Update

Huizenprijzen stijgen minder hard door rentestijging en onzekerheid

17 juni 2022 6:00

Hoewel de huizenprijzen blijven stijgen, verwachten wij dat de stijgende rente en de afzwakkende economie het groeitempo van de prijzen zullen afremmen.

Two Middle aged male removal workers moving furniture in a dutch townhouse during the day

Oververhitting woningmarkt neemt af

Maar momenteel nog forse prijsstijging

In de eerste vier maanden van 2022 zijn de huizenprijzen genadeloos verder gestegen en werden nieuwe records gevestigd (figuur 1). Ondanks een afnemend groeitempo, stijgen de transactieprijzen van woningen die bij het Kadaster op de nieuwe eigenaar worden overgedragen nog altijd met ongeveer 1 procent per maand. In januari bereikte de groei op jaarbasis een voorlopig record, met een huizenprijsstijging van 21,1 procent. Dit is de hoogste prijsstijging die sinds 1977 in een jaar tijd werd gemeten. Inmiddels is het groeitempo – zoals in ons voorgaande kwartaalbericht voorspeld – op jaarbasis gezakt tot iets beneden de 20 procent.

Figuur 1. Huizenprijzen eerste maanden 2022 nog hard omhoog

Bron: CBS en Kadaster

Huizenprijsgroei zwakt verder af

We verwachten dat de groei van huizenprijzen de komende tijd verder afzwakt. Voor 2022 voorspellen we een gemiddelde stijging van huizenprijzen van 16,1 procent en voor 2023 een stijging van nog eens 4,5 procent. Hiermee valt de verwachte prijsstijging in 2022 ruim 1 procentpunt lager uit dan waar we in onze vorige raming vanuit gingen. Ook onze verwachting voor 2023 is verlaagd met 1 procentpunt. Van de jaargroei die we voor dit jaar voorspellen is een belangrijk deel al gerealiseerd door het zogeheten overloop-effect. Als het niveau van de huizenprijzen ten opzichte van de laatste cijfers uit april niet meer verder stijgt, dan komt de jaargroei uit op 13,8 procent. Voor de rest van dit jaar verwachten we dus een bescheiden stijging van huizenprijzen, net als volgend jaar.

Door de grote onzekerheid over factoren die belangrijk zijn voor de woningmarkt – denk aan de stijgende rentes, de hoge inflatie en het risico dat de Nederlandse economie in een recessie belandt – is ook de onzekerheid over de raming van huizenprijzen groter dan gebruikelijk. Aan het eind van dit artikel bespreken we de risico’s die we op dit moment het grootst vinden. Daarbij laten we in box 1 ook zien wat er met huizenprijzen gebeurt in twee alternatieve scenario’s.

Huizenprijzen blijven waarschijnlijk hoog

Door de sterk gestegen kapitaalmarktrentes – die ook de hypotheekrentes deden stijgen – en de toegenomen inflatie, is er minder vraag naar woningen. Een daling van huizenprijzen is niet uit te sluiten en de onzekerheid is de komende jaren groot (zie de paragraaf ‘Risico’s’). Toch achten we de kans dat de woningmarkt deze periode van onzekerheid ongeschonden doorkomt groter dan de kans dat huizenprijzen binnenkort gaan dalen. Ook veel andere economen gaan vooralsnog niet uit van een daling van de huizenprijzen. De inflatie is weliswaar op de korte termijn zeer hoog, maar onze verwachting is dat de zij dit jaar piekt en daarna weer geleidelijk afneemt. Door de afzwakkende economie in de eurozone zal het monetair beleid van de ECB de komende jaren naar verwachting minder worden verkrapt dan zonder recessierisico het geval zou zijn geweest. Daardoor kunnen kapitaalmarktrentes – een belangrijke input voor de hypotheekrentes – weer iets dalen, hoewel ze zoals we nu voorzien hoger blijven dan de afgelopen jaren het geval was. Daarnaast staat ook de Nederlandse economie er betrekkelijk goed voor. Hoewel de groei van de Nederlandse economie volgend jaar een min laat zien, blijft de arbeidsmarkt voorlopig krap met een werkloosheid beneden de 4 procent (figuur 9).

Door de combinatie van nog altijd betrekkelijk lage kapitaalmarktrentes en een lage werkloosheid blijven huizenprijzen hoog. Wel heeft de inflatie, zelfs als die van korte duur is, ook een direct negatief effect op de huizenprijsgroei. Doordat de groei van de lonen achterblijft bij de inflatie, daalt immers de koopkracht van huishoudens. Die hebben hierdoor minder geld beschikbaar om uit te geven aan wonen en dat drukt de stijging van de huizenprijzen. In ons basispad is het effect hiervan echter niet groot genoeg om de woningmarkt te laten omslaan. Bovendien leidt de hogere inflatie op termijn ook tot hogere nominale loongroei, wat het effect van de afnemende koopkracht deels dempt.

