Vastgoedupdate maart 2018

De markt voor commercieel vastgoed kan terugkijken op een uitstekend 2017. Ondersteund door de economische groei, werd veel vastgoed in gebruik genomen en nam het beschikbare aanbod af. Daarnaast leidden verschillende activiteiten om aanbod aan de markt te onttrekken tot een gezondere markt. Veel kantoren zijn getransformeerd en verschillende gemeenten streven naar compactere winkelgebieden. In 2017 is een recordvolume belegd in vastgoed en dat heeft geleid tot druk op aanvangsrendementen.

De Rabobank verwacht dat de goede lijn van 2017 wordt doorgetrokken in 2018. Dat geldt zowel voor het gebruik van vastgoed als naar de markt voor vastgoedbeleggingen.

Vooruitzichten

De vooruitzichten voor de korte termijn zijn positief. De Rabobank verwacht voor 2018 een economische groei van 2,8%, een stijging van de consumentenbestedingen met 2,5% en het aantal mensen met een baan neemt toe. Deze ontwikkelingen werken door in de ruimtebehoefte bij gebruikers van vastgoed.

Lees hier onze verwachtingen voor de economie in Nederland

Beperkte opwaartse potentie van huurprijzen
Huurprijsstijgingen in de kantoren-, winkel- en bedrijfsruimtemarkt zijn voorlopig nog zeldzaam en zien we alleen op plekken waar echte schaarste heerst. Krimpgebieden en locaties die al lange tijd kampen met hoge leegstand, zullen ook in 2018 geconfronteerd worden met huurprijsdalingen. Uitzondering is de huurwoningenmarkt. De vraag naar huurwoningen overstijgt dit jaar nog ruimschoots het aanbod, ondanks de oplopende nieuwbouwvolumes die we waarnemen.  

Vraag naar vastgoedbeleggingen blijft voorlopig hoog
De sterke prestaties van de beleggingsmarkt houden naar verwachting nog enige tijd aan. Aan het begin van 2018 zijn er verscheidene portefeuilles op de markt en de vraag naar geschikte beleggingsobjecten blijft onverminderd groot. Goede beleggingsobjecten blijven schaars en onder druk van de aanhoudende vraag verschuift de focus van beleggers steeds meer naar alternatieve segmenten. Wel zien we dat de lange rentes in de eerste maanden van 2018 langzaam stijgen. Dat kan in de loop van het jaar tot afkoeling leiden in de markt voor vastgoedbeleggingen.

Voor vastgoedpartijen zien we voorlopig veel kansen in de benutting van bestaand vastgoed. In de kantorenmarkt zijn nog volop transformatiemogelijkheden, al nemen die in de grote steden wel af. In talrijke winkelstraten in Nederland is een overschot aan winkelruimten die getransformeerd kunnen worden tot bijvoorbeeld woningen. We zien vooral kansen ontstaan in de benutting van maatschappelijk vastgoed, waarvan volgens het CBS 10 miljoen m² leeg staat. Zeker als door transformatie betaalbare woningen gerealiseerd kunnen worden.

Lees over de 10 miljoen m² maatschappelijk vastgoed dat nu leeg staat

Vastgoeddeelmarkten

Kantorenmarkt wordt gezonder

De geregistreerde kantooropname is in 2017 licht gestegen tot ruim 1,2 miljoen m². Ongeveer de helft van het volume lag in de G4 en ook de meeste omvangrijke transacties vonden nagenoeg allemaal plaats in de Randstad. Het aantal grootschalige opnames (10.000 m² en meer) is vergeleken met vorige economische bloeiperioden wel beperkt. Werk vindt daarnaast steeds meer plaats in hybride verschijningsvormen als onderdeel van andere functies. Deze vraag zien we nog niet terug in opnamestatistieken. Denk aan:

  • de Stationhuiskamers die momenteel op 11 verschillende NS stations aanwezig zijn
  • in 2017 gelanceerde flexwerkplekken in het Hilton Hotel Den Haag
  • TSH Collab in vestigingen van The Student Hotel

De kantorenvoorraad krimpt, het aanbod blijft
In 2017 is met 950.000 m² weer een fors volume kantoorruimte aan de voorraad onttrokken. Mede hierdoor daalde de kantorenvoorraad in Nederland gedurende 2017 met 1,3%. Ook is circa 340.000 m² nieuwe kantoorruimte aan de voorraad toegevoegd. Als we terugkijken naar begin 2013, dan zien we dat de kantorenvoorraad in Nederland in vijf jaar tijd met 5,3% is gekrompen. Hierbij zijn de verschillen per gemeente groot. De gemeenten Amstelveen, Apeldoorn en Hilversum zagen het kantoorvolume sterk afnemen, terwijl in Breda en Heerlen de kantorenvoorraad juist is gestegen. 

