Bedrijfsruimtemarkt

De bedrijfsruimtemarkt heeft op diverse vlakken een uitstekend jaar gekend. Veel bedrijfsruimte is in gebruik genomen, zowel bestaand vastgoed als nieuwbouw. Ook de interesse van beleggers in bedrijfsmatig vastgoed was hoog en beperkte zich niet alleen tot logistiek vastgoed. Op het gebied van duurzaamheid worden stappen gezet, hoewel energielabels voor gebouwen niet tot grootschalige energiereductie zullen leiden.

Vooruitzichten

  • Door de groeiende economie blijft de vraag naar bedrijfsruimte hoog. De verwachting is wel dat de groei van de industrie- en bouwsector in 2018 iets afvlakt.
  • In 2018 en 2019 wordt nog een bovengemiddelde nieuwbouwproductie van bedrijfsgebouwen en logistieke complexen verwacht. Op middellange termijn vlakt de nieuwbouwproductie af, omdat de economische groei ook minder wordt.
  • De ontwikkelingen rond online bestedingen zijn veelbelovend en werken uiteindelijk door in de vraag naar bedrijfsruimte. Zowel consumenten als bedrijven besteden meer online, en dat vraagt om logistieke oplossingen. Wij verwachten daarom meer vraag naar bedrijfsruimten nabij afzetgebieden in Nederland, maar ook bij vervoersknooppunten voor een grotere geografische reikwijdte.
  • Veel nieuwe bedrijfsruimtes, en in het bijzonder logistiek vastgoed, worden steeds duurzamer opgeleverd. De verwachting is dat dit de standaard wordt en dat bedrijven ook steeds meer zullen zoeken naar mogelijkheden voor demotabel bouwen.
  • Naast logistiek vastgoed verwachten wij dat er meer clusters komen van bedrijven die elkaar versterken. Bijvoorbeeld campussen rondom universiteiten. De vraag binnen de bestaande stadgrenzen zal toenemen. Delen van de bedrijfsruimte- en kantorenmarkt zullen met elkaar versmelten.

Gebruik en voorraad

Economie stuwt de behoeft aan bedrijfsruimte
De markt voor bedrijfsruimte heeft een sterk jaar achter de rug. Gesteund door hogere consumentenbestedingen, bedrijfsinvesteringen en een forse export steeg de vraag naar bestaande bedrijfsruimte en nam ook de nieuwbouw toe. De bouwsector, een van de belangrijkste gebruikers van bedrijfsruimte, zag gedurende 2017 de productie met 5% stijgen. Vooral door forse investeringen in de woning- en utiliteitsbouw. In totaal is in 2017 circa 4,5 miljoen m2 bedrijfsruimte in gebruik genomen. Het aandeel logistiek vastgoed in de totaalopname is met circa 50% nog nooit zo hoog geweest. Maar ook de vraag naar reguliere bedrijfsruimte steeg met circa 10% ten opzichte van 2016. De hoge opname weerspiegelt de hogere vitaliteit onder gebruikers van bedrijfsmatig vastgoed. 

Nieuwbouw stijgt fors
De opleving van de vraag naar bedrijfsruimte uit zich ook in meer nieuwbouwactiviteiten. Op basis van cijfers uit de BAG blijkt dat in 2017 ongeveer 5 miljoen m2 aan gebouwen met als hoofdfunctie industrie zijn gerealiseerd. Provincies met een grote component logistiek vastgoed, zoals Noord-Brabant en Noord-Holland, groeiden het hardst (figuur 1). Cijfers van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) geven aan dat het nieuwbouwvolume uitgedrukt in prijzen van bedrijfsruimte (exclusief logistiek) in 2017 met maar liefst 41% is gegroeid ten opzichte van 2016. Het segment omvat een breed scala aan typen bedrijfsgebouwen en is daarmee in omvang doorgaans een grote nieuwbouwmarkt. Daarnaast speelt mee dat lege bedrijfsgebouwen relatief gemakkelijk gesloopt worden om plaats te maken voor nieuwbouw.