Huizenprijzen stijgen het hardst in Flevoland en Zeeland

Flevoland nog altijd aan kop

Op jaarbasis is Flevoland met een stijging van maar liefst 25 procent nog altijd de provincie waar huizenprijzen de grootste stijging laten zien (figuur 2). Inmiddels is dit een bekend beeld, want in 12 van de 16 laatste kwartalen nam deze provincie de koppositie in. Door de hoge huizenprijzen in regio’s als Amsterdam en Utrecht is Flevoland aantrekkelijker geworden voor huizenkopers. Maar wanneer we alleen naar de prijsgroei in het laatste kwartaal kijken, moet Flevoland Groningen en Gelderland voor zich laten. In deze twee provincies stegen de prijzen in het eerste kwartaal van dit jaar het hardst ten opzichte van het laatste kwartaal van 2021.

Figuur 2. Huizen in Flevoland worden op jaarbasis het snelst duurder

Bron: CBS en Kadaster

Ook in Amsterdam namen de prijzen in het eerste kwartaal opvallend hard toe (figuur 3). De afgelopen jaren bleef de stijging van huizenprijzen in de hoofdstad duidelijk achter bij andere regio’s, maar inmiddels liggen prijsstijgingen weer in lijn met het landelijk beeld. Woningen wisselden er vorig kwartaal gemiddeld voor 640.000 euro van eigenaar, een stijging van 100.000 euro in één jaar. De precieze reden van de aantrekkende prijzen in Amsterdam is niet duidelijk. Mogelijk speelt het herstel van de coronapandemie een rol en zijn er nu bijvoorbeeld meer expats die een woning nodig hebben.

Figuur 3. Prijzen in Groningen en Amsterdam stegen op kwartaalbasis het hardst

Bron: CBS en Kadaster

Regionale prognose huizenprijzen

We verwachten dat Flevoland ook later dit jaar koploper blijft als het gaat om de stijging van huizenprijzen (figuur 4). De prijsgroei komt daar naar verwachting uit op 21 procent, net als in de regio Overig Zeeland. In West-Brabant en in delen van Zuid-Holland groeien huizenprijzen het minst. Hier stokt de prijsgroei naar verwachting op ongeveer 14 procent. Ook volgend jaar verwachten we in alle regio’s nog stijgende huizenprijzen.

Figuur 4. Hoogste prijsstijgingen dit jaar verwacht in Flevoland en Overig Zeeland

Bron: RaboResearch

Meer aanbod en minder transacties van bestaande koopwoningen

Verkopen hard onderuit

Bijna 60.000 huizen wisselden in de eerste vier maanden van 2022 van eigenaar, het laagste aantal verkopen sinds 2016. Vergeleken met het eerste kwartaal van vorig jaar, toen er een recordaantal huizen werd verkocht door veranderingen in de overdrachtsbelasting, ligt het aantal verkopen ruim 34 procent lager (figuur 5). Vooral in de provincie Utrecht, en dan met name in de stad Utrecht, daalde het aantal verkopen flink (figuur 6). Provincies waar woningen nog relatief betaalbaar zijn, laten een minder sterke daling van het aantal transacties zien, zoals Flevoland, Zeeland, Groningen en Friesland.

Figuur 5. Aantal verkopen in jaar tijd sterk gedaald

Bron: CBS en Kadaster

Figuur 6. Regionaal tot 40 procent minder verkopen

Bron: CBS en Kadaster

Het geringe aantal verkopen kan te maken hebben met het kleinere aanbod van koopwoningen afgelopen winter. Zo bereikte het aantal bestaande huizen dat te koop staat op woningwebsite Funda.nl eind 2021 een dieptepunt (figuur 7). Cijfers van makelaarsvereniging NVM laten bovendien zien dat de verkooptijd in deze periode niet erg is veranderd, waardoor het aannemelijk is dat vooral een gebrek aan aanbod heeft geleid tot minder verkochte huizen. Inmiddels zien we het aantal te koop staande woningen weer stijgen. Dat kan erop wijzen dat de woningmarkt geleidelijk meer in evenwicht raakt en dus minder oververhit is dan de afgelopen jaren het geval was. Maar ook de toegenomen onzekerheid lijkt te hebben bijgedragen aan het gestegen aanbod. Door hun woning nog snel te verkopen, hopen sommige huiseigenaren wellicht een mogelijke daling van huizenprijzen voor te zijn. Door de nog altijd hoge vraag naar woningen, verwachten we dat veel van deze woningen ook worden verkocht. Zeker wanneer de stijging van kapitaalmarktrentes – en daardoor waarschijnlijk ook de stijging van hypotheekrentes – niet veel verder doorzet.

