Vastgoedupdate-rabobank-november

Vastgoedupdate november 2019

Geen tijd om het artikel te lezen? Ga direct naar:

    Stikstofdossier en regelgeving zetten druk op vastgoedmarkt

    De onzekerheden in de markt voor commercieel vastgoed nemen toe. Hoewel in historisch perspectief nog veel belegd wordt in vastgoed, loopt de activiteit terug. Daarnaast krijgen beleggers te maken met veranderingen in de regelgeving. Het stikstofdossier zorgt voor veel onzekerheid in de sector.

    Beleggingsmarkt voor vastgoed loopt terug

    Na drie kwartalen in 2019 is er ruim 14% minder belegd in vastgoed dan in dezelfde periode in 2018 (zie figuur 1). Omdat de rente laag is en alternatieven weinig rendement opleveren, investeren beleggers graag in vastgoed. Toch loopt de dynamiek terug. Beleggers hebben moeite om aan geschikte gebouwen te komen. Dat zien we vooral terug in vastgoedsegmenten waar de marktverhoudingen goed zijn, zoals kantoren, bedrijfsruimte of logistiek. Het vertrouwen in winkelvastgoed loopt duidelijk terug. Verder zet de verschuiving naar alternatieve locaties en vastgoedsegmenten door. Maar de markt hiervoor is in potentie kleiner en vergt bovendien meer specialistische kennis. Beleggingen in woningen zijn wederom toegenomen en tot nu toe goed voor 44% van het totaal belegd volume in 2019.

    tabel-vastgoedupdate-november-2019


    We verwachten dat de lagere beleggingsactiviteit voorlopig blijft. De recente renteverlaging door de ECB plus het voorgestelde opkoopprogramma van obligaties per 1 november doen daar niks aan af. De ECB-maatregelen zorgen voor een verlenging van de cyclus, maar leiden waarschijnlijk ook tot scherpere vastgoedprijzen. Als er geen duidelijke oplossing komt voor de stikstofuitstoot bij nieuwbouw, kan dit zorgen voor een verdere opwaartse druk op de prijs. Bestaand vastgoed wordt simpelweg schaarser. In internationale context is Nederland nog een aantrekkelijke markt voor vastgoedinvesteerders. Dat is vooral te danken aan de relatief gunstige aanvangsrendementen. Beleggers worden wel terughoudender door onzekerheden in de mondiale politiek en een afremmende wereldeconomie.

    De trends per deelmarkt

    Van kantoren tot winkels en huurwoningen: de trends verschillen per markt. Daarom leggen we je uit wat er speelt in elke deelmarkt.

    Kantoren

    De dynamiek aan de vraagzijde van de kantorenmarkt is in de eerste negen maanden van 2019 minder dan vorig jaar. Zowel in volume als in aantallen transacties ligt de opname ongeveer 15% lager. In het segment van kleinschalige kantoormeters zien we nog wel relatief veel beweging. Hier zijn de laatste jaren kortere huurcontracten gesloten. Daardoor verhuizen bedrijven sneller, maar breiden ze bijvoorbeeld ook uit binnen de bestaande huisvesting.In de grote steden nemen de tekorten aan beschikbaar aanbod toe. Nieuwbouwplannen bieden op korte termijn geen uitkomst. Daarom wordt er gekeken naar alternatieven. Denk aan overbodige winkels in binnensteden, die geschikt zijn om te transformeren naar kantoorfuncties.De vraag naar korte en flexibele contracten blijft toenemen. Dat zien we terug in reguliere kantoren, maar ook in het succes van flexkantoren. Dat wil overigens niet zeggen dat er een blind vertrouwen in flexibele kantooraanbieders is. ’s Werelds grootste flexkantooraanbieder WeWork maakt structureel verlies en moest afgelopen september haar beursgang afblazen.Buiten de grote steden zien we geen tekorten. De gevraagde huren voor kantoorruimten blijven hier gelijk. Veel kantooreigenaren hebben de laatste jaren hun huuropbrengsten verbeterd door hogere bezettingsgraden in hun gebouwen.

     

     

    Bedrijfsruimte en logistiek

    De dynamiek in de bedrijfsruimtemarkt zwakt af, maar is in historisch perspectief nog hoog. In de eerste drie kwartalen van 2019 is 3% minder bedrijfsruimte in gebruik genomen dan in 2018. Door een verminderde economische groei en dalende industriële productie in Nederland en de Eurozone verwachten we een verdere afkoeling.Net als in de kantorenmarkt zien we dat de huuropbrengsten zijn verbeterd door hogere bezettingsgraden van gebouwen. De gevraagde huren blijven overwegend stabiel voor reguliere bedrijfsruimten. Een stijgende huur zien we op locaties met een tekort aan modern logistiek vastgoed.De nieuwbouwgolf van logistiek vastgoed zwakt naar verwachting af. Naast de afkoelende economie, staat stikstof verschillende bouwplannen van zowel vastgoed als infrastructuur in de weg. Daarnaast botst de grote ruimtelijke claim van logistieke objecten steeds meer met andere functies in stedelijke gebieden zoals wonen en natuur.Meer aandacht voor toekomstwaarde van bestaande terreinen en gebouwen is door bovenstaande punten positief. Het aantal bedrijventerreinen dat op basis van een circulaire businessmodel functioneert, groeit. Daarmee wordt onder andere de levensduur verlengt. Daarnaast zijn bedrijventerreinen grootverbruikers van energie: volgens berekeningen van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) verbruiken werklocaties 70% meer energie dan alle huishoudens in Nederland. De besparingsmogelijkheden zijn enorm. Bedrijven gaan dus een vooraanstaande rol spelen in de energietransitie.

