Twee mannen in pak inspecteren bouwval

Ondanks belemmeringen stevige groei bouwproductie

Weinig tijd om dit artikel te lezen? Ga direct naar:

    Sectorprognoses bouw 2019

    De bouwsector heeft zich dit jaar sterker ontwikkeld dan verwacht. De Rabobank gaat uit van 7% productiegroei in 2018 en 5% in 2019. Tekorten aan arbeid en het gebrek aan beschikbare bouwlocaties krijgen echter steeds meer vat op de sector en remmen de groei in 2019 af. Het teruglopen van de vergunninguitgifte in de woningbouw en de vertraging van bouwprojecten onderstrepen dit. Het aantal vervulde vacatures houdt geen tred met de nieuw ontstane vacatures in de sector. Aan het einde van het tweede kwartaal van dit jaar ligt het aantal openstaande vacatures rond de 17.000, wat een stijging van 47% betekent ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder.

     20182019
    Woningbouw9%4,5%
    Utiliteitsbouw7%5%
    Infrabouw6%7%
    Totaal bouwsector7%5%

    Bron: Rabobank

    Woningbouw: snelst groeiende deelmarkt

    De woningbouw is de snelst groeiende deelmarkt binnen de bouwsector met een verwachte productiegroei van 9% in 2018. Door de grote vraag naar woningen groeit de woningnieuwbouw harder dan de woningrenovatiemarkt. Personeelsproblemen resulteren in uitstel en langere doorlooptijden van projecten, waardoor de werkvoorraad van woningbouwbedrijven is opgelopen tot bijna een jaar (11,8 maanden). Deze solide werkvoorraad maakt aannemers selectief: nieuwe projecten moeten een goede balans hebben tussen risico en rendement. De prijzen van personeel en bouwmaterialen stijgen nog steeds en deze risico’s worden meegenomen in offertes. De risico’s kunnen beperkt worden door materialen tijdig te bestellen en langdurige samenwerkingen aan te gaan met bouwpartners.

    Opschaling woningnieuwbouw komt niet van de grond

    Maar liefst 48% van de woningbouwers moet projecten uitstellen door personeelsproblemen (bron: EIB). De Rabobank verwacht dat er in 2018 circa 64.000 nieuwe woningen opgeleverd worden, een fractie meer dan vorig jaar. Ook voor 2019 verwachten we geen grote stijging, want zowel het aantal afgegeven vergunningen als het aantal verkochte nieuwbouwwoningen daalt. Tot en met september dit jaar zijn er bijna 3.300 minder bouwvergunningen afgegeven dan in dezelfde periode in 2017 (-6,2%). Projecten zijn uitgesteld doordat woningen gasloos gemaakt worden, wat bovendien voor extra kosten zorgt. Dit maakt het in combinatie met de stijgende bouwkosten lastiger om projecten financieel rendabel uit te voeren.

    “Maar liefst 48% van de woningbouwers moet projecten uitstellen door personeelsproblemen.”

    Forse prijsstijgingen nieuwbouw koopwoningen

    Het aantal verkochte nieuwbouwwoningen is tot en met september dit jaar 4,3% gedaald vergeleken bij de verkopen in dezelfde periode vorig jaar. Het achterblijvende nieuwbouwaanbod in combinatie met de hoge vraag leidt tot snelle verkopen en soms zelfs tot biedingsprocedures. De verkoopprijzen van nieuwbouwwoningen stijgen snel, zelfs sneller dan die van bestaande koopwoningen. Zo bedroeg de gemiddelde verkoopprijs van een nieuwbouwwoning in het tweede kwartaal van 2018 € 356.800, maar liefst € 72.000 hoger dan de gemiddelde verkoopprijs van een bestaande koopwoning. Doordat er meer nieuwe woningen in het duurdere segment worden gebouwd, heeft dit de verkoopprijs extra gestimuleerd. De dure nieuwbouw draagt niet bij aan de toegankelijkheid van de woningmarkt voor starters. Vanuit de krappe sociale en vrije huursector hoeven zij voorlopig ook geen verlichting te verwachten.

    “TNO verwacht dat aardgasvrij maken van bestaande woningen tientallen procenten goedkoper kan.”

    Sneller en goedkoper aardgasvrij: hoe?

    De geplande verduurzaming van woonwijken is een complexe opdracht met veel betrokken partijen en hoge kosten. Het particuliere segment alleen al omvat potentieel voor € 45 miljard aan investeringen in verduurzaming tot 2030 (bron: Bouwend Nederland). Particuliere pioniers die hun woning zelfstandig gasvrij maken zijn nog zeldzaam door de hoge kosten. TNO verwacht een kostendaling van tientallen procenten, wanneer de bouwketen de handen in elkaar slaat voor slimme innovaties.

