Vastgoed bereidt zich voor op uitdagingen ná corona

24 juni 2021 16:34

De vastgoedsector komt sterk uit de coronacrisis. Huurwoningen, bedrijfsruimten en ‘essentiële’ winkels presteren uitstekend. Over kantoren, non-food winkels, horeca en leisure zijn de meningen verdeeld. Nu maken we de balans op: zo’n anderhalf jaar na het begin van de corona-uitbraak in Nederland. In deze update lees je hoe de vastgoedmarkt er voor staat, welke trends de sector in beweging brengen en wat we verwachten na de coronapandemie.

img-centrum-M00234166-23112021

In het kort:

Hoe staat de vastgoedsector ervoor na de coronaperiode? De economische schade is groot, maar ongelijk verdeeld over alle sectoren; Met huurwoningen, bedrijfsruimten en ‘essentiële’ winkels gaat het goed. Omdat mensen meer thuis waren, winkelden ze vaker dicht bij huis. Kleine stadscentra en lokale buurt- en wijkwinkelcentra profiteerden hiervan; De vastgoedmarkten van kantoren, niet-essentiële winkels, horeca en leisure stonden door corona voor uitdagingen; Hoewel thuiswerken uiteindelijk effect zal hebben op de kantorenmarkt, zien we nog weinig opzeggingen en de leegstand blijft beperkt; Halverwege 2021 verbeteren onze vooruitzichten, mede doordat de overheid het steunpakket heeft verlengd tot 1 oktober. Dat heeft een positief effect op de vastgoedmarkt; Elke crisis zorgt voor inzichten, zo ook de coronacrisis. We schetsen drie grote trends in de vastgoedsector.

Beleggers houden ondanks corona vertrouwen in vastgoed

De coronacrisis pakt anders uit dan eerdere crisissen. De economische schade is opnieuw groot, maar ook erg ongelijk verdeeld. Sommige bedrijven profiteren van het momentum, terwijl andere bedrijven klandizie mislopen en sterk leunen op overheidssteun. In het vastgoed is er geen forse toename van de leegstand. Dankzij de overheidssteun is er een faillissementsgolf voorkomen. En daarnaast waren bedrijven door de coronacrisis minder snel geneigd om te verhuizen. Daarom verlengden zij dus vaker hun contract, maar dan wel voor een korte periode en tegen betere voorwaarden zoals een lagere huur of andere kortingen (incentives).

“Tijdens corona verlengden veel bedrijven hun huurcontract, maar wel tegen betere voorwaarden.”

De vastgoedbeleggingsmarkt kende in 2017, 2018 en 2019 recordjaren. De corona-uitbraak verhinderde een nieuw record. Toch was 2020 een heel goed beleggingsjaar en 2021 lijkt dat ook te worden, zie figuur 1. Beleggers houden interesse in vastgoed. Kapitaal is ruim beschikbaar en rentes zijn nog steeds laag. Wel waren buitenlandse investeerders tijdens de crisis minder actief op de Nederlandse vastgoedmarkt (mede door beperkt internationaal reisverkeer). Maar waar ze voorheen in slechte tijden wegtrokken, zijn ze nu gebleven. Niet al het vastgoed kwam goed uit de crisis. In onzekere tijden kiezen beleggers namelijk voor zekerheid. Net als bij bedrijven zagen we daardoor ook in het vastgoed winnaars en verliezers ontstaan.

Figuur 1: beleggingsvolume commercieel vastgoed tussen 2007 en 2021

beleggingsvolume commercieel vastgoed tussen 2007 en 2021 - Rabobank
Bron: RCA, bewerking Rabo Real Estate Finance (* De cijfers van 2021 zijn op basis van onze verwachting.)

De winnaars in de vastgoedmarkt: vraag overstijgt het aanbod

Het gaat goed met huurwoningen, bedrijfsruimten en ‘essentiële’ winkels. Doordat het kabinet winkels zoals supermarkten, versspeciaalzaken en drogisterijen als ‘essentieel’ bestempelde, mochten deze winkels tijdens de hele coronacrisis open blijven en zagen zij hun omzet in veel gevallen stijgen. Dit in tegenstelling tot de niet-essentiële winkels. Omdat mensen meer thuis waren, winkelden ze vaker dicht bij huis. Kleine stadscentra en lokale buurt- en wijkwinkelcentra profiteerden hiervan. Zeker in forenzensteden was het effect groot. Ook bouwmarkten en woonwinkels deden het in de eerste lockdown goed. Toen zij in de tweede lockdown alsnog hun deuren moesten sluiten, hadden veel van deze winkels al een buffertje opgebouwd.