Meer leegstaande kantoorpanden transformeren 
Sinds 2013 is 60% van het onttrokken kantoorvolume getransformeerd tot woningen. Ruim een kwart is gesloopt en herstemd tot een nieuwe functie. Ondanks veel activiteiten op het gebied van transformatie, ligt het aanbod in de meeste gemeenten nog boven 10% van de voorraad (zie tabel 1). De huidige economische bloeiperiode is kennelijk niet toereikend om het aanbod terug te brengen tot een gezond niveau. In veel gemeenten biedt de situatie op de kantorenmarkt dus nog steeds ruimte om te transformeren. Bovendien hebben veel kantooreigenaren nog vijf jaar tijd om hun kantoren geschikt te maken voor de wettelijke verplichting tot een minimaal energielabel C. 

Tabel 1: Verandering omvang van de kantorenvoorraad en huidig aanbod in de 29 grootste kantoormarkten

Gemeente% Verandering van de voorraad sinds 1-1-2013Huidig aanbod als % van de voorraadGemeente% Verandering van de voorraad sinds 1-1-2013Huidig aanbod als % van de voorraad
Almere-8,8%31,1%Haarlemmermeer-2,8%16,4%
Amersfoort-5,0%22,8%Heerlen2,0%15,3%
Amstelveen-19,0%14,7%Hilversum-15,9%16,3%
Amsterdam-4,1%10,3%Leeuwarden-10,3%13,4%
Apeldoorn-16,7%15,6%Leiden-2,2%8,5%
Arnhem-14,4%19,7%Maastricht-2,0%13,3%
Breda2,3%14,8%Nieuwegein-11,4%28,5%
Capelle aan den IJssel-1,3%33,7%Nijmegen-6,3%13,2%
Delft-4,4%10,0%Rijswijk-1,2%28,7%
Den Bosch-7,5%10,9%Rotterdam-5,4%16,9%
Den Haag-9,4%11,3%Tilburg-4,9%11,0%
Eindhoven-6,1%14,1%Utrecht-1,1%12,1%
Enschede-1,8%16,0%Zoetermeer-6,1%22,0%
Groningen-9,9%12,9%Zwolle-4,2%17,4%
Haarlem-10,6%11,9%Nederland-5,3%14,3%

Bron: R. Bak, bewerking Rabo Real Estate Finance

Bedrijfsruimtemarkt profiteert van sterke economie

De vraag naar bedrijfsruimte stijgt. Dit komt onder andere doordat bedrijven meer investeren en de groeiende (mondiale) vraag naar goederen meer behoefte aan bedrijfsruimte creëert. In 2017 is ongeveer 4,5 miljoen m² bedrijfsruimte verhuurd of aangekocht voor eigen gebruik en dat is ruim een kwart meer dan in 2016 (bron: Cushman & Wakefield). Ondanks dat logistiek vastgoed de laatste jaren in trek is, zien we ook dat veel bedrijventerreinen op lokaal niveau beter gevuld raken, wat leidt tot een verbetering van huuropbrengsten. Hoewel het aanbod van bedrijfsruimte gedurende 2017 is gedaald, zien we nog wel veel locaties en gebouwen met een geringe potentie voor nieuwe gebruikers of herontwikkeling. 