    Lees meer over het energiegebruik op werklocaties

    “Retailers passen hun huisvestingsstrategie aan en nemen eerder afscheid van locaties.”

    Winkels

    Gedurende 2019 is het aantal verkooppunten in winkelgebieden met ongeveer 2.200 afgenomen (ongeveer 2,4% van het totaal). Het aantal verkooppunten dat geen detailhandelsfunctie heeft, is wel iets toegenomen, maar onvoldoende om het verschil te compenseren. We zien dus dat de leegstand in winkelgebieden oploopt. Per oktober 2019 staan er ongeveer 15.650 panden leeg.De leegstand zal in 2020 verder oplopen. In de cijfers is bijvoorbeeld geen rekening gehouden met lopende ontwikkelingen. Zo is al bekend dat Hudson’s Bay eind dit jaar de deuren van haar Nederlandse winkels sluit. In termen van aantallen panden (15 stuks) maakt dat weinig indruk, maar het betekent wel dat er nog ongeveer 150.000 m2 aan winkelruimte vrijkomt. Hoewel deze panden op goede locaties in grotere steden liggen, verwachten we dat een groot deel van de panden leeg blijven staan.Daarnaast zien we dat retailers hun huisvestingstrategie aanpassen en eerder afscheid nemen van mindere locaties. Een voorbeeld hiervan is Zeeman. De winkelketen sluit in Nederland winkels vanwege online concurrentie, maar wil in andere Europese landen juist flink doorgroeien. Dit voorbeeld laat goed zien dat de markt nog steeds zoekende is naar de juiste balans. En die zoektocht houdt voorlopig nog wel even aan.

     

     

    Huurwoningen

    De Nederlandsche Bank meldt dat het risico in de huizenmarkt is toegenomen en er signalen zijn van overwaardering. Omdat de huizenprijzen de laatste jaren sneller gestegen zijn dan de inkomens neemt het risico op een correctie van de huizenprijzen toe.De Rabobank vindt een groter middensegment op de huurwoningmarkt noodzakelijk voor een gezonde woningmarkt. De Rabobank en Bouwfonds Property Development (BPD) hebben daarom samen het BPD woningfonds opgericht. Met het woningfonds wil BPD de komende jaren 15.000 huurwoningen bouwen met een huurprijs tussen de € 650 en € 1.250 per maand. Deze woningen moeten het tekort aan middeldure huurwoningen verminderen.

    Lees meer over het BPD Woningfonds

    Maatregelen met impact op woningbeleggingsmarkt

    Het aandeel van de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel wordt tot 33% beperkt. Hierdoor kunnen woningen in de vrije sector mogelijk terugvallen in de gereguleerde huursector. Dat heeft een neerwaarts effect op de woningwaarde.

    Daarnaast onderzoekt het kabinet verschillende opties die de positie van starters ten opzichte van beleggers kan verbeteren bij de aankoop van een woning. De voorstellen worden nog onderzocht op uitvoerbaarheid, samenhang en effectiviteit. Deze opties worden onderzocht:

    Een zelfbewoningsplicht voor kopers van bestaande woningen.
    Als dit ingevoerd wordt, verwachten we dat dit alleen toegepast wordt op wijken met een hoog percentage particuliere verhuurders in grote steden.
    Een maximale loan-to-value voor buy-to-lethypotheken.
    Indien de overheid de loan-to-value verlaagt, zullen beleggers in woningen meer eigen vermogen moeten inleggen. Momenteel vragen Nederlandse banken meestal een minimale eigen inbreng van 25% van de woningwaarde.
    Een verhoging van de overdrachtsbelasting voor woningbeleggers.
    Het exacte percentage is nog niet bekend, maar dit zal een neerwaarts effect hebben op de waarde van woningportefeuilles.

    Lees meer over onze visie op de woningmarktplannen van het kabinet

    Nieuwe regelgeving beïnvloedt vastgoedsector

    Beleggers staan de komende jaren ingrijpende veranderingen in wet- en regelgeving te wachten. We schetsen hier de belangrijkste veranderingen voor vastgoed.

    infographic-vastgoedupdate-november-2019


    1. Wet excessief lenen raakt aanmerkelijkbelanghouders

    Binnen de huidige wetgeving hebben aanmerkelijkbelanghouders (iemand die 5% of meer van de aandelen bezit in een vennootschap) de mogelijkheid om belastingheffing in box 2 langdurig uit te stellen. Zij kunnen dit doen door vermogen te lenen van hun vennootschap in plaats van het als winst of loon uit te keren. Dat vermogen kan bijvoorbeeld worden geïnvesteerd in vastgoed (dat beter rendeert dan spaargeld) en zo wordt belasting tijdelijk uitgesteld.