In het laatste kwartaal van 2020 is extra vermogen in huurwoningen geïnvesteerd. Beleggers profiteerden zo nog van de oude en lagere overdrachtsbelasting die in 2021 werd verhoogd van 2 naar 8%. Deze maatregel, bedoeld om starters een voordeel te geven, heeft volgens De Nederlandsche Bank (DNB) de crisis op de woningmarkt alleen maar verergerd. Beleggers zal het niet direct afschrikken. Door het aanhoudende woningtekort en de lage rente blijft dit vastgoedsegment aantrekkelijk. Maar er zijn zorgen over het verder reguleren van de vrije huursector. Een tijdelijke opkoopbescherming in bepaalde wijken kan het voor particulieren makkelijker maken om een huis te kopen. Maar als de vrije sector te veel wordt gereguleerd en beleggers voor hen geen acceptabel rendement kunnen behalen, dan jaag je ze de markt uit. Dat is ook niet bevorderlijk voor huizenzoekers. Want als beleggers niet investeren, komt er minder nieuwbouw (waaronder veel middenhuur) op de markt, stopt transformatie en vertraagt de verduurzaming. In een eerdere vastgoedupdate vertelden we meer over onze visie op de huurwoningmarkt.

De politiek moet de vrije huursector niet te veel reguleren, omdat we investeringen in nieuwbouw, transformatie en middenhuur juist willen stimuleren.

Ook de bedrijfsruimtemarkt doet het goed. In het verleden beschouwden beleggers deze markt nog als zeer risicovol in tijden van economische onzekerheid. Nu lijkt de markt zich daar weinig van aan te trekken. In 2020 werd namelijk bijna net zoveel in bedrijfsruimten belegd als in kantoren, en begin 2021 werd er juist meer in de bedrijfsruimtemarkt geïnvesteerd. Dat terwijl kantorenvastgoed traditioneel het grootste segment was. Bovendien worden aanvangsrendementen steeds scherper, dat geeft aan dat beleggers hier ook op lange termijn veel vertrouwen in hebben. Dat is te danken aan de hoge vraag van gebruikers naar kleinschalige bedrijfspanden en logistiek, daarbij gaat het zowel om grootschalige distributiecentra als stadslogistiek. Ook de kwaliteit van gebouwen speelt een rol. Naast locatie en het aantal loading docks (laad- en losplaatsen) kun je bijvoorbeeld denken aan de maximale vloerbelasting en plafondhoogte. Ook duurzaamheid, circulariteit en gezondheid van medewerkers krijgen steeds meer aandacht.

De verliezers in de vastgoedmarkt: matige winkelconcepten en perifere kantoren

De coronacrisis zorgde in de vastgoedmarkten van kantoren, niet-essentiële winkels, horeca en leisure voor meer uitdagingen. Van deze deelmarkten is de schade op de kantorenmarkt het kleinst. Hoewel thuiswerken uiteindelijk effect zal hebben, zien we nog weinig opzeggingen en de leegstand blijft beperkt. Vooral de grotere kantoorgebruikers zien dat thuiswerken bedrijfseconomisch voordeel oplevert en de medewerkers een betere werk-privébalans biedt. Voor kleinere bedrijven geldt dat voordeel minder. Dat zien we terug in de aanhuur van nieuwe kantoorruimtes. Kleinere bedrijven zijn namelijk actiever gebleven dan grote bedrijven. Per saldo zijn de meeste bedrijven minder geneigd te verhuizen en is de druk op de beste kantoorlocaties wat afgenomen. Maar kantoren die goed bereikbaar zijn met het OV en strategisch in een grote stad liggen blijven in trek. Op mindere locaties kan er meer leegstand ontstaan en kan de waarde dalen, al zijn zulke effecten (nog) niet duidelijk zichtbaar.