Veel nieuwe bedrijfsruimten in 2017
Een flink deel van de vraag in de bedrijfsruimtemarkt gaat gepaard met nieuwbouw. In 2017 zijn ruim 1.600 nieuwe bedrijfsgebouwen gerealiseerd, samen goed voor ongeveer 5 miljoen m². Hiertoe behoren ook gebouwen buiten de vrije markt voor commercieel vastgoed. De economische kernregio’s nemen het leeuwendeel van de nieuwbouw voor hun rekening, maar ook in provincies met minder economische dynamiek zoals Friesland en Zeeland is veel nieuwbouw gerealiseerd (zie figuur 1). Grootschalige nieuwbouwontwikkelingen, vaak logistiek of distributie, van 10.000 m² of meer zijn vooral gerealiseerd langs de sterkste vervoersknooppunten in ons land. Dat zien we met name in de zuidelijke provincies. 

Gemeenten actiever met aanpak overcapaciteit winkelmeters

De detailhandel behaalde in 2017 met 4,2% de hoogste omzetgroei in 11 jaar (bron: CBS). Dit resulteerde in een hoog opnamevolume van ruim 786.000 m2 winkelruimte. 15% lager dan in recordjaar 2016, toen veel voormalige V&D-panden nieuwe huurders kregen. Overigens zijn niet alle V&D-panden even kansrijk gebleken. In bijvoorbeeld Oss, Deventer, Almelo en Gorinchem vinden (deels) transformaties naar woningen plaats. De vraag is wat er met de resterende tien V&D-panden, veelal gelegen in middelgrote steden, gaat gebeuren. Zeker nu Hudson’s Bay heeft aangekondigd geen extra vestigingen in Nederland te openen. Ook de interesse vanuit andere grootschalige huurders lijkt beperkt. Nieuwe transformaties naar bijvoorbeeld woningbouw lijken dan ook aanstaande. 

Structurele winkelleegstand neemt opnieuw toe
Het aantal leegstaande verkooppunten daalde in 2017 met 616. Daarentegen steeg het aantal verkooppunten dat structureel leegstaat met 441 in twee jaar tijd. Ongeveer een kwart (26,5%) van het leegstaande winkelvastgoed wordt al langer dan drie jaar niet gebruikt (figuur 2). Vooral in krimpgebieden en grensregio’s zien we veel langdurige leegstand. Van de winkels die eind 2016 leeg stonden had 60% een jaar later nog steeds geen gebruiker. Een kwart van de leegstaande panden is gevuld met detailhandel (16%) en horeca, leisure of dienstverlening (10%). Daarnaast werden er 2.387 panden (15%) uit de markt gehaald. Deze kregen een andere functie of zijn gesloopt (bron: Locatus).

Meer gezamenlijke inspanningen tegen hardnekkige leegstand
De uitdaging voor de komende jaren ligt in het compacter en attractiever maken van winkelgebieden. Dit geldt in het bijzonder voor de centrumgebieden van middelgrote steden die moeite hebben om hun regiofunctie overeind te houden en de meeste leegstandsproblemen kennen. Gemeenten hebben de problematiek hoog op de politieke agenda gezet. Zo zijn er al 152 RetailDeals getekend. De meeste gemeenten bevinden zich nog in de initiatieffase, maar steeds vaker wordt daadwerkelijk overgegaan tot actie. Zo heeft Den Helder inmiddels een compacter stadshart met woningen in aanloopstraten. Rabobank verwacht dat in steeds meer plaatsen de inspanningen van gemeenten, ondernemers en vastgoedpartijen beloond zullen worden met een reductie van de (structurele) leegstandscijfers en aantrekkelijkere winkelgebieden. 

Ontdek het succes van de gemeente Den Helder

Woningbouwproductie moet verder omhoog

De korte doorlooptijden en sterke prijsstijgingen op de woningmarkt zijn terug te leiden op het tekort aan betaalbare woningen. Meer woningen zijn hard nodig. In 2017 zijn 62.400 nieuwe woningen opgeleverd (figuur 3). Een stijging van 14% ten opzichte van 2016. In 2018 zal het aantal nieuwe woningen naar verwachting oplopen tot 67.000. Dit blijft ver achter bij de benodigde 70 tot 80.000 woningen per jaar. De productie zal verder omhoog moeten om de druk op de woningmarkt te verlichten.

Samenwerken voor meer middenhuur 
Omdat een steeds grotere groep woningzoekenden aangewezen is op het segment middeldure huur, is hier extra inzet benodigd. Een aantal aanbevelingen van de Samenwerkingstafel middenhuur wordt daarom nog voor de zomer verwerkt in het wetsvoorstel Maatregelen Middenhuur.

