Opinie

Huurplannen kabinet: van de regen in de drup?

30 mei 2022 11:48

Het reguleren van de huren in de vrijehuursector en ontmoedigen van beleggers is mogelijk vooral in het voordeel van aspirant-koopstarters en niet van aspirant-huurders.

Flat bekijken

"Op de Nederlandse woningmarkt zijn de verschillen tussen insiders en outsiders in het afgelopen decennium steeds groter geworden. De insiders op de koopwoningenmarkt hebben geprofiteerd van de grote koopprijsstijgingen in de afgelopen jaren, waardoor ze veel overwaarde in hun woning hebben opgebouwd. Voor outsiders is een koopwoning moeilijker bereikbaar geworden. (…) Eén van de grootste problemen op de huidige woningmarkt betreft de grote kloof tussen de huur- en de koopsector."

Dit stukje tekst lijkt uit een recent rapport te komen. Maar niets is minder waar: de ingekorte passage komt uit het maar liefst vijftien jaar oude VROM-raad-advies Tijd voor Keuzes. Het is helaas nog steeds (of weer) actueel. Want outsiders komen steeds verder in het nauw op de Nederlandse huizenmarkt, en dan met name de lage middeninkomens die het moeten hebben van de koopsector of de vrijehuursector.

Uit een analyse op basis van microdata van alle verkochte huizen in Nederland blijkt namelijk dat in 2008, vlak voor de financiële crisis, bijna 23 procent van alle verkochte huizen financieel binnen bereik lag van lage middeninkomens. Door de dalende huizenprijzen was dit aandeel vijf jaar later opgeklauterd tot bijna 30 procent. Maar na alle huizenprijsrecords lag het aandeel financieel bereikbare koophuizen begin dit jaar op een schamele 9 procent voor stelletjes met een laag middeninkomen (figuur 1). En dat was nog vóór de sterke stijging van de hypotheekrentes, die de koopmogelijkheden verder hebben beperkt.

Figuur 1. Kopen is steeds minder een optie

Figuur: Kopen is steeds minder een optie
Noot: In de analyse is uitgegaan van een inkomen nét boven de toewijzingsgrens uit dat jaar (in 2014 35.000 euro en in 2022 41.000 euro voor alleenstaanden en 46.000 euro voor meerpersoonshuishoudens). In 2008 is de grens op 33.000 euro gelegd. In dat jaar gold geen toewijzingsgrens, maar ook toen wezen woningcorporaties het gros van de vrijkomende gereguleerde huurhuizen toe aan lage inkomens. Bronnen: DNB (gemiddelde gewogen hypotheekrentes nieuwe hypotheken in januari van dat jaar), Nibud en Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (financieringslastpercentages), Kadaster (micro-transactiedata) en diverse beleidsstukken voor inkomensgrenzen sociale, gereguleerde huursector. Bewerking RaboResearch.

Het belang van een grotere betaalbare vrijehuursector is dus groter dan ooit. Alleen is deze sector nog altijd klein en zijn de aanvangshuren relatief hoog. Dat eerste komt deels door de fiscale bevoordeling van kopen boven huren. Maar de kans is klein dat het kabinet deze ongelijkheid op korte termijn aanpakt. Want het moment van een relatief pijnloze verdere afbouw van de hypotheekrenteaftrek lijkt verstreken nu de rentes rap zijn opgelopen.

In plaats daarvan richt het kabinet zijn pijlen op het bijbouwen van middenhuurwoningen en wil het een groot deel van de vrijehuursector minder vrij maken. Als de plannen doorgaan, mogen verhuurders de huurprijs voor nieuwe huurders niet langer zelf vaststellen, maar gaat deze afhangen van de kwaliteit van het huis en de gewildheid van de plek.

Het is alleen onzeker of de plannen op de lange termijn daadwerkelijk meer middenhuurwoningen opleveren. Want volgens de minister bestaat de kans dat partijen die willen investeren in de bouw van middenhuurhuizen afhaken door het reguleren van de aanvangshuren. Daarnaast is het denkbaar dat verhuurders de handdoek in de ring gaan gooien en de woning te koop zetten zodra de huidige huurder vertrekt. Dit alles komt bovenop het ontmoedigen van buy-to-let-beleggers, die in ieder geval tot 2018 een van de drijvende krachten waren achter de groei van de vrijehuursector.

Mogelijk pakt de sterkere regulering in combinatie met het ontmoedigen van beleggers uiteindelijk dus vooral gunstig uit voor middeninkomens met een koopwens. Maar minder goed voor degenen die willen of moeten huren en zijn aangewezen op de vrije sector. Zolang het huidige woningstelsel niet wezenlijk op de schop gaat en het kabinet er alleen maar wat pleisters op plakt zonder echt rekening te houden met die lastige tweede-orde-effecten, vrees ik dat de probleemanalyses van vandaag over vijftien jaar nog steeds actueel zijn.


Eerder verschenen bij RTL Nieuws