Vastgoedupdate juni 2019

Beleggen in commercieel vastgoed

Vastgoed volgt de economie waardoor de huidige voedingsbodem onder de sector vooralsnog redelijk gunstig is. Het transactievolume voor de eerste helft van 2019 komt naar verwachting rond de € 5 miljard te liggen. Dat is minder dan in dezelfde periode van 2018 (€ 7,2 mld.), maar in historisch perspectief nog altijd fors.

Een afname van het beleggingsvolume past in een bredere context. Ook elders in Europa zien we een afzwakkende economische groei en dalende beleggingsvolumes. Kapitaal is meestal niet het probleem, maar des te meer de beschikbaarheid van geschikt beleggingsproduct. Hier komt bij dat de wereldwijde handelsspanningen de laatste tijd zijn opgelaaid.

Na een sterke waardeontwikkeling in de afgelopen jaren zijn de vooruitzichten nu minder rooskleurig. Uit ons Vastgoedbericht 2019 blijkt dat de markt zich moet voorbereiden op mindere tijden. De neerwaartse risico’s zijn momenteel groter dan het opwaarts potentieel, wat niet weg neemt dat we voor de komende jaren nog steeds waardegroei verwachten.

Recente transacties laten zien dat beleggers vertrouwen houden in vastgoed. Renteniveaus zijn laag. Dat is gunstig bij de financiering en maakt vastgoed ook qua rendement een aantrekkelijk beleggingssegment. Beleggers verwachten bovendien dat de huren op sommige locaties nog kunnen stijgen. Daarnaast is de verwachting dat hoogwaardig vastgoed op goede locaties ook sterk functioneert als de economie straks even tegenzit. In ons vastgoedbericht schetsen we wat beleggers verder nog kunnen doen om zich goed voor te bereiden op mindere tijden.

Welke richting gaat de vastgoedmarkt op? Lees onze visie in het Vastgoedbericht 2019.

Deelmarkten commercieel vastgoed

Hieronder puntsgewijs de meest relevante ontwikkelingen per segment.

Kantorenmarkt

• Op de sterkere kantoorlocaties werkt het tekort aan kwalitatief aanbod beknellend. De gemeente Amsterdam heeft daarom besloten om in de komende vijf jaar 500.000 m2 aan nieuwe kantoren te realiseren. 
• Ook in andere steden is de vraag naar kantoorruimte toegenomen. Om die reden is in Groningen besloten om voorlopig te stoppen met het transformeren van kantoren. Op korte termijn is deze maatregel zeer effectief, omdat nieuwbouw pas over enkele jaren op de markt komt. 
• Aanbieders van flexkantoren nemen strategische posities in op de beste kantoorlocaties in Nederland. In Utrecht kwam 40% van het opnamevolume in de eerste vijf maanden van 2019 voor rekening van een aanbieder van flexkantoren. Deze trend zet zich voort in andere grote kantoorsteden. 
• Het contrast tussen courant en niet-courant kantoorvastgoed zou de komende jaren nog wel eens een stuk scherper kunnen worden. Van alle kantoren in Nederland voldoet slechts 37% aan de plicht van minimaal energielabel C die per 2023 gaat gelden (Bron: Rijksdienst voor Ondernemend Nederland). Voor het overige deel is het label niet bekend of is het energielabel nog niet op niveau. Voor veel van deze gebouwen werkt dat negatief door in zowel de verhuur- als verkoopbaarheid.

Bedrijfsruimte en logistiek

• In de eerste maanden was de vraag naar reguliere bedrijfsruimten en logistiek vastgoed onverminderd groot. Vooral in het zuiden en westen van Nederland werden verschillende transacties gesloten voor nieuwe gebruikers van distributiecentra en logistieke hallen. 
• Uit recent onderzoek van de Stec Groep blijkt dat circa 40% van de logistieke bedrijven en 70% van de logistieke dienstverleners wil uitbreiden, groeien of verplaatsen. Zowel de beschikbaarheid als de kosten van arbeid vormen een steeds belangrijker criterium bij locatiekeuze. 
• Robotisering biedt nog geen oplossing op de korte termijn. Processen zijn nog te veel afhankelijk van mensen. Amazon geeft aan dat het volgens hen nog minstens tien jaar duurt voordat dat de technologie zover is dat het orderpickproces – dat nu nog door mensen wordt verricht – volledig is geautomatiseerd. 
• Er is een toenemend maatschappelijk verzet tegen ‘verdozing’ van het landschap als gevolg van de omvangrijke nieuwbouw van logistiek hallen. Vooralsnog ontbreekt het aan beleid én regionale afstemming en zal deze trend doorzetten. Pas wanneer er meer regie komt zal er vanuit de markt meer aandacht uitgaan naar hergebruik en toekomstwaarde van dit vastgoed.

Winkelmarkt

• In de eerste maanden van 2019 was er een toename in het aantal faillissementen. De opvallendste waren die van CoolCat, Op=Op Voordeelshop en Intertoys. Voor veel investeerders een signaal dat er in de markt nog volop onzekerheid zit en dat maakt partijen terughoudend. Hierbij valt wel op dat het animo voor winkels in de Randstad momenteel groter is dan daarbuiten. 
• De winkelmarkt kampt al langere tijd met lage opnamevolumes. Dat de leegstand de afgelopen jaren toch daalde kwam vooral door transformatie (naar wonen) en functieverandering (naar horeca). De markt voor horeca lijkt langzamerhand ook te verzadigen. Zowel in 2018 als in de eerste maanden van 2019 groeide het aantal horecazaken maar mondjesmaat, zeker in vergelijking met de voorgaande jaren. 
• Mede door de stagnatie van de horecasector en recente faillissementen neemt de winkelleegstand weer toe. In de eerste vijf maanden steeg de leegstand met 370 panden tot 7% van de voorraad.