Doordat het kabinet besloot de horeca en ‘niet-essentiële’ winkels te sluiten, heeft zij (onbewust) de transitie in de winkelmarkt versneld. Beide branches moesten namelijk snel overgaan op een ander verdienmodel. De stap naar afhaal was voor veel horecaondernemers te doen, al verloren ze alsnog omzet. Ook veel niet-essentiële winkels moesten overstappen naar een nieuwe, digitale strategie. Soms pakte dat verrassend goed uit, maar heel vaak ook niet. Uitstel van huurbetaling, en eventueel gedeeltelijk afstel, in combinatie met steunmaatregelen moeten de sector redden. Toch zijn de verwachtingen somber. Een recente analyse van de Retailagenda voorspelt dat 25 tot 30% procent van de non-food winkels binnen twee jaar verdwijnt. Daardoor wordt het winkelvastgoed weer minder waard. Huren in grote binnensteden zijn soms bijvoorbeeld al met 30 tot 40% gedaald. Op termijn maken we ons vooral zorgen over middelgrote stadscentra. Daar dwingt de oplopende leegstand tot structurele vernieuwing. In de markt gebeurt op dit vlak overigens al veel, zoals bij In de Bogaard (Rijswijk) en Arendshof (Oosterhout). Hier maken lege winkelpanden plaats voor woningen en andere functies.

Vooruitzicht: vastgoed profiteert van economisch herstel

Halverwege 2021 verbeteren onze vooruitzichten. Het vaccineren heeft effect, het virus lijkt onder controle en versoepelingen volgen elkaar snel op. Niet-essentiële winkels, horeca, leisure en andere sectoren die tijdens corona relatief hard zijn geraakt, wacht een opleving. Consumenten zullen de vrijheid willen vieren. Zeker als het dragen van mondkapjes en anderhalve meter afstand houden op een gegeven moment niet meer nodig zijn. Voor bedrijven die dan nog steeds in de problemen zitten, heeft de overheid het steunpakket verlengd tot 1 oktober. Hoewel het een overgangsperiode biedt, houden wij er rekening mee dat faillissementen zullen oplopen wanneer directe steun eindigt. Maar we verwachten niet dat er zo veel bedrijven failliet gaan dat het economisch herstel bedreigt wordt. We zijn positief over dat herstel en dus over de vooruitzichten van de meeste vastgoeddeelmarkten. Toch verwachten we dat de sterkste huur- en waardeontwikkelingen achter ons ligt, zie figuur 2.

Voor vastgoed houden we rekening met sectorspecifieke uitdagingen:

Huurwoningen
Op de woningmarkt houdt het tekort aan huurwoningen voorlopig aan. Dat lijkt aantrekkelijk voor beleggers, maar of dat ook echt zo is, hangt af van de politiek. Iets meer regulering kan de sector wel aan, maar te veel regulering werkt averechts en duwt beleggers de markt uit. We maken ons dan ook best zorgen over politiek gewin op de korte termijn. De markt heeft juist behoefte aan regie en een duidelijke visie voor de lange termijn.
Kantoren
Over de kantorenmarkt zijn we gematigd positief. Vooral medewerkers van grote bedrijven gaan straks meer thuiswerken en dat zal effect hebben op een deel van de markt. Maar we zitten in een overgangsfase. Voor- en nadelen zijn nog niet goed duidelijk en organisaties doen er goed aan om geen overhaaste keuzes te maken. Waar ze aan de ene kant met minder werkplekken en dus kantoormeters uit de voeten kunnen, zien we ook dat andere werkvormen juist weer leiden tot extra ruimtebehoefte. De vraag naar moderne, duurzame kantoorpanden op aantrekkelijke locaties houdt aan. Als er problemen ontstaan, dan verwachten we die eerder op B-locaties: op monofunctionele kantoorgebieden en met name buiten de grote steden.
Bedrijfruimten en logistiek
De bedrijfsruimtemarkt staat er goed voor. De gebruikersvraag houdt aan en nieuwbouw vindt gretig aftrek. In deze markt ontwikkelen partijen steeds meer op risico en daardoor nam de leegstand van logistiek vastgoed afgelopen jaar toe. De markt moet oppassen dat ze succes niet als gegeven beschouwd en risico’s uit het oog verliest. Uit het verleden weten we dat bedrijfsmatig vastgoed gevoelig is voor economische neergang en dat gebouwen vaak erg huurderspecifiek zijn, daardoor kunnen ze lang leeg staan. Gezien de steeds scherpere aanvangsrendementen in deze markt lijkt beleggers dat weinig te interesseren.
Winkels en horeca
Winkelgebieden voor de dagelijkse boodschappen komen goed door de crisis en blijven in trek bij beleggers. Branches die hard geraakt zijn, kunnen de komende periode herstellen. Hierbij moeten we realistisch zijn. Een deel van de ondernemers zal het niet redden. De leegstand zal het sterkst toenemen in de grotere, meer modische recreatieve winkelgebieden. Met hoeveel de leegstand toeneemt, is de grote vraag. Een deel van de leegstand is tijdelijk en wordt ingevuld door nieuwe ondernemers. Een ander deel staat structureel leeg. Zo versnelt corona de transitie van de winkelmarkt. Ook biedt het een kans om de gewenste structurele vernieuwing van het winkellandschap vorm te geven, waarbij het aan gemeenten is om samen met marktpartijen met een visie te komen.

