Blog bouw, Herman Donselaar

Herman Donselaar

Grond is (nog) geen vastgoed!

Vroeger waren projectontwikkelaars actief op zoek naar (vaak speculatieve) grondposities. Om toekomstige omzet en bouwproductie voor ontwikkelende aannemers veilig te stellen, moest je er immers op tijd bij zijn. Het aankopen van agrarische grond leidde daarnaast tot meer verdiencapaciteit, totdat de mogelijkheid van herontwikkeling meer en meer werd verrekend in de aankoopprijs, die daarmee ver boven de agrarische waarde lag. De doorlooptijd van deze grond was - zo dacht men - voldoende beperkt om dit te rechtvaardigen.

Blok aan het been

Door de crisis werden plannen echter uit- en soms zelfs afgesteld. De veronderstelde waarde bleek er niet meer te zijn. Residuele waarderingen, gebaseerd op een eindwaarde van de grond na realisatie, konden naar de prullenbak, omdat realisatie geen doorgang vond of jaren werd uitgesteld. Zo waren er locaties die nog wél kansrijk bleven versus locaties die dat niet (meer) zijn. Wat eerst een investering in de toekomst leek, werd voor wat betreft deze laatste categorie een zwaar blok aan het been, waardoor deze toekomst in gevaar kwam. De mate van zekerheid of een ontwikkeling ook doorgaat is immers van enorm belang als de waarde mede afhankelijk is van haalbaarheid en doorlooptijd.

Met name de woningbouw is ondertussen weer aangetrokken om te kunnen voldoen aan de (toekomstige) huisvestingsbehoefte. Potentiële kopers die hun beslissing hadden uitgesteld betreden de markt weer, waardoor er sprake is van een grotere vraag. Grondposities zijn dus nog steeds belangrijk om aan die vraag te voldoen, maar ook voor de continuïteit van een ontwikkelaar.

De moraal

Een waardering op basis van ontwikkelingspotentie blijft de beste manier om de waarde van grond vast te stellen. Omdat wordt voorgesorteerd op een toekomstige ontwikkeling, is het wel zaak de belangrijkste risico’s die daarmee gepaard gaan – waarde- en renterisico - te mitigeren. Om die te beheersen is faseren de beste oplossing; kleinere projecten met een min of meer zekere exit en dito waarde, korte(re) doorlooptijd en daarmee meer mogelijkheid te sturen op cash-flow. Zo worden kosten gespreid en dichter bij de opbrengsten gebracht. Door de ‘badkuip’ van één forse investering te vervangen door ‘wasbakjes’ van meerdere opeenvolgende investeringen, wordt niet alleen de financieringsbehoefte sterk verlaagd, maar ook het risico.

De moraal van dit verhaal is dat grond geen vastgoed is met een min of meer zekere waarde. Dit is pas het geval als je daadwerkelijk tegen de projectfase aan zit én de exit (grotendeels) zeker is.

Ik nodig u van harte uit om te reageren op deze blog en/of andere onderwerpen in onze netwerkgroep op LinkedIn.

Blog, 21 mei 2015