Opinie

Rijk moet ingrijpen op de woningmarkt en middeninkomens helpen

17 februari 2020 10:17

Middeninkomens hebben het zwaar op de woningmarkt. Omdat er lokaal van alles misgaat, is meer Rijksregie nodig om de bouw van betaalbare huizen aan te jagen. Regie pakken betekent vooral belemmeringen wegnemen en samenwerkingen stimuleren.

Huizen in stad aan het water

Begin dit jaar was er een hoorzitting in de Tweede Kamer over de betaalbaarheid van het wonen voor middeninkomens. Deze groep valt tussen wal en schip en is in toenemende mate aangewezen op het allerkleinste segment van de woningmarkt: de vrijehuursector waar nieuwe huurders bijna 1.000 euro per maand kwijt zijn. Het gaat hier niet om een Randstedelijk probleem: het speelt ook in goedkopere regio’s zoals Zeeuws-Vlaanderen (figuur 1). Om middeninkomens aan een betaalbaar huis te helpen is meer Rijksregie op de woningmarkt nodig.

Figuur 1: Ook in goedkopere regio’s wonen jonge middeninkomens vaker in de vrijehuur

Figuur 1: Ook in goedkopere regio’s wonen jonge middeninkomens vaker in de vrijehuur
Noot: het gaat hier om de gemiddelde WOZ-waarde in COROP-regio’s in 2017. De categorie ‘hoogste’ betekent meer dan 254.703 euro; hogere is tussen de 231.175 en 254.703 euro; gemiddelde is 207.113 tot 231.175 euro; lagere ligt tussen de 188.299 en 207.113 euro; laagste is een WOZ-waarde lager dan 188.299 euro. Bron: WoON, bewerking RaboResearch

Bouw van betaalbare huizen stokt door lokale problemen

De roep om meer Rijksregie suggereert dat het lokaal misgaat. En dat lijkt inderdaad het geval te zijn. Want hoewel gemeenten op papier het beste zicht hebben op hoeveel huizen waar gebouwd moeten worden, worden onvoldoende (betaalbare) huizen gebouwd en komen we inmiddels 315.000 huizen tekort. Zo hebben gemeenten last van grondspeculatie en houden inwoners, die al prettig wonen, de bouw van huizen soms tegen. Ook de wens van gemeenten om zo goed mogelijk te verdienen aan de grond belemmert de bouw van betaalbare huizen. Bovendien staan gemeenten ook aan de lat voor andere ruimtelijke en maatschappelijke belangen. En in die belangenafweging, delft wonen vaak het onderspit zo stellen onderzoekers van het CPB. Zonder koerswijziging worden deze problemen de komende jaren alleen maar groter voorziet DenkWerk. Want tot 2050 zijn tenminste 1,4 miljoen nieuwe huizen nodig en daarvan past slechts 35 procent binnen de grenzen van onze huidige steden.

Regie met zachte en soms ook harde hand

Meer Rijksregie is dus inderdaad wenselijk, maar hoe ziet dat er dan uit? Regie pakken - vanuit de grondwettelijke taak om te zorgen voor voldoende woonruimte – kan zacht én hard. Dit is in lijn met de drie rollen van het Rijk bij de uitvoering van de (concept) Nationale Omgevingsvisie (NOVI): samenwerkend, faciliterend en meer sturend en kader stellend. Zo is het Rijk aan zet om (sneller!) belemmeringen voor nieuwbouw, zoals de verhuurderheffing, weg te nemen en om via nieuwe wet- en regelgeving onder andere de speculatie met grond en huizen te ontmoedigen. Ook gerichte subsidies voor de bouw van betaalbare huizen kunnen onder de juiste voorwaarden helpen. In het uiterste geval kan het Rijk ook harder optreden, bijvoorbeeld via een inpassingsplan. Alleen al het dreigen hiermee kan soms een doorbraak forceren zo leert ‘Katwijk’ ons: in die gemeente zijn ze nu van plan om bovenop de 5.000 geplande huizen ook nog eens 600 betaalbare huizen te bouwen op de voormalige militaire vliegbasis Valkenburg.

“Alle partijen op de woningmarkt hebben elkaar keihard nodig”

Samenwerking is essentieel

Maar bovenal moet worden bedacht dat alle partijen elkaar keihard nodig hebben om de grote problemen op de woningmarkt te tackelen. Vanuit dit samenwerkingsprincipe kan het Rijk de bouw van betaalbare huizen stimuleren via regionale ‘Woondeal’-afspraken over aantallen en het aandeel middeldure huurhuizen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Tijdens de hoorzitting waren verschillende deskundigen en Kamerleden nogal sceptisch over de effecten van de huidige regionale Woondeals. Deze zouden te vrijblijvend zijn, zo wordt gedacht. Misschien ben ik te hoopvol, maar feit is dat in twee van de huidige vijf Woondeal-regio’s (Groot-Amsterdam en Utrecht) het aantal afgegeven bouwvergunningen vorig jaar in de lift zat, terwijl de landelijke trend neerwaarts was. En als die Woondeals nou ook nog eens worden versterkt door lokale afspraken over onder meer het betaalbaar houden van bestaande huizen – à la de deal die de gemeente Amsterdam vorige week sloot met marktpartijen – dan ziet het er over een paar jaar hopelijk een stuk rooskleuriger uit voor de middeninkomens op de woningmarkt.


Eerder verschenenbij RTL Nieuws - Opinie.