Figuur 2: verwachtingen vastgoeddeelmarkten tussen Q3 2021 en 2022

verwachtingen vastgoeddeelmarkten tussen Q3 2021 en 2022 - Rabobank
Bron: Rabobank Real Estate Finance 2021 (* Dit is een marktindicatie. Binnen deelmarkten kunnen grote onderlinge verschillen bestaan.)

Vastgoed verandert na corona blijvend door trendversnelling

Elke crisis is anders, maar wat ze gemeen hebben is dat ze tot nieuwe inzichten leiden. Dat gebeurt dan ook niet geleidelijk, maar meer sprongsgewijs. Corona zorgt ook voor zo’n trendversnelling. Wie denkt dat we na corona terugkeren naar het oude normaal, die heeft het mis. Het oude normaal is niet langer de norm. Willen we de vastgoedmarkt van morgen begrijpen, dan moeten we dus zien dat corona grotere bewegingen in gang zet. We schetsen er drie:

1. Het harde perspectief: disruptieve technologie
Corona legt de rode loper uit voor nieuwe technologie. Tech-aandelen worden op de beurs voor recordprijzen verhandeld en er is een wereldwijd tekort aan computerchips. Dat is niet voor niets. Tijdens de crisis heeft thuiswerken zich technisch bewezen en e-commerce groeit hard. En het maakt veel reisbewegingen minder noodzakelijk. Het zorgt ervoor dat we anders gaan werken, winkelen en recreëren. En als ons gedrag verandert, dan heeft dat invloed op vastgoed.

2. Het zachte perspectief: de comeback van lokaal betekenisvol
Waarom zouden mensen nog fysieke plekken bezoeken met al dat digitale gemak? Het antwoord is dat vastgoed toekomst heeft waar online weinig toevoegt en waar de fysieke en digitale wereld samensmelten. We doen meer vanuit huis en daarom wordt ‘lokaal betekenisvol’ steeds belangrijker. Locaties die voor mensen meerwaarde hebben, onderscheiden zich. Dat geldt voor kantoren, winkels en vermaak. Maar het geldt ook voor bedrijvigheid. Internationale handels- en bevoorradingsketens bleken tijdens corona kwetsbaarder dan gedacht. Bedrijven willen voortaan minder afhankelijk zijn van specifieke toeleveranciers of landen. Ze kiezen daarom voor verbreding van hun netwerk en huisvesten kernactiviteiten liever dichter bij huis.

3. Het brede perspectief: gezonder, duurzamer en leefbaarder
Corona is in de kern een maatschappelijke crisis. We moesten ons gedrag aanpassen, zoals bij het verplicht afstand houden of het beperken van bezoek. Maar de menselijk kant deed er meer toe dan gedacht. Ondanks dat nieuwe technologie doorbrak, voelden mensen massaal de behoefte om erop uit te gaan en elkaar in het echt te ontmoeten. Het belang van gezondheid en een aantrekkelijke openbare ruimte kreeg zo meer aandacht. Meer mensen kiezen voor een huis buiten de stad. Ook verduurzaming draagt daar aan bij en komt in een versnelling. Bij bouw en ontwikkeling van gebouwen en steden moeten we meer aandacht hebben voor gezondheid, duurzaamheid en leefbaarheid.

Benieuwd naar jouw kansen in de vastgoedmarkt? We denken graag met je mee. Bezoek je lokale Rabobank of neem contact op met je accountmanager.