Winkelmarkt

Zowel retailers als consumenten kiezen voor de sterkste winkelgebieden in grotere winkelsteden. Hierdoor zien middelgrote steden en stadsdeelcentra hun regionale positie afnemen en neemt (structurele) leegstand toe. Door de groeiende internetverkopen is bovendien minder fysieke winkelruimte nodig. Juist nu is het noodzakelijk om te investeren in de kwaliteit van winkelgebieden en overtollige winkelmeters uit de markt te halen. Op deze manier blijven kansrijke centra aantrekkelijk. De Rabobank helpt gemeenten en ondernemers hierbij via het platform ‘De Nieuwe Winkelstraat’.

Vooruitzichten

  • De huurprijzen liggen meer in lijn met de omzet en ook de groeivooruitzichten zijn positief. In 2018 verwacht de Rabobank een groei van de non-food retailomzet van 3,4%.
  • Hoewel het online-aandeel stijgt, zal ook in de nabije toekomst het merendeel van onze aankopen in fysieke winkels plaatsvinden. Winkels blijven dus belangrijk, maar de overcapaciteit aan winkelmeters is een uitdaging. Aanloopstraten, maar ook kleine concentraties van winkels zoals winkelstrips en oudere PDV-locaties, zijn vaak niet toekomstbestendig.
  • Met name middelgrote steden zien hun regiofunctie afnemen, kampen met structurele leegstand en verliezen aan kwaliteit. Provincies en gemeenten pakken steeds vaker de regie om deze structurele leegstand te bestrijden door hoofdwinkelgebieden te versterken en overcapaciteit her te bestemmen.
  • Wij verwachten dat de winkelleegstand in 2018 wederom licht zal afnemen. Mede dankzij de positieve economische ontwikkeling, transformatie en de toenemende betrokkenheid van gemeenten.
  • De vraag naar winkelruimte en het huurprijsperspectief zijn afhankelijk van de locatie. In het merendeel van de winkelgebieden zullen de huren stabiliseren. Alleen in binnensteden met weinig leegstand zijn in 2018 hogere huren mogelijk.
  • Door het relatief beperkte aanbod van hoogwaardig winkelvastgoed blijven de aanvangsrendementen onder druk staan. In de populairste winkelstraten lijkt met een aanvangsrendement van 3,0% de top bereikt, waardoor beleggers zullen uitwijken naar andere binnensteden en sterke wijkwinkelcentra. Op secundaire winkellocaties zullen de aanvangsrendementen oplopen.
  • Beleggers moeten alert blijven om door de beleggingsdruk niet te veel te betalen in minder kansrijke winkelgebieden. Contracthuren zijn niet altijd marktconform. Wanneer deze terugvallen naar de markthuur en de rente weer gaat stijgen, zal zowel het directe als het indirecte rendement tegenvallen.

Gebruik en voorraad

Businessmodel retailers bepaalt de vraag naar winkelruimte
De fors stijgende omzet van online retail heeft gevolgen voor de fysieke winkelstraat. De consument kan op ieder moment van de dag aankopen doen. Een winkel bezoeken is geen noodzaak meer, maar een optie. De keuze is tussen het gemak van de webshop en de toegevoegde waarde (service en beleving) van een fysieke winkel. Om op elk moment in de behoefte van de consument te kunnen voorzien, is een omnichannelstrategie onmisbaar. Daarom zien we ook pure webspelers als Coolblue fysieke winkels openen. Supermarkten, bouwmarkten, IKEA en Decathlon openen juist stadswinkels om het aantal verkoopmomenten en de klantbinding te vergroten. Retailers zijn dus constant op zoek naar vernieuwing in hun businessmodel. Dat leidt ook tot een dynamische huisvestingsvraag.

Meer vertrouwen, minder winkelopname
De Nederlandse detailhandel profiteert al enkele jaren van een snel verbeterend consumentenvertrouwen. Hierdoor is de omzet sinds 2014 toegenomen en neemt het aantal faillissementen af. De positieve economische omstandigheden en het beschikbaar komen van grote winkelmeters in voormalig V&D-panden leidden in 2016 tot een recordopname van winkelruimte. Doordat zulke grootschalige transacties in 2017 ontbraken, is de opname van winkelruimte in dat jaar met 15% afgenomen. Het opnamevolume ligt met 786.000 m2 in lijn met eerdere jaren. Onder de grote steden is alleen in Utrecht en Rotterdam het opnamevolume gestegen, doordat Hudson’s Bay hier pas in 2017 huurcontracten afsloot. Daarnaast kwam in Utrecht het nieuwe Leidsche Rijn Centrum op de markt, waar in 2017 al 17.000 m2 is opgenomen.

