De stand van Nederland

Voorspoed voor Nederland én voor de vastgoedmarkt

De economie groeit
De Nederlandse economie laat weer mooie cijfers zien. Vorig jaar steeg het Bruto Binnenlands Product (BBP) met 3,2%, en dit jaar wordt een groei van 2,8% verwacht. Dankzij groei in zowel de export als de binnenlandse vraag profiteren alle sectoren in Nederland van het gunstige tij. De zakelijke dienstverlening en bouwnijverheid profiteren daarbij het meest. 

De werkgelegenheid stijgt
De werkloosheid behoort in Nederland met 5,4% eind 2017 tot de laagste in Europa. Hierdoor ontstaan nieuwe spanningen op de arbeidsmarkt. Diverse sectoren kampen met een tekort aan geschikte mensen, zoals de hightech industrie, ICT, zorg, bouwnijverheid en transport. 

De vastgoedvraag neemt toe
De hogere werkgelegenheid vergroot de vraag naar huisvesting. Toch is er in de kantorenmarkt en het bedrijfsmatig vastgoed nog niet méér bezetting dan voor de crisis. Dit komt doordat bedrijven sinds de crisis zorgvuldiger met huisvesting omgaan. Meer economische groei en werkgelegenheid heeft minder impact op de vastgoedvraag dan in het verleden. Behalve in de logistiek, waar digitalisering en schaalvorming leiden tot groei in vierkante meters. Opvallend is dat de beleggingsinvesteringen in 2017 de lucht in schoten en ook dit jaar vermoedelijk hoog blijven. Beleggers anticiperen op een krappere markt met groei van huurprijzen. 

De leegstand daalt
Een hogere vastgoedvraag leidt tot minder leegstand. Zo ontstaan tekorten op prime locaties die niet in te vullen is met de bestaande voorraad. Ook daalt de leegstand door de transformatie en sloop van gebouwen. Tussen 2012 en 2016 zijn er volgens het CBS zo’n 34.000 woningen ontstaan uit transformatie van kantoren. Toch blijft een hardnekkig deel van de vastgoedmarkt onbenut, als gevolg van veranderend gebruik en onvoldoende kwaliteit. Zelfs in goede tijden blijft een deel van het vastgoed in de markt simpelweg overbodig. Kortom: veel signalen staan op groen. Toch zien we met lede ogen aan dat een deel van de markt niet meedoet en zonder maatregelen waarschijnlijk nooit meer zal meedoen. Tijd om dieper in de cijfers te duiken.

Wat weten we eigenlijk van ons vastgoed?

De aantallen
In Nederland staan zo’n 8,7 miljoen gebouwen. Het overgrote deel daarvan bestaat uit woningen: die zijn goed voor 92% van de totale voorraad (ruim 7,5 miljoen panden). De overige 8% valt uiteen in vier hoofdcategorieën: bedrijfsgebouwen, winkels en horeca, maatschappelijk vastgoed, en agrarisch vastgoed.

De meters
Nederland kent zo’n 1,3 miljard m2 aan vastgoed. Zo gemeten is de woningmarkt met tweederde van het aantal m2 nog steeds dominant, maar wel beduidend minder. We zien vooral bedrijfsgebouwen het verschil maken – door grotere kantoren, logistiek vastgoed en industriële complexen. Het maatschappelijk vastgoed telt meer meters dan winkelvastgoed. 

Het overschot
Ondanks de bloeiende economie passen sommige gebouwen niet meer bij de vraag. Dit komt mede door de ontwikkelingen rondom duurzaamheid en de omgeving, ouderdom, indeling en functionaliteit van gebouwen. Hier zit de crux: het is maar beperkt te achterhalen hoe, door wie en tegen welke voorwaarden het vastgoed wordt gebruikt. Ook is het onbenutte deel ervan niet precies bekend.  

Daarom lopen schattingen van de leegstand in Nederland – afhankelijk van de bron – uiteen van 40 tot 75 miljoen m2. Dit betekent dat er voor tientallen miljarden aan vastgoed geen rendement oplevert. Dat stelt ons voor een duidelijke opgave:

De waarde
Wat al deze gebouwen waard zijn, weten we niet exact. Toch investeren we hier met z’n allen gigantische bedragen in en lopen de eigenaren forse financiële risico’s als er een nieuwe crisis om de hoek komt kijken. Wij schatten de totale marktwaarde van alle gebouwen in Nederland op grofweg €2.000 miljard. De woningmarkt vertegenwoordigt ook hier zo’n driekwart van de waarde. Deze geschatte marktwaarde laat de impact van vastgoed op ons vermogen zien. We zijn daar direct (als eigenaar) of indirect (via bijvoorbeeld pensioenfondsen) van afhankelijk. Uit maatschappelijk oogpunt zou het doel daarom moeten zijn om ons vastgoed zo goed mogelijk te laten renderen en de waarde te beschermen. Dan is het logisch om het vastgoed ook daadwerkelijk te blijven benutten.

Hoe moeten we omgaan met het ongebruikte vastgoed?

Download het volledige vastgoedbericht (PDF)

Contact

Rabobank