Groeiend aanbod logistieke centra zonder voorverhuur risicovol
De nieuwbouwproductie van logistiek vastgoed steeg in 2017 met 41% (tabel 1). Deze aanwas is in tegenstelling tot de reguliere bedrijfsruimte al meerdere jaren hoog. Oorzaak is de stijging van online retail en de sterke positie van Nederland als Europees distributieknooppunt. De jaarlijkse nieuwbouwproductie van logistiek vastgoed is in volume ongeveer de helft van reguliere bedrijfsruimte. Een nieuwe ontwikkeling is het groeiend aantal logistieke centra dat zonder voorverhuur wordt ontwikkeld. Hierdoor ontstaat op minder courante locaties overcapaciteit aan gebouwen die op langere termijn minder goed verhuurbaar zijn. Risico’s op leegstand en waardeverlies nemen daardoor toe. Daarnaast wordt er relatief vaak gekozen voor uitbreiding van terreinen. Terwijl op bestaande terreinen vaak nog mogelijkheden liggen voor sloop/nieuwbouw of herontwikkeling van bestaand vastgoed. Hier kan de bedrijfsruimtemarkt en in het bijzonder de logistieke sector nog een bijdrage leveren aan verduurzaming.

Tabel 1: Bouwproductie nieuwbouw bedrijfsruimten en logistieke gebouwen in miljoen euro, 2015-2023

2015 2016 2017 2018* 2019* 2020-2023**
Logistiek 298 362 475 550 525 400
Groei% 21,5 31,5 16 -4,5 -6,5
Bedrijfsruimte overig 623 638 900 1.075 1.110 875
Groei% 2,4 41 19,5 2,5 -5,5

Bron: Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid
*raming
**gemiddelde jaarlijkse mutatie in de periode 2020 t/m 2023

Beleggingsmarkt en prijzen

Beleggers kijken verder dan logistiek vastgoed
De interesse van beleggers in bedrijfsmatig vastgoed is in 2017 gegroeid. Het totale beleggingsvolume in 2017 kwam uit op ruim €3 miljard. Dit betekent een stijging van bijna 30% ten opzichte van het vorige topjaar 2016. Maar dit is ook ruim meer dan het pre-crisisjaar 2007. De goede gebruikersmarkt draagt hier duidelijk aan bij, maar ook de verbeterde financieringsmogelijkheden. Daarnaast is bedrijfsruimte een alternatief voor populaire beleggingscategorieën met schaarse mogelijkheden.

Naast de logistiek, dat de laatste jaren al veel interesse van beleggers wekte, komt ook reguliere bedrijfsruimte meer in beeld. Hierbij springen vooral bedrijfsverzamelgebouwen en andere flexibele bedrijfsruimten in het oog. Bovendien is er in 2017 een fors aantal omvangrijke vastgoedportefeuilles verhandeld, vaak met een grote component logistiek vastgoed. Ruim 60% van het totale beleggingsvolume in bedrijfsruimte was onderdeel van een portefeuille.

Aanvangsrendementen verder omlaag
Het bruto aanvangsrendement voor het beste segment logistiek vastgoed is gedurende 2017 met ongeveer 75 basispunten gedaald tot 5%. Dit betreft doorgaans grootschalige nieuwbouw met langjarige huurcontracten. Voor overige bedrijfsruimten tot circa 5.000 m2 komt het niveau uit op een bandbreedte van 6,5 tot 8,5%. 

Huurprijsstijgingen beperkt
De huurprijzen voor bedrijfsruimten zijn landelijk gezien overwegend stabiel. Sinds 2016 is de gemiddelde huurwaarde van bedrijfsruimten gestegen en zagen we in 2017 zelfs een stijging van ruim 3% ten opzichte van 2016 (figuur 3). Huurprijsstijgingen zijn wel beperkt tot een aantal locaties in Nederland. De locaties met de grootste stijgingen liggen in de regio Amsterdam, Utrecht en rond Schiphol. Voor de meeste andere locaties zijn geen substantiële huurprijsstijgingen waargenomen. Dit komt onder andere doordat op verschillende locaties met veel bedrijfsmatig vastgoed en aanbod nog veel onderhandelruimte is.