    Ketensamenwerking en innovatie essentieel

    Het Klimaatakkoord vraagt dat alle gemeenten in 2021 per wijk een verduurzamingsaanpak hebben. Bouwers, installateurs en netbeheerders kunnen hierop voorsorteren door gezamenlijk per alternatieve energievoorziening een compleet pakket te ontwikkelen, dat als totaaloplossing aangeboden kan worden. Zo kan de bouwsector dankzij innovatie en ketensamenwerking complete straten en buurten sneller én goedkoper van het aardgas afhalen.

    Wat betekent het Klimaatakkoord voor mij als bouwondernemer?

    Utiliteitsbouw: nieuwbouw bepaalt groei

    Net als de woningbouw groeit ook de utiliteitsbouw dit jaar stevig met 7%. Gunstige economische ontwikkelingen stimuleren met name de vraag naar nieuwe bedrijfsruimtes en distributiecentra. In juli 2018 ligt de waarde van de afgegeven utiliteitsbouwvergunningen ruim 12,5% hoger dan in dezelfde maand een jaar eerder. De vraag naar nieuwe kantoorruimte groeit veel minder hard, met uitzondering van grote steden als Amsterdam die profiteren van de Brexit en de toestroom van buitenlandse bedrijven. Zo schrapt de provincie Utrecht nieuwbouwplannen om leegstand van kantoren te voorkomen en te focussen op toekomstbestendige locaties. Door de gestegen bouwkosten zijn met name nieuwbouwprojecten en uitbreidingen van scholen de dupe. Doordat de voorgeschreven budgetten onvoldoende meebewegen met de markt, laten bouwbedrijven onderwijshuisvesting steeds vaker links liggen.

    Renovatie en verduurzaming blijven achter

    De waardegroei van de afgegeven bouwvergunningen slaat vooral neer in de nieuwbouw. Dat is bijzonder gezien de verplichting voor kantooreigenaren om hun pand in 2023 minimaal naar energielabel C te brengen. Op dit moment voldoet slechts 56% van de kantorenvoorraad in Nederland hieraan en moet er voor 2023 nog 35 miljoen vierkante meter worden aangepakt (bron: Vastgoedmarkt). Een belangrijk deel van deze opgave, bijna 55%, concentreert zich in de provincies Zuid-Holland, Noord-Brabant en Noord-Holland. De komende jaren neemt de vraag naar verduurzaming toe, omdat een pand met een slecht energielabel straks niet meer mag worden verhuurd. We verwachten ook een aanscherping van de labeleisen voor andere typen gebouwen. Dit biedt kansen voor bouwondernemers om door middel van een energieprestatiecontract met gegarandeerde besparingen en verduurzamingsmaatregelen gebouweigenaren te ontzorgen.

    “Voor 2023 moet nog ruim 35 miljoen m2 kantoorruimte worden verduurzaamd.”

    Binnenstedelijke woon-werklocaties stuwen gebiedstransformatie

    Nederland staat voor een omvangrijke verstedelijkingsopgave. Door urbanisatie is er niet alleen behoefte aan meer woningen in het stedelijk gebied, maar ook aan goede werklocaties en openbaar groen. Bovendien moeten stedelijke regio’s bereikbaar blijven en is er maar beperkt ruimte voor automobiliteit. Dit biedt kansen voor binnenstedelijke herontwikkeling. Steeds vaker worden oude fabrieks- of bedrijventerreinen getransformeerd tot aantrekkelijke gemengde woon-werk gebieden. Van bouwondernemers vraagt dit uithoudingsvermogen omdat deze projecten complex zijn en lang duren. Kostprijsbeheersing is hier van nog groter belang dan bij monofunctionele projecten. Slimme bouwlogistiek bepaalt voor een belangrijk deel de kosten van stedelijke bouwprojecten met weinig bewegingsruimte. Een aantal aannemers ontwikkelden al slimme bouwhubs die op dit vlak een oplossing bieden.

    Lees hier meer over slimme bouwlogistiek en bouwhubs

    Selectiviteit bij aanbesteden prikkelt opdrachtgevers

    De werkvoorraad in de utiliteitsbouw ligt met 11 maanden (augustus 2018) op een hoog niveau. Utiliteitsbouwers zijn kieskeurig ten aanzien van de projecten die ze willen binnenhalen. In sommige contractvormen pakken specifieke risico’s erg nadelig uit voor de bouwondernemer. Die kiest dan eerder voor een minder complex project met een lager risicoprofiel, terwijl andere projecten op de plank blijven liggen. Opdrachtgevers kijken nu beter naar plafondprijzen en de wijze waarop ze de opdracht in de markt zetten. Ook zijn de transactiekosten die marktpartijen moeten maken om te voldoen aan kwalitatieve criteria in de aanbieding. Staatssecretaris Mona Keijzer neemt met de ‘handreiking tenderkostenvergoeding’ het initiatief om de helft van de tenderkosten te vergoeden aan bedrijven die naast een opdracht grijpen. Dit verlaagt enigszins de drempel voor kleinere bedrijven om mee te doen aan aanbestedingen.

