Ga direct naar:
De onzekerheden in de markt voor commercieel vastgoed nemen toe. Hoewel in historisch perspectief nog veel belegd wordt in vastgoed, loopt de activiteit terug. Daarnaast krijgen beleggers te maken met veranderingen in de regelgeving. Het stikstofdossier zorgt voor veel onzekerheid in de sector.
Na drie kwartalen in 2019 is er ruim 14% minder belegd in vastgoed dan in dezelfde periode in 2018 (zie figuur 1). Omdat de rente laag is en alternatieven weinig rendement opleveren, investeren beleggers graag in vastgoed. Toch loopt de dynamiek terug. Beleggers hebben moeite om aan geschikte gebouwen te komen. Dat zien we vooral terug in vastgoedsegmenten waar de marktverhoudingen goed zijn, zoals kantoren, bedrijfsruimte of logistiek. Het vertrouwen in winkelvastgoed loopt duidelijk terug. Verder zet de verschuiving naar alternatieve locaties en vastgoedsegmenten door. Maar de markt hiervoor is in potentie kleiner en vergt bovendien meer specialistische kennis. Beleggingen in woningen zijn wederom toegenomen en tot nu toe goed voor 44% van het totaal belegd volume in 2019.
We verwachten dat de lagere beleggingsactiviteit voorlopig blijft. De recente renteverlaging door de ECB plus het voorgestelde opkoopprogramma van obligaties per 1 november doen daar niks aan af. De ECB-maatregelen zorgen voor een verlenging van de cyclus, maar leiden waarschijnlijk ook tot scherpere vastgoedprijzen. Als er geen duidelijke oplossing komt voor de stikstofuitstoot bij nieuwbouw, kan dit zorgen voor een verdere opwaartse druk op de prijs. Bestaand vastgoed wordt simpelweg schaarser. In internationale context is Nederland nog een aantrekkelijke markt voor vastgoedinvesteerders. Dat is vooral te danken aan de relatief gunstige aanvangsrendementen. Beleggers worden wel terughoudender door onzekerheden in de mondiale politiek en een afremmende wereldeconomie.
Van kantoren tot winkels en huurwoningen: de trends verschillen per markt. Daarom leggen we je uit wat er speelt in elke deelmarkt.
“Retailers passen hun huisvestingsstrategie aan en nemen eerder afscheid van locaties.”
Het aandeel van de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel wordt tot 33% beperkt. Hierdoor kunnen woningen in de vrije sector mogelijk terugvallen in de gereguleerde huursector. Dat heeft een neerwaarts effect op de woningwaarde.
Daarnaast onderzoekt het kabinet verschillende opties die de positie van starters ten opzichte van beleggers kan verbeteren bij de aankoop van een woning. De voorstellen worden nog onderzocht op uitvoerbaarheid, samenhang en effectiviteit. Deze opties worden onderzocht:
Beleggers staan de komende jaren ingrijpende veranderingen in wet- en regelgeving te wachten. We schetsen hier de belangrijkste veranderingen voor vastgoed.
Binnen de huidige wetgeving hebben aanmerkelijkbelanghouders (iemand die 5% of meer van de aandelen bezit in een vennootschap) de mogelijkheid om belastingheffing in box 2 langdurig uit te stellen. Zij kunnen dit doen door vermogen te lenen van hun vennootschap in plaats van het als winst of loon uit te keren. Dat vermogen kan bijvoorbeeld worden geïnvesteerd in vastgoed (dat beter rendeert dan spaargeld) en zo wordt belasting tijdelijk uitgesteld.
Het kabinet betitelt dit als een vorm van belastingontwijking en wil dit ontmoedigen. Een nadeel van deze mogelijkheid is immers dat bij een faillissement van de vennootschap de aanmerkelijkbelanghouder niet de middelen heeft om de lening af te lossen. De wet excessief lenen bij eigen vennootschap wordt naar verwachting nog dit jaar ingediend bij de Tweede Kamer. Het voorstel is gericht op aanmerkelijkbelanghouders die meer dan € 500.000 lenen van hun vennootschap. Als verwachte ingangsdatum geldt 1 januari 2022. Voor het bedrag boven de € 500.000 moet er dan belasting worden betaald.
Het kabinet heeft tijdens Prinsjesdag 2019 nog twee andere belastingaanpassingen voorgesteld. Belangrijk zijn de verhoging van de overdrachtsbelasting voor niet-woningen en een aanpassing van de vermogensrendementsheffing. Het voorstel is om de overdrachtsbelasting voor niet-woningen per 1 januari 2021 te verhogen van 6 naar 7 procent. Hiermee kunnen de maatregelen uit het Klimaatakkoord gefinancierd worden. Hoe het Rijk dat straks gaat doen is vooralsnog echter onduidelijk.
Verder ligt er een voorstel voor aanpassing van de vermogensrendementsheffing (box 3) per 1 januari 2022. In juni 2019 oordeelde de Hoge Raad dat de belasting op spaargeld en beleggingen (de zogeheten vermogensrendementsheffing) oneerlijk is. Daarom komt het kabinet spaarders met een vermogen tot ruim € 400.000 tegemoet. Maar de rekening wordt betaald door vastgoedbeleggers. Voor hen geldt straks een hogere belasting doordat hun vastgestelde inkomen uit (vastgoed)beleggingen gekoppeld wordt aan het gemiddelde langetermijnrendement op vastgoed.
"Belangrijke maatschappelijke vraagstukken lopen vertraging op door stikstofdossier."
De Nederlandse wet- en regelgeving houdt de gemoederen bezig op het vlak van stikstof. In het oude stikstofbeleid, uitgewerkt in het Programma Aanpak Stikstof (PAS) uit 2015, is opgenomen dat nieuwe economische activiteiten de natuur niet mogen schaden. Er was wel een uitruil mogelijk, zonder dat nieuwe projecten zelf bijdroegen aan een lagere uitstoot. Door de stikstofuitspraak van de Raad van State is dat nu van tafel.
Veel projecten worden hierdoor geraakt. Het zou gaan om ongeveer 18.000 projecten, waaronder veehouderijen, bedrijventerreinen, akkerbouwers en woonwijken. De uitvoering van diverse projecten is inmiddels tot stilstand gekomen of loopt in het beste geval vertraging op. Uitstel leidt tot situaties waar er omzet wordt gemist, maar vaste kosten wel doorlopen. Daarnaast lopen oplossingen van maatschappelijke uitdagingen zoals het woningtekort, de mobiliteitsopgave en de energietransitie in de gebouwde omgeving ook vertraging op.
Een snelle integrale oplossing is naar verwachting niet mogelijk. Het kabinet heeft voor de korte termijn wel al maatregelen getroffen om de vergunningsprocedures te hervatten. Maar zorgvuldigheid staat voorop en de praktijk moet uitwijzen welke impuls dit op korte termijn geeft.
Voor nieuw beleid wordt gekeken naar het advies van de commissie Remkes. Dat advies biedt echter nog weinig handreikingen voor de bouw- en vastgoedsector. Voor het einde van het jaar willen het kabinet en minister Schouten van het ministerie Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit meer duidelijkheid geven over de oplossing. Zolang er niet of nauwelijks wordt gebouwd, zal de druk op bestaand vastgoed toenemen.
