Corona geeft kleur aan lokaal winkelaanbod

Corona doet winkeliers én vastgoedeigenaren pijn

Mensen gedragen zich door het coronavirus anders. Ze mijden drukke plekken, werken vaker vanuit huis en winkelen meer lokaal én online. Ook is het toerisme voor een groot deel weggevallen. Veel ondernemers, zeker in de grotere stadscentra, kampen hierdoor met een fors omzetverlies. Ook nu de intelligente lockdown stapsgewijs wordt opgeheven, keert de oude situatie niet direct terug. Het verplicht afstand houden blijft de winkeliers raken. Onzekerheid over het verdere verloop van het virus en de effecten daarvan op de omzet zijn voor veel ondernemers zwaar. Huisvesting is nu vooral een kostenpost en expansieplannen staan nagenoeg stil.

Zowel de lockdown als de anderhalvemeter economie zet ondernemers voor grote uitdagingen. En dat geldt ook voor vastgoedeigenaren, banken en de overheid. Begin april is er door vertegenwoordigers van deze groepen intensief gesproken over de acute problemen in de sector. Dat leidde tot het Steunakkoord Retailsector. Eind mei gaf VastgoedBelang aan dat ruim 8 op de 10 particuliere verhuurders van winkels een financiële regeling hebben getroffen met hun huurders (Vastgoedmarkt, 2020). Ondanks dat blijven faillissementen niet uit. Beleggers moeten rekening houden met meer leegstand en een toename van de huurderving. Ook is de kans op waardeverlies groot.

Nieuwe kijk op vastgoedstrategieën

De afgelopen jaren hebben veel grote beleggers hun posities in winkelvastgoed bijgesteld om zo een optimale balans tussen risico en rendement te vinden. Sommige beleggers richten zich nu bewust op het core segment (o.a. VastNed, Klepièrre en Unibail-Rodamco-Westfield), en/of kiezen voor een sterke(re) focus op gemak (o.a. Alteraen Annexum). Een aantal beleggers zijn zelfs (bijna) helemaal uit direct winkelvastgoed gestapt (o.a. NSI en Delta Lloyd). Door deze strategieën spelen ze in op de toenemende polarisatie van de winkelmarkt, waarbij de verschillen tussen winnaars en verliezers steeds groter werden.

De coronacrisis heeft toenemende polarisatie in een ander daglicht gezet. Nog altijd zijn er weinig zorgen over beleggingen in wijkwinkelcentra, supermarkten en bouwmarkten. De stadscentra van grotere winkelsteden worden wel hard geraakt. Na de uitbraak daalde het aantal bezoekers tot zo’n 70 á 80 procent onder het normale niveau. Medio juni signaleerde Locatus dat de drukte in de hoofdwinkelstraten van Amsterdam en Utrecht nog maar op een derde lag van het aantal dat begin maart werd geteld. Ondernemers worden al ruim vier maanden lang hard geraakt in hun omzet en kijken dus kritisch naar de winkelhuur. De kans is groot dat de leegstand verder oploopt. Op sommige locaties kan de markt herstellen, op B- en C-locaties ontstaan structurele problemen. Nieuwe huurverlagingen en daarmee waardedalingen zijn onvermijdelijk.

Structurele vernieuwing van de winkelmarkt is hard nodig

De coronacrisis houdt de winkelmarkt in haar greep. De anderhalvemeter economie heeft impact op het verdienmodel van veel ondernemers. Zelfs als er geen nieuwe besmettingen volgen, zien we een deel van de reguliere bezoekers (en hun omzet) niet snel terugkeren in winkelgebieden. Ze mijden deze plekken liever en winkelen meer online. Dit raakt vooral de recreatieve stadscentra van (middel)grote steden. Juist daar komen nu minder dagjesmensen, buitenlandse toeristen en forenzen. Pas als het virus echt onder controle is, keert de drukte terug en kan de detailhandel herstellen. De vraag is alleen tot op welk niveau.

Er zijn genoeg vastgoedbeleggers die inzien dat winkelvastgoed, zoals supermarkten, een interessante markt is. Maar er zijn er ook genoeg die de winkelmarkt de rug toekeren en uitwijken naar stabielere segmenten, zoals de woningmarkt en het zorgvastgoed. Door verminderde interesse is veel winkelvastgoed moeilijker te verhandelen. Als zich dan ook nog eens verhuurproblemen voordoen, dan is actie nodig. Soms kan transformatie naar woningen helpen, maar op grotere schaal moet er meer structurelere vernieuwing van winkelgebieden plaatsvinden.

Zo hard als de crisis om zich heen grijpt, zo duidelijk is het ook dat fysieke winkels belangrijk zijn voor mensen. En dan vooral lokaal, voor de dagelijkse boodschappen, persoonlijke verzorging en diensten als kappers en horeca. In veel kleinere en middelgrote steden zien we dat recreatief winkelaanbod kwetsbaar is en krimpt. Doordat het dagelijkse aanbod wel op peil blijft, en mogelijk nog iets uitbreidt, zien we in deze steden dat het onderscheid tussen recreatieve en gemaksgerichte stadscentra meer en meer verdwijnt.

In de grootste, meest recreatieve binnensteden is de klap van corona hard aangekomen. Op langere termijn blijven het echter hotspots omdat mensen er graag komen en verblijven. En dat maakt het interessant voor winkels, horeca en andere voorzieningen om zich daar te vestigen. Voor toekomstige beleggers is dit gunstig. Bestaande beleggers moeten echter eerst door de zure appel heen bijten. Vernieuwing van (delen) van centra die niet langer functioneren is onvermijdelijk. Eigenaren, ondernemers en gemeenten moeten daarin meer samen optrekken.

Lees meer over hoe samenwerking in winkelgebieden eruit ziet.

Vastgoedmarkt reageert met vertraging op corona