Door economische groei neemt de vraag naar woningen, utiliteitsgebouwen en infraproductie toe. Na de forse groei van 7% in 2016, komt de productietoename dit jaar uit rond de 5,5%. De bouwnijverheid is hiermee een van de sterkste drijvers achter de groei van de Nederlandse economie. 

Rabobank verwacht in 2018 met 4,5% een lagere groei van de bouwproductie dan in 2017. De groei zal in tegenstelling tot voorgaande jaren niet meer zo zwaar rusten op de woningnieuwbouw. De utiliteitsnieuwbouw en aanleg van infrastructuur gaan een stevigere bijdrage leveren aan de groei. 

Lees ook de Rabobank Sectorprognose Bouw 2018

Uitdagingen: capaciteit, inkoopprijzen en levertijden
De uitdagingen die we al noemden in onze vorige BouwUpdate blijven bestaan. Personeelstekorten zijn steeds sterker voelbaar, levertijden en prijzen van materialen lopen flink op en we constateren dat gemeenten moeite hebben om de capaciteit voor bouwplantoetsing en vergunningverlening vlot uit te breiden. CBS constateert dat de groei van de bouwomzet in het derde kwartaal van dit jaar fors is afgezwakt ten opzichte van het tweede kwartaal. Ruim 20% van de bouwondernemers wijst op onvoldoende personeel als verklaring voor de lagere omzetgroei. Nog eens 13% wijt dit aan een tekort aan materialen.

Vooruitzicht: op naar hogere productiviteit

Het vraagstuk voor de komende periode is hoe de productiviteit in de sector flink omhoog kan. Om beter te kunnen inspelen op capaciteitsproblemen, zou de bouw haar productiviteit structureel moeten verhogen. Bouwondernemers hebben de kansen, die digitale technologie en industrialisering bieden, nog onvoldoende benut en houden nog te vaak vast aan traditioneel bouwen. De groeiende aandacht voor betere samenwerking met partners is positief, maar helpt maar gedeeltelijk om de productiviteit te verbeteren en faalkosten te voorkomen. 

Met het groenste regeerakkoord ooit zijn kansen voor de sector gecreëerd om productie en omzet verder te laten groeien. Het onderstreept de noodzaak voor ‘slimme’ bouwmethoden en -technieken. Anders wordt het lastig om naast de inhaalvraag van na de crisis ook gelijktijdig de verduurzaming van de gebouwde omgeving te realiseren.

Lees de blog over industrialisatie en smart industry in de Bouw

Markt en concurrentie: Groen regeerakkoord biedt kansen en legt druk op productiviteit

In de crisis is de uitstroom van (oudere) ervaren arbeidskrachten fors geweest, terwijl de instroom bij opleidingen en bedrijfsscholen minimaal bleef. Momenteel is er weer volop aandacht voor het werven van jongeren voor bouwopleidingen. In de tussentijd is de sector afhankelijk van de snelheid waarmee de flexibele schil kan worden uitgebreid. Bedrijven die uitzendkrachten, zelfstandigen en arbeidsmigranten weten te binden, zijn in staat om productie en omzetgroei te realiseren. Dit wil niet zeggen dat er op korte termijn sterke winstgroei in de sector te verwachten is. Aan schaarse werknemers en schaarse materialen hangt vaak ook een stevig prijskaartje. De kostprijs stijgt in sommige gevallen sneller dan de afzetprijs. 

De capaciteitsproblemen maken bouwers selectiever in het aannemen van projecten. De orderportefeuilles zijn meer dan goed gevuld. De orderportefeuille in de burgerlijke & utiliteitsbouw (b&u) ligt met 10,2 maanden (september 2017) op het allerhoogste niveau welke ooit is gemeten door het EIB (Economisch Instituut Bouw). Het conjunctuurbeeld voor bedrijven in de infrasector (grond-, weg- en waterwerken) is met 6,2 maanden minder sterk en de orderportefeuille is nog altijd beneden het hoogtepunt van 7,5 maanden in mei 2007. 