Leegstand daalt, maar structureel deel neemt toe
Mede dankzij de stijgende detailhandelsomzet neemt de winkelleegstand af. In 2017 daalde de leegstand met 616 verkooppunten, waarmee de gemiddelde leegstand in Nederland momenteel 7,6% bedraagt. De structurele leegstand (minimaal drie jaar leeg) is daarentegen in twee jaar tijd met 441 verkooppunten toegenomen tot 4.100. Meer dan een kwart van het leegstaande winkelvastgoed wordt dus al langer dan drie jaar niet gebruikt.

Gemak versus recreatief winkelen
De onderlinge verschillen tussen provincies en steden zijn groot. De leegstand in winkelgebieden voor de dagelijkse boodschappen (convenience) ligt stukken lager dan in centra voor vergelijkende boodschappen (comparison). Dit komt doordat de invloed van internetverkopen op winkels voor de dagelijkse boodschappen nog beperkt is. De leegstand neemt toe naarmate de omvang van het winkelgebied voor de dagelijkse boodschappen groter wordt. De verklaring hiervoor is dat het aandeel winkels in de branche mode en luxe hier hoger is.

In de hoofdwinkelgebieden van middelgrote en grote steden (comparison M en L) is de winkelleegstand met 11,9 en 12,4% bovengemiddeld hoog. Leegstaande winkelruimtes worden hier moeilijker ingevuld. In veel middelgrote steden zijn simpelweg te veel verkooppunten in verhouding tot het verzorgingsgebied. Hoewel de leegstand landelijk gezien iets afneemt, kampen nog veel gemeenten met vraagstukken rondom winkellocaties. Dat vraagt om een oplossing, en functieverandering is dan vaak een goede optie. De lagere leegstand komt namelijk vooral doordat het aantal winkels is afgenomen.

Beleggingsmarkt en prijzen

Winsten op grote portefeuilles worden verzilverd 
Na een terugval in 2016 verdubbelde het beleggingsvolume in winkelvastgoed vorig jaar tot € 3,5 miljard. Hierbij moet vermeld worden dat één winkelportefeuille goed was voor bijna de helft van het beleggingsvolume. Dit betrof de verkoop van 31 HEMA-, Bijenkorf- en voormalige V&D-panden door IEF Capital aan CBRE Global Investors voor naar schatting € 1,6 miljard. 

Waar in 2016 grote portefeuilletransacties nog ontbraken, zagen we in 2017 verschillende portefeuilles met wijkwinkelcentra, woonboulevards, supermarkten en bouwmarkten van eigenaar verwisselen. Ook de verkoop van Rosada Factory Outlet in Roosendaal (€ 65 miljoen) droeg vorig jaar bij aan het hoge investeringsvolume. De grootste single-assetdeals betroffen de vestigingen van Hudson’s Bay aan het Rokin in Amsterdam (€ 200 miljoen), Topshop in Amsterdam (€ 68 miljoen) en Primark in Rotterdam (€ 42 miljoen).

Huurprijzen en aanvangsrendementen laten wisselend beeld zien
De gemiddelde winkelhuurprijs steeg in 2017 met 1,6% tot € 158,- per m². De ontwikkeling van de huurprijs hangt sterk af van de kwaliteit en toekomstbestendigheid van het winkelgebied. Winkeliers zijn selectief in hun locatiekeuze en focussen zich op de sterke steden met een regionale functie. Huurprijsstijgingen lijken zich te beperken tot locaties waar fysieke kwaliteitsverbeteringen plaatsvinden (renovatie van winkelcentra) en de beste winkelstraten in Amsterdam en Utrecht. Daartegenover staan forse huurprijsdalingen in met name aanloopstraten.

De bruto aanvangsrendementen laten een vergelijkbaar beeld zien. In de populairste winkelstraten in Amsterdam daalden deze tot 3%. Ook in de andere drie grote steden namen de rendementen af tot een niveau van rond de 4%. Door de beperkte beschikbaarheid van beleggingspanden op deze toplocaties zien we ook de aanvangsrendementen dalen in steden als Eindhoven, Den Bosch, Groningen en Maastricht. De risico’s in middelgrote steden buiten de Randstad uiten zich juist in oplopende aanvangsrendementen tot zelfs boven 10%. Een exacte weerspiegeling van de groeiende tweedeling in winkelvastgoed.

Duurzaamheid

Duurzaamheid gaat waarde winkelvastgoed mede beïnvloeden
Nederland heeft de ambitie om in 2050 energieneutraal te zijn. Hierbij ligt een grote uitdaging in het verduurzamen van de bestaande gebouwenvoorraad, omdat die goed is voor een derde van het totale energieverbruik. Nederland werkt stapsgewijs toe naar de energieneutrale doelstelling, door te sturen op een gebouwenvoorraad met minstens energielabel A in 2030. Eind 2016 is hiertoe wetgeving aangekondigd, waardoor kantoren vanaf 1 januari 2023 moeten beschikken over minimaal een C-label. Voor gebouwen met andere functies ontbreekt deze wetgeving nog. Maar de verwachting is dat die zal volgen en dat ook voor winkels (exclusief monumenten) een minimum energielabel gaat gelden.

