Corona maakt einde aan vastgoedrecords

Vastgoedmarkt reageert met vertraging op corona

Geen tijd om het hele artikel te lezen? Ga direct naar:

    De coronacrisis zorgt voor een omslagpunt in de Nederlandse vastgoedmarkt. De afgelopen jaren brak de sector record na record. Economische groei, de beschikbaarheid van (internationaal) kapitaal en de lage rente zorgden voor toenemende vraag vanuit beleggers en eindgebruikers. Deze trend is nu doorbroken en we zien veel verschillen tussen en binnen de sectoren. Benieuwd naar de trends en ontwikkelingen in de vastgoedmarkt? Je vindt ze hieronder.

    Elke deelmarkt kent eigen snelheid en richting

    De vastgoedmarkt groeide de laatste jaren naar recordhoogtes. Zo steeg de vraag, terwijl het aanbod daalde. Het resultaat? Krapte op goede locaties en huurstijgingen. Bij beleggers steeg het transactievolume, wat leidde tot lagere aanvangsrendementen en stijging van de waarde. Corona heeft deze trend voorlopig doorbroken. De meeste gebruikers hebben nu andere zorgen dan het aanhuren van extra meters. Beleggers stellen transacties vaker uit en waar ze wel handelen, kiezen ze vooral voor de zekerheid van woningen en zorgvastgoed.

    Corona leidt tot grote verschillen tussen en binnen sectoren. De winkelmarkt is bijvoorbeeld hard geraakt. Dit geldt met name voor non-food en horeca. In deze branches zagen ondernemers als eerste hun omzet wegvallen, terwijl herstel hier langer op zich laat wachten. Steunmaatregelen waren hard nodig. Gelukkig sloten huurders en verhuurders een retailakkoord.

    In de kantoren- en bedrijfsruimtemarkt zijn de problemen minder nijpend, hoewel ook hier economische krimp haar impact krijgt. Door het laat-cyclische karakter van vastgoed zien we dit nu nog niet terug in faillissementen en leegstand. Dat gaat wel gebeuren. Corona leidt overigens niet alleen tot verliezers. Vastgoedbeleggers houden bijvoorbeeld vertrouwen in huurwoningen, zorg, supermarkten en grote logistieke hallen.

    “Na bedrijven raakt corona ook de stenen. Op lange termijn blijft vastgoed echter een aantrekkelijke investering.”

    De gemene deler van verschillende deelmarkten

    Naast de genoemde verschillen tussen deelmarkten, zien we ook een aantal belangrijke overeenkomsten. Corona verandert het gedrag van mensen. Of daarmee ook de trends op de lange termijn worden doorbroken is de vraag. We zien de volgende ontwikkelingen:

    • In onzekere tijden is er meer behoefte aan flexibiliteit. Zowel qua ruimtegebruik (indeling) als locatie (tijdelijke huisvesting) en contractvoorwaarden (looptijden en break-opties).
    • We doen steeds meer vanuit huis: werk, onderwijs, online shoppen. Virtuele congressen en evenementen bestonden eerst niet of nauwelijks en zijn nu niet meer weg te denken. We verwachten dat dit na de crisis zo blijft. De grote vraag is alleen in welke mate, want dat beïnvloedt de vraag naar vastgoed.
    • Corona lijkt de aandacht af te leiden van verduurzaming en energiebesparing. Deze beweging valt echter niet stil. Denk aan het verplichte C-label voor kantoren in 2023.
    • Er is door corona meer aandacht voor het welzijn van mensen. Zo valt bij (zorg)woningen te denken aan leefbaarheid en buitenruimte. En bij kantoren en bedrijven gaat het om een veilige werkomgeving.

    Vastgoed blijft aantrekkelijk als langetermijninvestering

    Hoe de vastgoedmarkt zich in de rest van 2020 ontwikkelt, is moeilijk te voorspellen. De onzekerheid is groot. Veel hangt af van de afwikkeling van het virus en de economische gevolgen daarvan. RaboResearch gaat uit van een forse krimp en verwacht daarna een beperkt herstel. Er zal minder belegd worden en minder ruimtebehoefte onder eindgebruikers zijn. Vooral in de retail zijn huur- en waardedalingen niet te voorkomen. In andere markten hangt veel af van het economisch hersteltempo en van regionale en sectorspecifieke verschillen

    Figuur 1. Verwachtingen vastgoeddeelmarkten 2020 - 2021


    Vastgoed blijft aantrekkelijk als langetermijninvestering. Corona brengt geen verandering in trends die die de vraag naar vastgoed op langere termijn bepalen, zoals bevolkingsgroei en verstedelijking. Op de korte termijn zoeken beleggers vooral zekerheid. Huurwoningen en zorgvastgoed zijn om die reden nu interessant. Bovendien geldt dat juist in onzekere tijden, met een historisch lage rente, vastgoed een aantal specifieke voordelen heeft zoals een gunstig rendement en een relatief stabiele cashflow. Bij winkels en horeca worden vastgoedbeleggers geraakt, terwijl het juist ook een goed moment voor nieuwe beleggers kan zijn om in te stappen. Mits de prijs daarop is aangepast. Zo heeft de markt altijd gewerkt en dat zal tijdens en na coronatijd niet anders zijn.

    Benieuwd naar de belangrijkste ontwikkelingen per deelmarkt? Je leest ze hieronder.

    Risico voor beleggers neemt toe ondanks groot tekort huurwoningen Kantorenmarkt in gevaar door opkomst thuiswerken? De bedrijfsruimtemarkt gaat onzekere tijden tegemoet Corona geeft kleur aan lokaal winkelaanbod Zorgvastgoed gunstig voor langetermijnbeleggers

    Arjen Ouwehand

    Arjen Ouwehand

    • Senior Vastgoedmarktanalist
    • Rabo Real Estate Finance
    06 20 19 87 55 LinkedIn
    Henri de Wilde

    Jacob Velleman

    • Vastgoedmarktanalist
    • Rabo Real Estate Finance
    06 52 85 71 11 LinkedIn