Bouwsector kan niet zonder flexibele schil
Het aantal vacatures in de bouwsector is fors toegenomen. Joblift, een banenzoekmachine die overkoepelend in andere sites zoekt, constateert een toename van het aantal uitgeschreven vacatures van 47% in november 2017 ten opzichte van een jaar eerder. Dit betekent dat er in een jaar ruim 6.000 vacatures bij zijn gekomen, waardoor de teller nu op bijna 21.000 vacatures staat. Het duurt gemiddeld 29 dagen om een vacature in de bouw te vervullen en er is vooral behoefte aan werkvoorbereiders, timmerlieden en projectmanagers in de civiele infrabouw.

Door de onbalans tussen instroom en uitstroom in de sector in de afgelopen jaren, wordt momenteel een maximaal beroep gedaan op uitzendkrachten, zelfstandigen en zzp-ers. Vooral in de ruwbouw en de afbouwsector zijn veel vaste banen komen te vervallen, terwijl relatief meer timmerlieden een vast contract hebben kunnen houden. Veel bouwbedrijven in de b&u-sector zijn tijdens de crisisjaren omgeschakeld van een focus op nieuwbouw naar renovatie- en verbouwwerkzaamheden. Een eigen timmerfabriek heeft in veel gevallen deze omschakeling mogelijk gemaakt. Dat verklaart deels waarom er momenteel relatief meer vaste arbeidscontracten onder timmerlieden zijn te vinden.

Druk op flexibele schil neemt toe
Bij eerdere overgangen van laag- naar hoogconjunctuur was er een schuif tussen woningnieuwbouw en renovatie. In een aantrekkende markt neemt de vraag naar nieuwbouw toe, waar de sector zich op aanpast. Op dit moment zwelt de vraag naar renovatie- en verbouwwerkzaamheden aan. De doelstellingen uit het regeerakkoord, grondstoffenakkoord, klimaatakkoord en energieakkoord vragen om extra inzet van de bouwsector. In aanvang moeten dertig tot vijftigduizend woningen per jaar van het gasnet af worden gehaald. Dit zorgt op korte termijn voor extra druk op de flexibele schil in de bouwarbeidsmarkt.

Meer gematigde omzetgroei en sterke verschillen per bedrijfstak
De omzetgroei in de bouw laat een divers beeld zien. De hoofdaannemers in de burgerlijke en utiliteitsbouw hebben tussen mei en september 2017 hun omzetgroei zien stabiliseren, terwijl bij de gespecialiseerde bouwbedrijven (ruwbouw, afbouw, installaties) in dezelfde periode duidelijk sprake is van een fors lagere omzetgroei. In tegenstelling tot infrabedrijven (grond-, water- en wegenbouw), waar een hogere omzetgroei wordt gemeten.

Heldere afspraken om boetes te voorkomen
De fors lagere omzetgroei bij de gespecialiseerde bedrijven is verklaarbaar. Het tekort aan beschikbare arbeidskrachten is bij deze bedrijven het meest voelbaar. Hoofdaannemers in de woningbouw zijn in hoge mate afhankelijk van gespecialiseerde aannemers, infra-aannemers en toeleveranciers. Met langere levertijden voor materialen, personeelstekorten en infra-aannemers, die ook te weinig capaciteit hebben om nutsvoorzieningen vlot aan te leggen, liggen er potentiële boetes voor late oplevering op de loer. Met opdrachtgevers moeten heldere afspraken over de indexering van loon-en prijsstijgingen worden gemaakt. Daarnaast verdient het de aanbeveling om met de opdrachtgever te praten over de mate waarin een aannemer verantwoordelijk kan worden gehouden voor vertragingen. 

Optimisme stijgt, onderliggend grote verschillen
Ondanks de hogere kostprijs van bouwproducten, verwachten we dat er stapsgewijs een betere voedingsbodem voor rendementsherstel ontstaat. De conjunctuurenquête laat zien dat het optimisme in de sector sinds begin dit jaar flink is toegenomen. Steeds meer bouwondernemers verwachten een stijging in hun verkooptarieven te kunnen doorvoeren en zijn positief over een omzetstijging. Dit optimisme geeft uiteraard een gemiddelde indruk vanuit de bouwsector. Wanneer we meer specifiek naar de bedrijfstak en ook de omvang van bedrijven kijken, constateren we dat bij middelgrote en grote infrabedrijven de omzetgroei nog marginaal is. Ook het prijsniveau is nog erg matig. 