    Het kabinet betitelt dit als een vorm van belastingontwijking en wil dit ontmoedigen. Een nadeel van deze mogelijkheid is immers dat bij een faillissement van de vennootschap de aanmerkelijkbelanghouder niet de middelen heeft om de lening af te lossen. De wet excessief lenen bij eigen vennootschap wordt naar verwachting nog dit jaar ingediend bij de Tweede Kamer. Het voorstel is gericht op aanmerkelijkbelanghouders die meer dan € 500.000 lenen van hun vennootschap. Als verwachte ingangsdatum geldt 1 januari 2022. Voor het bedrag boven de € 500.000 moet er dan belasting worden betaald.

    2. Voorstellen voor aanpassing overdrachtsbelasting

    Het kabinet heeft tijdens Prinsjesdag 2019 nog twee andere belastingaanpassingen voorgesteld. Belangrijk zijn de verhoging van de overdrachtsbelasting voor niet-woningen en een aanpassing van de vermogensrendementsheffing. Het voorstel is om de overdrachtsbelasting voor niet-woningen per 1 januari 2021 te verhogen van 6 naar 7 procent. Hiermee kunnen de maatregelen uit het Klimaatakkoord gefinancierd worden. Hoe het Rijk dat straks gaat doen is vooralsnog echter onduidelijk.

    3. Voorstellen voor aanpassing vermogensredementsheffing

    Verder ligt er een voorstel voor aanpassing van de vermogensrendementsheffing (box 3) per 1 januari 2022. In juni 2019 oordeelde de Hoge Raad dat de belasting op spaargeld en beleggingen (de zogeheten vermogensrendementsheffing) oneerlijk is. Daarom komt het kabinet spaarders met een vermogen tot ruim € 400.000 tegemoet. Maar de rekening wordt betaald door vastgoedbeleggers. Voor hen geldt straks een hogere belasting doordat hun vastgestelde inkomen uit (vastgoed)beleggingen gekoppeld wordt aan het gemiddelde langetermijnrendement op vastgoed.

    "Belangrijke maatschappelijke vraagstukken lopen vertraging op door stikstofdossier."

    4. Stikstof-impasse zet nieuwbouw van woningen en vastgoed op slot

    De Nederlandse wet- en regelgeving houdt de gemoederen bezig op het vlak van stikstof. In het oude stikstofbeleid, uitgewerkt in het Programma Aanpak Stikstof (PAS) uit 2015, is opgenomen dat nieuwe economische activiteiten de natuur niet mogen schaden. Er was wel een uitruil mogelijk, zonder dat nieuwe projecten zelf bijdroegen aan een lagere uitstoot. Door de stikstofuitspraak van de Raad van State is dat nu van tafel.

    Veel projecten worden hierdoor geraakt. Het zou gaan om ongeveer 18.000 projecten, waaronder veehouderijen, bedrijventerreinen, akkerbouwers en woonwijken. De uitvoering van diverse projecten is inmiddels tot stilstand gekomen of loopt in het beste geval vertraging op. Uitstel leidt tot situaties waar er omzet wordt gemist, maar vaste kosten wel doorlopen. Daarnaast lopen oplossingen van maatschappelijke uitdagingen zoals het woningtekort, de mobiliteitsopgave en de energietransitie in de gebouwde omgeving ook vertraging op.

    Een snelle integrale oplossing is naar verwachting niet mogelijk. Het kabinet heeft voor de korte termijn wel al maatregelen getroffen om de vergunningsprocedures te hervatten. Maar zorgvuldigheid staat voorop en de praktijk moet uitwijzen welke impuls dit op korte termijn geeft.

    Lees hoe het Rijk de stikstofproblemen wil aanpakken

    Voor nieuw beleid wordt gekeken naar het advies van de commissie Remkes. Dat advies biedt echter nog weinig handreikingen voor de bouw- en vastgoedsector. Voor het einde van het jaar willen het kabinet en minister Schouten van het ministerie Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit meer duidelijkheid geven over de oplossing. Zolang er niet of nauwelijks wordt gebouwd, zal de druk op bestaand vastgoed toenemen.

    Henri de Wilde

    Jacob Velleman

    • Vastgoedmarktanalist
    • Rabo Real Estate Finance
    06 52 85 71 11 LinkedIn
    Sandra Koenraadt

    Sandra Koenraadt

    • Vastgoedmarktanalist
    • Rabo Real Estate Finance
    06 52 85 71 43 LinkedIn
    Arjen Ouwehand

    Arjen Ouwehand

    • Senior Vastgoedmarktanalist
    • Rabo Real Estate Finance
    06 20 19 87 55 LinkedIn