Woningcorporaties

Woningcorporaties zijn woningbouwverenigingen en –stichtingen. Voor deze branche deelt de Rabobank recente cijfers en trends.

We bespreken de ontwikkelingen op het gebied van:

Woningcorporaties gefocust op sociale sector

Op de korte termijn zullen woningcorporaties investeren in verduurzaming vanwege de sectorafspraken rond:

  • het C-label als gemiddeld energielabel
  • het bouwen van nieuwe sociale huurwoningen
  • het verder optimaliseren van de organisatie door verdergaande digitalisering van de bedrijfsprocessen

Dit zal een verhoging van de uitgaven tot gevolg hebben. De focus op de inmiddels succesvolle Aedes-benchmark (de brancheorganisatie) is daarbij groot.

Op de langere termijn zijn de woningcorporaties gefocust op de sociale sector (DAEB: Diensten van Algemeen Economisch Belang) en is het niet-sociale deel afgesplitst in een administratieve/juridische entiteit of geheel afgestoten. Dit kan leiden tot een aanvullende financieringsbehoefte tegen commercieel-vastgoedvoorwaarden in een aparte entiteit.

Belangrijke thema's

  • Verduurzaming van de bestaande woningvoorraad om te kunnen voldoen aan de akkoorden van Parijs en de woonlasten zo laag mogelijk te kunnen houden.
  • Voldoende beschikbaarheid van woningen voor de veranderende doelgroepen van woningcorporaties, zoals mensen met een laag inkomen, ouderen en zorgbehoevenden.

Economie

De vraag naar sociale huurwoningen is nauwelijks gevoelig voor conjuncturele schommelingen. Wel leidt de instroom van vluchtelingen (statushouders) en de druk van de overheid hierbij tot een extra vraag naar sociale huurwoningen.

Vergrijzing van de bevolking, gekoppeld aan het overheidsbeleid rond de Wet langdurige zorg (WLZ), doet de vraag naar passende woonruimte stijgen. De wachttijd wordt ook hierdoor langer.

Van concurrentie is geen sprake. Elke corporatie heeft haar eigen toegewezen regio, waar zij haar sociale taak dient te vervullen.

Duurzaamheid

Verduurzaming van de bestaande woningvoorraad door investeringen in levensduurverlenging, isolatie en installaties zal tot (aanvullende) financieringsbehoefte leiden. Het gemiddelde energielabel is C. Vooral in steden is sprake van een grote verduurzamingsopgave.

Alternatieve aanbieders van warmte, koude en elektriciteit ontstaan, waarbij de kasstroom rechtstreeks naar deze aanbieders (als energieleveranciers) of via de TI zelf kan verlopen. Dit kan gevolgen gaan krijgen voor de facturatie.

Hergebruik van bouwmaterialen, circulaire concepten in projectontwikkeling en transformatie kunnen extra kosten met zich mee gaan brengen, maar we staan achter deze investeringen.

Innovatie

We zien een toenemende trend van digitalisering van het klantcontact, in 'mijn' omgevingen en apps. Op termijn zullen de kosten hierdoor omlaag gaan.

De administratieve systemen naar de bank, Aw (Autoriteit woningcorporaties) en toeleveranciers worden geïntegreerd. De Rabobank steunt dit. De kwaliteit van data wordt beter omdat er meer instanties een controlerende functie hebben.

Standaardisatie van het bouwproces vindt plaats door:

  • ketensamenwerking
  • bouw informatie modellering (BIM)
  • prefabricage

Maatschappij

Senioren en lichamelijk/geestelijk gehandicapten wonen langer zelfstandig thuis. Er zal hierdoor de komende vijftien tot twintig jaar meer behoefte aan ouderenwoningen zijn. Omdat wordt verwacht dat de vraag na deze periode afneemt, dienen woningen zo te worden gebouwd dat er na deze periode een andere doelgroep kan wonen. Het gevolg is een grotere behoefte aan flexibel (ver)bouwen.

Er is steeds meer behoefte aan huur, vooral van kleinere woningen en appartementen in een stedelijke omgeving. Een opkomende trend is die van tiny houses. Deze trend staat in de kinderschoenen. Het is nog niet duidelijk op welke wijze hierop wordt ingespeeld.

Ook zien we meer:

  • zelfbeheer
  • zelfbeschikking over het wonen (zoals de aankoop van kluswoningen)
  • collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) voor huurders
  • groei van het aantal initiatieven van woongroepen in coöperatieve woningverenigingen

Groepen particulieren gaan meer zelf oppakken en zoeken financiering buiten de woningcorporaties om.

Wet- en regelgeving

De branche is nog volop bezig met de implementatie van de Woningwet (juli 2015) en daarmee samenhangende regelingen zoals het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV). Er is een overgangsperiode van toepassing voor herfinanciering van de niet-sociale woningen en overig vastgoed (niet-DAEB) tot vijftien jaar.

Naar verwachting zal op onderdelen nog aanvullende regelgeving verschijnen door het nieuwe kabinet. Op dit moment is er een discussie over de beste wijze van scheiding DAEB en niet-DAEB. Dit heeft gevolgen voor de financiering en onderlinge aansprakelijkheid.

Lees meer over de implementatie van de Woningwet

Derivaten
Een aantal jaren geleden speelde er een issue met betrekking tot rentederivaten. Een corporatie als Vestia had langlopende (vijftig jaar) derivaten gesloten onder contracten die bij een negatieve marktwaarde forse bijstortverplichtingen tot gevolg hadden. Nog steeds hebben sommige corporaties een flinke derivatenportefeuille met een negatieve waarde. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) maakt het mogelijk deze portefeuille bij banken af te kopen. De negatieve waarde wordt gefinancierd met WSW geborgd geld.

Aanbod Rabobank

Rabobank als maatschappelijk partner
De woningcorporatiesector is onderdeel van de semipublieke sector, waar de speerpunten van de Rabobank in Nederland heel relevant zijn.

Dit zijn:

  • 'Bankieren voor Nederland'
  • 'betekenisvol coöperatief'
  • 'het nieuwe dichtbij'

De Rabobank is betrokken bij de verschillende thema’s binnen de bredere WoCo-sector. Verder is de Rabobank gesprekspartner en sparringpartner voor brancheorganisaties en belangenverenigingen.

Laatste update: januari 2018

Gerelateerde branches

Architectenbureaus

Makelaars

Projectontwikkelaars

Contact

Rabobank