Woningbouw: krapte regeert de bouwopgave

De regionale woningmarktverschillen binnen Nederland blijven aanzienlijk. Waar het in sommige plattelandsregio’s lastig blijft om vanwege leegloop en krimp de woning kwijt te raken, is het in een stad als Amsterdam een lastige opgave om als starter de woningmarkt te betreden. Toch is het de krapte die de woningmarkt momenteel regeert. Onder het vorige kabinet zijn er te weinig nieuwe woningen gebouwd om in de pas te blijven lopen met huishoudensgroei, urbanisatie en migratiestromen. De woningbouwproductie moet flink stijgen om jaarlijks de door minister Ollongren gewenste aantallen van minimaal 75.000 woningen te halen. Rabobank verwacht dat er in 2017 ruim 65.000 nieuwe woningen worden opgeleverd, waarvan ongeveer een derde in opdracht van woningcorporaties. 

Nieuwbouw komt langzaam op stoom
Ondanks de sterke stijging van de uitgifte van vergunningen verwachten we dat de nieuwbouwproductie in 2018 slechts oploopt naar maximaal 70.000 woningen. Naast de genoemde capaciteitsproblemen beperken in sommige gemeentes ook rigide plannen voor middeldure huurwoningen een snellere groei van de woningnieuwbouw. Door huurprijzen strikt te maximeren, zien ontwikkelaars en beleggers minder goede kansen om marktconforme huren en daarmee een goed rendement te realiseren. Brancheorganisatie NEPROM heeft in samenwerking met de IVBN een alternatief gelanceerd om per nieuwbouwproject 40% van de nieuwe woningen onder de marktprijs te verhuren of te verkopen. Dit is mogelijk een oplossing om de gemeentelijke belangen en die van ontwikkelaars en beleggers dichter bij elkaar te brengen en de woningproductie in regio’s met krapte op stoom te houden.

Transformatie nog steeds kansrijk
In 2016 zijn ruim 8.000 woningen door transformatie toegevoegd aan de woningvoorraad, waarvan de helft door het ombouwen van kantoren. In vergelijking met de totale woningnieuwbouwproductie is dit aantal nog relatief bescheiden. Toch zit er onbenut transformatiepotentieel in de markt om een verdere bijdrage te leveren aan de woningproductie. Naast kantoren worden steeds vaker maatschappelijk vastgoed en winkels getransformeerd. Als we kijken naar de vergrijzing, urbanisatie en de verdere groei van online winkelen, komen er meer kansen om lege winkels in kleinere steden en buurtwinkelcentra te transformeren naar woningen.

Lees ook het artikel ‘Transformatie nieuwe norm in vastgoed’

Het bestaande woningaanbod is aanzienlijk is geslonken, door de flink toegenomen vraag naar koopwoningen. Hierdoor daalt ook het aantal hieraan gerelateerde verhuizingen. Rabobank ziet dat als belangrijke reden voor een afname van groei van de renovatie- en verbouwproductie na 2017. 

Utiliteitsbouw: gunstige economie stuwt vraag naar logistieke panden

De gunstige economische omstandigheden stimuleren de vraag naar nieuwe bedrijfsgebouwen. Deze vraag komt vooral uit de industriële sector en de logistieke sector vandaan. Op basis van de vergunning uitgifte en de transacties in de markt constateren we dat de vraag naar nieuwe kantoren het afgelopen jaar is afgenomen. Omdat er veel vraag is uit de industrie en de logistieke sector, zullen er de komende periode vooral hallen en loodsen worden gebouwd, eventueel in combinatie met aanpalende, kleinschalige kantoorruimte. Naast grote distributiecentra is er in de logistieke markt in toenemende mate behoefte aan kleinschaligere panden die voorzien in de ‘last mile’ distributie die voortkomt uit online winkelen. Het gaat hier om gebouwen die op relatief korte afstand van stads-en dorpscentra liggen van waaruit snel geleverd kan worden aan particulieren.

Ondanks de toenemende vraag naar nieuwe bedrijfsgebouwen, dalen de bouwkosten van afgegeven vergunningen. Dit houdt verband met het feit dat de grotere vraag naar logistieke panden niet de afgenomen vraag naar kantoren kan compenseren. Logistieke panden zijn bouwkundig gezien minder complex en brengen ook minder hoge kosten voor lonen en materialen met zich mee.