‘Pre-use’ en ‘in-use’ energielabels
Bij verkoop of verhuur van woningen en utiliteitsgebouwen is sinds 2015 een geldig energielabel verplicht. Uitzondering hierop zijn monumenten, religieuze en tijdelijke gebouwen (maximaal twee jaar). Wie niet aan de verplichting voldoet, riskeert een boete die voor rechtspersonen kan oplopen tot €20.250,- per gebouw. Hier wordt sinds eind 2017 actiever op gehandhaafd. 

Omdat winkels doorgaans casco worden opgeleverd, heeft de verhuurder vaak geen invloed op de installaties. Bij winkels is daarom sprake van twee energielabels: een daadwerkelijk in-use label en een pre-use label, waarbij voor installaties een standaardwaarde wordt opgenomen. Het pre-use label is hierdoor in de regel slechter dan het in-use label. Het in-use label is niet verplicht, waardoor afgegeven energielabels voor winkels doorgaans een pre-use label zijn.

Stijging aantal afgemelde energielabels verwacht
Nog maar 16% van de totale winkelvoorraad heeft een afgemeld energielabel. Wij verwachten dat dit aantal de komende jaren sterk gaat stijgen. Kleine winkelgebieden, zoals buurtcentra en kernverzorgende centra hebben de minste afgemelde energielabels. Dit komt vooral doordat hier relatief veel panden in eigen gebruik zijn die niet worden verkocht of verhuurd. Winkelpanden in stadsdeelcentra, grootschalige en perifere detailhandelsvestigingen hebben het vaakst een energielabel. Deze centra zijn doorgaans in het bezit van beleggers, waardoor hier meer verhuur- en verkooptransacties plaatsvinden. 

Energielabel versus energiegebruik
Dankzij naastgelegen winkels en bovengelegen appartementen heeft een gemiddelde winkel relatief weinig verwarmd geveloppervlak dat in contact staat met de buitenlucht. De afgegeven energielabels in de winkelmarkt zijn hierdoor relatief ‘groen’: 73% heeft een energielabel C of hoger. Binnensteden hebben door de vele oude panden een lager aandeel (63%) aan groene labels. Bij PDV- en GDV-locaties ligt het aandeel boven de 90%. 

De groene energielabels zeggen niet alles over het daadwerkelijke energiegebruik. In het gebruik vallen dan ook veel voordelen te behalen, zoals:

  • Ledverlichting beperkt het elektriciteitsverbruik, maar veel winkeliers laten ook buiten sluitingstijd de binnen- en/of buitenverlichting branden.
  • Veel winkeldeuren staan open om de drempel voor klanten te verlagen. Een luchtgordijn beperkt dan de verwarmingskosten, maar kost ook stroom. Een automatische entreedeur met geschakeld luchtgordijn is hiervoor een mooie oplossing.

De overheid stuurt al op energiezuinig gebruik door ondernemers te verplichten om erkende energiebesparende maatregelen uit te voeren als deze binnen vijf jaar terug te verdienen zijn. Zo wordt in supermarkten al tot 55% op het elektriciteitsverbruik bespaard door het afdekken van koel- en vriesmeubels. Er zijn verschillende fiscale maatregelen en subsidies die verduurzaming stimuleren.

Lees meer over de erkende maatregelen

Wat doet de Rabobank?

Met de Groenfinanciering financiert de Rabobank duurzame projecten (> € 25.000) tegen een lagere rente. Daarnaast geven we klanten inzicht in de energielabels van hun vastgoedportefeuille. Vervolgens bieden wij oplossingen aan door samen met partners vast te stellen wat precies de benodigde duurzaamheidsmaatregelen zijn en in welk tempo de klant die het beste kan toepassen. Door bijvoorbeeld op investeringsmomenten en bij de onderhoudsplanning slimme keuzes te maken, is al snel veel winst te behalen en zijn onnodige kosten te voorkomen. 

De Rabobank beloont verduurzamingsmaatregelen door deze tot 100% te financieren en panden met een beter energielabel meer prijsvoordeel te geven. Zo helpen we onze klanten om de waarde van hun vastgoedportefeuille te behouden – ook op lange termijn. Onze ambitie is om de volledige commercieel vastgoedportefeuille in tien jaar tijd te vergroenen.

Factsheets: alle feiten op een rij

In de factsheets vindt u actuele en nauwkeurige cijfers over de winkelmarkt op lokaal niveau. Zoals informatie over de voorraad, opname, aanbod, leegstand en huurprijzen.

Factsheet kantoren 2018

Factsheet huurwoningen 2018

Factsheet bedrijfsruimten 2018

Factsheet winkels 2018

Download het volledige vastgoedbericht (PDF)

Contact

Rabobank