Corona geeft kleur aan lokaal winkelaanbod

Corona geeft kleur aan lokaal winkelaanbod

Geen tijd om het hele artikel te lezen? Ga direct naar:

    Sinds de corona-uitbraak zijn mensen in korte tijd minder en anders gaan winkelen. Veel ondernemers kampen met een fors omzetverlies en vragen verhuurders om begrip. Consumenten winkelen steeds meer lokaal en de trend dat grote binnensteden aan populariteit winnen, ligt voorlopig achter ons. De vraag is vooral wat dit betekent voor de lange termijn. Dat er verliezers zijn is duidelijk. Maar is de winkelmarkt daarmee ook afgeschreven of liggen er toch kansen? Dat lees je hieronder.

    Corona doet winkeliers én vastgoedeigenaren pijn

    Mensen gedragen zich door het coronavirus anders. Ze mijden drukke plekken, werken vaker vanuit huis en winkelen meer lokaal én online. Ook is het toerisme voor een groot deel weggevallen. Veel ondernemers, zeker in de grotere stadscentra, kampen hierdoor met een fors omzetverlies. Ook nu de intelligente lockdown stapsgewijs wordt opgeheven, keert de oude situatie niet direct terug. Het verplicht afstand houden blijft de winkeliers raken. Onzekerheid over het verdere verloop van het virus en de effecten daarvan op de omzet zijn voor veel ondernemers zwaar. Huisvesting is nu vooral een kostenpost en expansieplannen staan nagenoeg stil.

    Zowel de lockdown als de anderhalvemeter economie zet ondernemers voor grote uitdagingen. En dat geldt ook voor vastgoedeigenaren, banken en de overheid. Begin april is er door vertegenwoordigers van deze groepen intensief gesproken over de acute problemen in de sector. Dat leidde tot het Steunakkoord Retailsector. Eind mei gaf VastgoedBelang aan dat ruim 8 op de 10 particuliere verhuurders van winkels een financiële regeling hebben getroffen met hun huurders (Vastgoedmarkt, 2020). Ondanks dat blijven faillissementen niet uit. Beleggers moeten rekening houden met meer leegstand en een toename van de huurderving. Ook is de kans op waardeverlies groot.

    "In kleine en middelgrote steden wordt het aanloopmilieu steeds groter."

    Nieuwe kijk op vastgoedstrategieën

    De afgelopen jaren hebben veel grote beleggers hun posities in winkelvastgoed bijgesteld om zo een optimale balans tussen risico en rendement te vinden. Sommige beleggers richten zich nu bewust op het core segment (o.a. VastNed, Klepièrre en Unibail-Rodamco-Westfield), en/of kiezen voor een sterke(re) focus op gemak (o.a. Alteraen Annexum). Een aantal beleggers zijn zelfs (bijna) helemaal uit direct winkelvastgoed gestapt (o.a. NSI en Delta Lloyd). Door deze strategieën spelen ze in op de toenemende polarisatie van de winkelmarkt, waarbij de verschillen tussen winnaars en verliezers steeds groter werden.

    De coronacrisis heeft toenemende polarisatie in een ander daglicht gezet. Nog altijd zijn er weinig zorgen over beleggingen in wijkwinkelcentra, supermarkten en bouwmarkten. De stadscentra van grotere winkelsteden worden wel hard geraakt. Na de uitbraak daalde het aantal bezoekers tot zo’n 70 á 80 procent onder het normale niveau. Medio juni signaleerde Locatus dat de drukte in de hoofdwinkelstraten van Amsterdam en Utrecht nog maar op een derde lag van het aantal dat begin maart werd geteld. Ondernemers worden al ruim vier maanden lang hard geraakt in hun omzet en kijken dus kritisch naar de winkelhuur. De kans is groot dat de leegstand verder oploopt. Op sommige locaties kan de markt herstellen, op B- en C-locaties ontstaan structurele problemen. Nieuwe huurverlagingen en daarmee waardedalingen zijn onvermijdelijk.

    Figuur 1. Veel winkelleegstand in kleine en middelgrote steden

    Structurele vernieuwing van de winkelmarkt is hard nodig

    De coronacrisis houdt de winkelmarkt in haar greep. De anderhalvemeter economie heeft impact op het verdienmodel van veel ondernemers. Zelfs als er geen nieuwe besmettingen volgen, zien we een deel van de reguliere bezoekers (en hun omzet) niet snel terugkeren in winkelgebieden. Ze mijden deze plekken liever en winkelen meer online. Dit raakt vooral de recreatieve stadscentra van (middel)grote steden. Juist daar komen nu minder dagjesmensen, buitenlandse toeristen en forenzen. Pas als het virus echt onder controle is, keert de drukte terug en kan de detailhandel herstellen. De vraag is alleen tot op welk niveau.

    Er zijn genoeg vastgoedbeleggers die inzien dat winkelvastgoed, zoals supermarkten, een interessante markt is. Maar er zijn er ook genoeg die de winkelmarkt de rug toekeren en uitwijken naar stabielere segmenten, zoals de woningmarkt en het zorgvastgoed. Door verminderde interesse is veel winkelvastgoed moeilijker te verhandelen. Als zich dan ook nog eens verhuurproblemen voordoen, dan is actie nodig. Soms kan transformatie naar woningen helpen, maar op grotere schaal moet er meer structurelere vernieuwing van winkelgebieden plaatsvinden.

    "Grote binnensteden zijn hard geraakt door corona, maar blijven op langere termijn gewoon hotspots."

    Zo hard als de crisis om zich heen grijpt, zo duidelijk is het ook dat fysieke winkels belangrijk zijn voor mensen. En dan vooral lokaal, voor de dagelijkse boodschappen, persoonlijke verzorging en diensten als kappers en horeca. In veel kleinere en middelgrote steden zien we dat recreatief winkelaanbod kwetsbaar is en krimpt. Doordat het dagelijkse aanbod wel op peil blijft, en mogelijk nog iets uitbreidt, zien we in deze steden dat het onderscheid tussen recreatieve en gemaksgerichte stadscentra meer en meer verdwijnt.

    In de grootste, meest recreatieve binnensteden is de klap van corona hard aangekomen. Op langere termijn blijven het echter hotspots omdat mensen er graag komen en verblijven. En dat maakt het interessant voor winkels, horeca en andere voorzieningen om zich daar te vestigen. Voor toekomstige beleggers is dit gunstig. Bestaande beleggers moeten echter eerst door de zure appel heen bijten. Vernieuwing van (delen) van centra die niet langer functioneren is onvermijdelijk. Eigenaren, ondernemers en gemeenten moeten daarin meer samen optrekken.

    Lees meer over hoe samenwerking in winkelgebieden eruit ziet.

    Factsheet met regionale data

    Wil je meer weten over de ontwikkelingen per regio? In de factsheet vind je actuele cijfers op regionaal niveau. Zo vind je informatie over onder meer de voorraad, opname, aanbod en (huur)prijzen van de belangrijkste gemeenten.

    Download factsheet (PDF)

    Vastgoedmarkt reageert met vertraging op corona

    Arjen Ouwehand

    Arjen Ouwehand

    • Senior Vastgoedmarktanalist
    • Rabo Real Estate Finance
    06 20 19 87 55 LinkedIn
    Henri de Wilde

    Jacob Velleman

    • Vastgoedmarktanalist
    • Rabo Real Estate Finance
    06 52 85 71 11 LinkedIn