Meer kansen in (duurzaam) herstel- en verbouwwerkzaamheden 

Utiliteitsbouwers die van origine een focus op nieuwbouw hebben, kijken nu ook naar kansen om meer in herstel- en verbouwingswerkzaamheden actief te worden. De minimale energielabelverplichting voor kantoren die vanaf 2023 gaat gelden, helpt mee aan een stukje urgentie bij eigenaren en beleggers om hun gebouw te verduurzamen. Op dit moment is dat nog niet terug te zien in de ontwikkeling van de bouwkosten voor herstel- en verbouwwerkzaamheden.

De bouw van grotere, complexere utiliteitsprojecten staat steeds minder op zichzelf. In toenemende mate gaat het om het (her)ontwikkelen van een compleet gebied in plaats van individuele kantoren of woningen. De uitdaging daarbij is om dit op een zo slim mogelijke manier te doen, waarbij ook duurzame energie en mobiliteit onderdeel van de oplossing zijn. Gebouwen krijgen vaker een mixed-use functie waarbij werken, wonen en vrije tijd worden gecombineerd in hetzelfde gebouw. Excellente samenwerking tussen hoofdaannemers, bouwpartners en ontwikkelaars en innovaties in het bouwproces zijn voorwaarden om een bouwproject rendabel te realiseren.

Ontdek hoe Rabobank de commercieel vastgoed portefeuille vergroent

Infrabouw: investeringen in wegennet geven sterke impuls

In het Regeerakkoord is voor de komende drie jaar alvast 2 miljard euro extra gereserveerd voor infrastructuur. Dit moet de orderportefeuilles van infra bouwers in 2018 stimuleren. Die extra investeringen slaan naar verwachting voor een groot deel neer in de aanleg van wegen. Recent is er al € 700 miljoen toegewezen aan het aanpakken van fileknelpunten. Tegelijkertijd lopen de investeringen vanuit de Rijksoverheid en de waterschappen in waterprojecten wat terug. Gemeentes en provincies blijven dit jaar nog achter met investeringen, maar vanaf 2018 gaan ook zij weer meer uitgeven aan: wegen, riolering, openbaar groen en waterafvoer. De extra investeringen worden voor een deel mogelijk gemaakt door inkomsten uit de verkoop van bouwgrond. 

Grote bedrijven en kabel- en buizenleggers nog last van omzetdaling
De infrabedrijven in de bouw zijn dit jaar nog voor een groot deel afhankelijk van het bouw- en woonrijp maken van nieuwe woningbouwlocaties (aanleg wegen) en de investeringen van netbeheerders in ondergrondse netwerken (elektriciteitsnetten, warmtenetten). Het tempo van aanleg van ondergrondse infrastructuur ondervindt echter hinder van de beperkte plancapaciteit bij gemeentes. De omzetgroei van de infrasector is daarom nog relatief bescheiden en bij kabel- en buizenleggers is de omzetgroei zelfs tot stilstand gekomen. Daarnaast hebben grote infrabedrijven, bij een gebrek aan voldoende grote projecten, nog altijd te maken met omzetdaling. Als compensatie proberen ze kleinere projecten in regionale markten op te pakken. Dit zorgt voor meer concurrentie en prijsdruk in het MKB-segment.

Het MKB heeft er last van dat overheden bouwopdrachten clusteren. Dit maakt het moeilijker kans te maken bij een aanbesteding, omdat er vaak specifieke omzeteisen worden gesteld aan de opdrachtnemer. Het Aanbestedingsinstituut van Bouwend Nederland constateert dat bij 27% van alle aanbestede bouwopdrachten er sprake is van onnodig clusteren van projecten. Het merendeel betreft bouwopdrachten in de infra.

Technologische innovaties nodig voor duurzame verbetering
Het nieuwe kabinet wil flink investeren in een duurzame verbetering van wegen, vaarwegen, bruggen en sluizen. Daarnaast moeten de verschillende vervoersmodaliteiten beter op elkaar aansluiten. In het kader van de energietransitie en klimaatverandering, het liefst op een slimme en toekomstbestendige manier. Daarvoor zijn technologische innovaties nodig. Denk aan de inzet van sensoren voor automatische nummerbordherkenning bij kilometerheffing en real-time parkeer-, reis- en auto-oplaadinformatie om reizigers naadloos te laten overstappen van auto naar trein. Bedrijven die niet mee kunnen in de technologische ontwikkelingen raken op achterstand.

Lees meer over duurzaam en circulair bouwen in de infra sector

Contact

Rabobank