Duurzaamheid

Meer dan energielabel nodig voor energiebesparing
Nederland heeft de ambitie om in 2050 energieneutraal te zijn. Hierbij ligt een grote uitdaging in het verduurzamen van de bestaande gebouwenvoorraad, omdat die goed is voor een derde van het totale energieverbruik. Nederland werkt stapsgewijs toe naar de energieneutrale doelstelling, door te sturen op een gebouwenvoorraad met minstens energielabel A in 2030. Eind 2016 is hiertoe wetgeving aangekondigd, waardoor kantoren vanaf 1 januari 2023 moeten beschikken over minimaal een C-label. Voor gebouwen met andere functies ontbreekt deze wetgeving nog. Maar de verwachting is dat die zal volgen en dat ook voor bedrijfsruimten (exclusief monumenten) een minimum energielabel gesteld zal worden. 

Meest energieverbruik bedrijfsgebouwen in primair proces
Bedrijfsgebouwen zijn minder uniform dan kantoren. Even divers als hun vormen en functies zijn de mogelijkheden tot verduurzaming. Veel van het energiegebruik in bedrijfsruimten komt voor rekening van het primaire proces. Processen als productie, bewerking en koeling zijn energie-intensief. Daarnaast zijn veel gebouwen of delen ervan onverwarmd, zoals opslagruimtes. Voor veel gebouwen valt daarmee niet veel winst te behalen in de materialen en installaties die in het gebouw zelf zijn geïntegreerd. Gebouwgebonden investeringen gericht op verduurzaming vinden daarom nog relatief weinig plaats. De verwachting is echter dat die de komende jaren zullen toenemen. 

Beperkt aantal bedrijfsgebouwen met afgemeld energielabel
Sinds 1 januari 2015 zijn eigenaren van bedrijfsgebouwen verplicht om bij verkoop of verhuur een energielabel aan te vragen. In de praktijk valt een flink deel van de gebouwen hier nog buiten. Zoals monumenten, bedrijfspanden bedoeld voor opslag of bewerking, en bedrijfspanden die geen energie gebruiken om het klimaat binnen te regelen. Tot voor kort vond geen actieve controle plaats op de energielabels bij verhuur of verkoop. Maar eind 2017 zijn de eerste boetes uitgedeeld door de Inspectie Leefomgeving en Transport.

Het aantal bedrijfsgebouwen met een afgemeld label is nu nog laag (figuur 4). Wij hebben gekeken naar panden op bedrijventerreinen met een hoofdfunctie ‘industrie’. Slechts ca. 7,7% van deze bedrijfsgebouwen blijkt een afgemeld label te hebben. Veelal is dat een ‘groen’ label: 71% heeft een label C of beter, in totaal circa 9.600 gebouwen.

Wat doet de Rabobank?

Met de Groenfinanciering financiert de Rabobank duurzame projecten (> € 25.000) tegen een lagere rente. Daarnaast geven we klanten inzicht in de energielabels van hun vastgoedportefeuille. Vervolgens bieden wij oplossingen aan door samen met partners vast te stellen wat precies de benodigde duurzaamheidsmaatregelen zijn en in welk tempo de klant die het beste kan toepassen. Door bijvoorbeeld op investeringsmomenten en bij de onderhoudsplanning slimme keuzes te maken, is al snel veel winst te behalen en zijn onnodige kosten te voorkomen.

De Rabobank beloont verduurzamingsmaatregelen door deze tot 100% te financieren en panden met een beter energielabel meer prijsvoordeel te geven. Zo helpen we onze klanten om de waarde van hun vastgoedportefeuille te behouden – ook op lange termijn. Onze ambitie is om de volledige commercieel vastgoedportefeuille in tien jaar tijd te vergroenen.

Investeer duurzaam met de Rabo Groenfinanciering

Factsheets: alle feiten op een rij

In de factsheets vindt u actuele en nauwkeurige cijfers over de bedrijfsruimte op regionaal niveau. Per regio vindt u informatie over de voorraad, opname, aanbod en huurprijzen per locatie.

Factsheet kantoren 2018

Factsheet huurwoningen 2018

Factsheet bedrijfsruimten 2018

Factsheet winkels 2018

Download het volledige vastgoedbericht (PDF)

Contact

Rabobank