Huurwoningen

• Huurwoningen zijn in de eerste helft van 2019 het grootste beleggingssegment. In deze periode wisselden enkele zeer grote woningportefeuilles van eigenaar, maar kleinere woningbeleggers blijven ook actief. Ondanks de gestegen woningprijzen valt er namelijk nog altijd een aantrekkelijk rendement te behalen terwijl de leegstandsrisico’s gering zijn. 
• De betaalbaarheid van wonen staat hoog op de (politieke) agenda. In de huursector leidt dat vaak tot regulering, huurprijsbeleid en vergunningstelsels. De landelijke politiek onderzoekt momenteel de ‘noodknop middenhuur’. Onderdeel van deze noodknop is het maximeren van de aanvangshuur door een koppeling met de WOZ-waarde van de woning. 
• In steden als Den Haag en Amsterdam heeft men begin 2019 vergaande regulerende maatregelen aangekondigd. Wij verwachten dat een opeenstapeling van beperkende regelgeving tot gevolg kan hebben dat beleggers hun gewenste rendement niet behalen en terughoudend worden om te investeren in nieuwbouw. 
• Nieuwbouw stimuleren is niet eenvoudig. De afgifte van bouwvergunningen stagneert en de huidige nieuwbouwproductie is onvoldoende. De plancapaciteit moet omhoog, bijvoorbeeld doordat gemeenten procedures verkorten. Daarnaast kan de bouwsector de benodigde opschaling van de productie vooralsnog niet realiseren door een tekort aan arbeidskrachten.

Lees in de BouwUpdate meer over de achterblijvende woningbouwproductie en vergunninguitgifte

Zorgvastgoed

• Vastgoedbeleggers, zowel institutioneel als particulier, hebben in toenemende mate interesse in zorgvastgoed. Langjarige huurcontracten in combinatie met een groeimarkt maken dat zorg wordt gezien als weinig conjunctuurgevoelig met een laag risicoprofiel. 
• De aanvangsrendementen op zorgvastgoed dalen door de toenemende interesse van beleggers en het beperkte risico. Het niveau van de rendementen varieert per segment waarbij ze op extramuraal woonzorgvastgoed het laagst zijn. Dit heeft te maken met de grote gelijkenissen met reguliere huurwoningen. 
• Voor intramuraal zorgvastgoed geldt een hoger risicoprofiel. Hiervoor is specialistische kennis nodig bij investeerders. Daarnaast is men afhankelijk van overheidsbeleid ten aanzien van zorgkosten. 
• De markt groeit niet alleen kwantitatief. Zorgbehoevenden worden veeleisender en een deel (zeker wat betreft ouderen) wordt vermogender. Dit betekent dat zij producten en services op maat willen die passen bij een meer actieve en gezonde levensstijl. Verduurzaming is een thema dat daar op aansluit en dus ook zeer belangrijk is bij zorgvastgoed.

Huisvesting voor arbeidsmigranten

De Nederlandse economie is in toenemende mate afhankelijk van arbeidsmigranten. Zonder hen blijft veel werk liggen en stagneert de groei van bedrijven. Het aantal initiatieven van particuliere partijen, zoals uitzendbureaus en beleggers, die gericht zijn op de huisvesting van arbeidsmigranten neemt de laatste tijd dan ook hard toe.

Behoefte arbeidsmigranten sector- en regiospecifiek

Arbeidsmigranten zijn vooral actief in sectoren als logistiek, (voedings)industrie en land- en tuinbouw. Nieuwe huisvestingsinitiatieven zijn vooral zichtbaar in regio’s met veel logistieke dienstverleners en tuinbouwbedrijven, zoals het Westland, West-Brabant, Midden-Brabant en Noord-Limburg.

Huisvesting van arbeidsmigranten is niet overal een populair onderwerp. Waar geen oplossingen voor huisvesting worden geboden, kunnen onwenselijke situaties ontstaan, zoals illegale huisvesting, huisvesting op campings en overbewoning. Vaak onder slechte woonomstandigheden.

Gemeenten hebben een belangrijke rol als het gaat om het faciliteren van huisvesting voor arbeidsmigranten. Succesvolle initiatieven zijn vaak gelegen aan de rand van de bebouwde kom, voorzien van een kwaliteitskeurmerk (SNF-norm) en beschikken over voldoende parkeerplaatsen. Meer grootschalige concepten hebben ook vrijetijdsvoorzieningen en een beheerder.

Succesvolle initiatieven tijdelijke huisvesting

Goede voorbeelden hiervan zijn de voormalige kloosters Bethanië en Stella Maris in respectievelijk Venlo en Welberg. Ook tijdelijke huisvesting is een goede oplossing. Zo kunnen gemeenten voor tien jaar een omgevingsvergunning verlenen, waarmee in afwijking van het bestemmingsplan huisvesting kan plaatsvinden op bijvoorbeeld een bedrijventerrein. Met demontabele huisvestingsconcepten kan dan snel woonruimte worden gerealiseerd die na tien jaar weer gemakkelijk verwijderd kan worden. In Waalwijk ontstaan deze tijdelijke huisvestingsprojecten bijvoorbeeld vlakbij distributiecentra.

De komende jaren houdt de vraag naar woonruimten voor arbeidsmigranten aan. Sectoren die nu al afhankelijk zijn van arbeidsmigranten blijven naar verwachting groeien. Denk aan de effecten van e-commerce op de vraag naar logistiek vastgoed. Daarnaast krimpt de beroepsbevolking in Nederland, waardoor de vraag naar migranten alleen maar toeneemt.