    Lees hier meer over de handreiking tenderkostenvergoeding

    Infrabouw: extra investeringen

    De infrasector profiteert dit jaar en komend jaar van de toegenomen overheidsbudgetten in het Infrastructuurfonds en het Deltafonds. Dit draagt in 2018 bij aan een productiegroei van 6%. In het Regeerakkoord is € 2 miljard extra toegezegd voor de komende twee jaar. De extra middelen slaan voornamelijk neer in de aanpak van wegen en fileknooppunten. Lokale overheden zoals gemeentes investeren ook meer dan voorgaande jaren. Dit komt met name terecht in de aanleg van nieuwe wijkinfrastructuur, onderhoud aan riolering en andere grondwerken. De werkvoorraad in de grond- en waterbouw is de afgelopen periode sterk gestegen naar 9 maanden (augustus 2018), terwijl de werkvoorraad in de wegenbouw is teruggelopen tot 6 maanden. Ondanks de meer bescheiden werkvoorraad in relatie tot de overige sectoren, begint ook in de infrasector het personeelstekort te knellen.

    Druk op marges nog niet voorbij

    De druk die de personeelstekorten geven op de kostprijs is te overzien, omdat er inmiddels ook betere prijzen aan opdrachtgevers kunnen worden gevraagd. Los daarvan blijft de concurrentie wel een negatieve invloed hebben op de prijsvorming en marges. Nog steeds zijn er grotere bouwbedrijven die zich branden aan grote, risicovolle projecten. Zij zoeken vervolgens liever de regionale inframarkt op met minder complexe projecten. In de regionale markt hebben MKB-bedrijven last van de toegenomen concurrentie van het grootbedrijf. Als over een paar jaar de grote projecten rondom de aanleg van nieuwe infrastructuur minder worden, dan zet dit effect zich mogelijk versterkt door. Tenslotte hebben de lage waterstanden in de Rijn de prijzen van bouwgrondstoffen en materialen fors opgedreven voor ondernemers. Voor de aanlevering van zand- en grind dat nodig is bij de aanleg van asfaltwegen moeten nu meer schepen varen, omdat deze minder zwaar beladen kunnen worden.

    “Tot 2050 is er € 42 tot 83 miljard nodig om Nederlandse steden klimaatbestendig te maken.”

    Klimaatadaptatie opgave wordt urgenter

    Extreme neerslag en langere periodes van droogte komen steeds vaker voor. In 2019 moeten alle gemeentes een stresstest doen, die laat zien waar er knelpunten liggen op het gebied van weersextremen (wateroverlast, overstromingen, hittestress). Woningen en gebouwen moeten niet alleen energiezuinig worden gemaakt, ook moet er goed worden nagedacht over waterberging en de plaatsing van extra bomen in de directe omgeving. Dit betekent dat er aanzienlijke aanpassingen in de ondergrond moeten plaatsvinden. In het Deltafonds is in 2019 extra geld gereserveerd voor klimaatadaptatie, maar tot en met 2050 is er tussen de € 42 miljard en € 83 miljard nodig om de Nederlandse steden klimaatrobuust te maken (bron: SWECO). Het langetermijnperspectief voor bouwondernemers in grond- en waterwerken lijkt daarmee gunstig. Recent is er vanuit het Rijk en decentrale overheden EUR 600 mln beschikbaar gesteld voor het verhogen van de klimaatbestendigheid. Hiermee wordt een begin gemaakt om de schade van droogte en wateroverlast te beperken.

    Lees hier meer over klimaatadaptatie opgave in de gebouwde omgeving

    Capaciteitstekorten bij aanleg ondergrondse infrastructuur

    Het (aard)gasloos maken van de gebouwde omgeving zorgt voor een grotere vraag naar warmtenetten en geothermie. Dit betekent wederom meer werk voor bedrijven die actief zijn het grondwerk zoals kabel- en buizenleggers. Overigens hebben ook de glasvezelbedrijven omvangrijke investeringsprogramma’s en liggen er bij netbeheerders grote onderhouds- en vervangingsprogramma’s voor elektriciteitsnetwerken. In de praktijk concurreren de diverse programma’s met elkaar, want ze doen een beroep op dezelfde expertise. Er zijn al glasvezelbedrijven die bouwondernemers in de ondergrondse infrastructuur aan zich binden door middel van langjarige contracten. Projectontwikkelaars en ontwikkelende bouwers zouden eenzelfde aanpak kunnen overwegen, willen ze de komende jaren kostprijsstijgingen kunnen beheersen.

    Omzetontwikkeling infrasector (% j-o-j, 12-maands voortschrijdend gemiddelde)

    Blijf op de hoogte van de laatste ontwikkelingen in de bouw

    Als marktanalist bouw zijn we op de hoogte van de laatste ontwikkelingen en trends in de sector. Altijd op de hoogte blijven? Meld je dan aan voor onze updates.

    Leontien de Waal

    Leontien de Waal

    • Senior Marktanalist Bouw
    • Rabo Real Estate Finance
    Sandra Koenraadt

    Sandra Koenraadt

    • Vastgoedmarktanalist
    • Rabo Real Estate Finance