Lees meer over het wetsvoorstel Maatregelen Middenhuur

Uit onderzoek van Stec Groep blijkt dat het aandeel gemeenten met een strategie op middenhuur gegroeid is naar 53%. Een heldere woonvisie schept duidelijkheid richting alle betrokken partijen, wat het proces gemakkelijker maakt. Om daadwerkelijk tot meer middenhuurwoningen te komen adviseert minister Ollongren gemeenten om prestatieafspraken te maken. Uit de Samenwerkingstafel middenhuur blijkt al dat op lokaal niveau prima afspraken te maken zijn met beleggers over het beschikbaar en betaalbaar houden van woningen voor middeninkomens. Het is hierbij voor gemeentes van belang om tijdig in gesprek te gaan met ontwikkelaars en beleggers, zowel bij nieuwbouw als transformatie.

Cityside Apartments: succesvolle kantoortransformaties naar betaalbare appartementen 
Cityside Apartments is mede door haar goede samenwerking met gemeenten erg succesvol in het transformeren van leegstaande kantoorpanden naar betaalbare appartementencomplexen voor starters. In steden als Apeldoorn, Deventer en Arnhem hebben zij hierdoor in een paar jaar tijd een mooie woningportefeuille opgebouwd.

Beleggingsmarkt naar nieuw record

In 2017 is voor een recordbedrag belegd in het Nederlands commercieel vastgoed (figuur 5). Het totale beleggingsvolume bedroeg bijna €19 miljard. Een toename van 12% ten opzichte van 2016. De kantorenmarkt is de laatste paar jaar de grootste beleggingsmarkt. In 2017 bedroeg het totaal belegd vermogen in dit segment ruim €6,8 miljard en was nagenoeg gelijk aan het recordjaar 2016. Er is veel vraag naar hoogwaardige kantoren in grote steden en op goed bereikbare locaties, maar aanbod is schaars. De beleggingscategorieën winkels (+49%) en hotels (+48%) lieten de sterkste groei zien (tabel 2). De overdracht van de IEF winkelportefeuille (circa €1,6 miljard) in het vierde kwartaal van 2017 stuwde de beleggingen in winkelruimten.

Ook de bedrijfsruimtemarkt (+28%) stond erg in de belangstelling. Binnen deze beleggingscategorie was er vooral veel vraag naar logistiek, maar ook moderne reguliere bedrijfsruimten . Alleen in de woningmarkt was er sprake van een daling (-32%) van het beleggingsvolume. Net als bij de kantorenmarkt werd dit grotendeels veroorzaakt door een gebrek aan geschikte beleggingsproducten.

Risico’s blijven beheersbaar
De grote vraag naar geschikte beleggingsobjecten heeft in alle sectoren geleid tot een daling van de aanvangsrendementen. Binnen de sectoren zijn de verschillen tussen objecten met een laag (core) en hoger risicoprofiel (value-add en opportunistic) toegenomen. Dalende aanvangsrendementen van de core assets leiden er zodoende toe dat beleggers steeds vaker gaan uitwijken naar alternatieve locaties (non-core) en segmenten die een hoger rendement bieden. Risico’s blijven tegelijkertijd beheersbaar doordat de meeste geldverstrekkers hogere LTV’s hanteren.

Tabel 2: Belegde volumes per segment in 2016 en 2017 in miljoenen euro’s

Segment20162017% verschil
Kantoren6.7876.7860%
Bedrijfsruimten2.2403.09828%
Winkels1.7933.49749%
Huurwoningen4.3393.281-32%
Hotels8721.66548%
Overig6126526%
Totaal16.64318.97912%

Bron: Real Capital Analytics, bewerking Rabo Real Estate Finance

10 april presentatie Vastgoedbericht 2018

De vastgoedsector profiteert van de aantrekkende economie in Nederland. Wel liggen er ook enkele serieuze opgaves. Welke opgaves dat zijn leest u in het Rabo Vastgoedbericht 2018. Met dit jaar als belangrijkste thema's: de leegstand en circulariteit.

Contact

Rabobank