Figuur 7. Weinig huizen te koop eind 2021, maar aanbod stijgt snel

Noot: Betreft woningen met een gebruiksoppervlakte van tenminste 25 vierkante meter. Bron: Funda.nl, RaboResearch

Verkoopverwachtingen

We verwachten dat dit jaar 189.000 bestaande koopwoningen van eigenaar wisselen. Dat is 16,5 procent minder dan vorig jaar. Voor volgend jaar gaan we uit van 197.000 transacties. Het herstel in dat jaar is vooral het gevolg van meer aanbod van woningen.

Het aantal te koop staande huizen is de afgelopen maanden verhoudingsgewijs snel opgelopen, hoewel de markt nog steeds krap is (figuur 5). Begin juni waren in heel Nederland zo’n 27.500 bestaande huizen beschikbaar op Funda.nl. Dat is ruim de helft meer dan een jaar geleden. Dit kan op termijn een opsteker zijn voor het aantal verkopen omdat we ervan uitgaan dat er nog relatief veel vraag naar koopwoningen blijft bestaan, terwijl er nu dus meer aanbod is.

We verwachten de komende jaren geen substantiële bijdrage van de nieuwbouw aan de groei van het aantal woningtransacties. In het eerste kwartaal van dit jaar werden slechts 16.600 vergunningen voor nieuwbouwwoningen verleend, 13 procent minder dan in hetzelfde kwartaal vorig jaar. De productie van nieuwbouwwoningen staat onder druk door onzekerheid over toekomstige bouwkosten en de nog altijd slepende stikstofcrisis.

Net als rond de jaarwisseling van 2020/2021 verwachten we dat de verhoging van de maximale aankoopprijs voor de vrijstelling van de overdrachtsbelasting (van 400.000 naar 440.000 euro) leidt tot uitstel van sommige transacties tot na de jaarwisseling. Dit drukt het aantal transacties in 2022, maar van een massaal effect zoals in 2020/2021 zal waarschijnlijk geen sprake zijn.

Risico's

De verwachtingen voor de huizenprijzen en -verkopen die we hierboven hebben beschreven, zijn gebaseerd op de prognoses die we op dit moment hebben van de kapitaalmarktrente, de groei van de Nederlandse economie en de werkloosheid. De onzekerheid rondom onze verwachtingen is echter groot, want er zijn veel factoren die deze raming kunnen doorkruisen. De belangrijkste bespreken we hieronder.

Rente en inflatie

Door de historisch hoge inflatie zijn kapitaalmarktrentes afgelopen halfjaar sterk opgelopen, met in hun kielzog ook de hypotheekrentes. De directe gevolgen van de stijgende rente voor de maandlasten van huizenbezitters zijn beperkt, doordat veel huiseigenaren voor een lange rentevaste periode kiezen. Maar potentiële huizenkopers – starters en doorstromers – kunnen als de rente stijgt doorgaans minder lenen en dus minder bieden. Ter illustratie: een stel dat samen twee keer modaal verdient, kan door de recente rentestijging zo’n 30.000 euro minder lenen (figuur 8). Potentiële kopers kunnen het effect op hun leencapaciteit enigszins beperken door te kiezen voor een rentevaste periode van tien jaar in plaats van twintig of dertig jaar. Laatstgenoemde periodes kennen een lagere rente, maar veel scheelt dat niet. De kloof tussen verkoopprijzen en inkomens is mede door de rentestijgingen dus fors toegenomen en dat is een belangrijke reden waarom we verwachten dat huizenprijzen komende kwartalen minder hard zullen stijgen dan afgelopen kwartalen.

Figuur 8. Hogere rente, lagere lening

Bron: CPB, Nibud, RaboResearch

We gaan er in de raming vanuit dat de kapitaalmarktrentes later dit jaar weer wat zullen dalen. Deze rentes spelen een belangrijke rol voor de hoogte van de rente op nieuwe woninghypotheken. De onzekerheid over het toekomstige verloop van de kapitaalmarktrentes is groot en hierin schuilt dan ook een belangrijk risico voor de woningmarkt. De inflatie is namelijk nog altijd zeer hoog en steeg de afgelopen maanden in de rest van de eurozone nog verder. Blijven de kapitaalmarktrentes langer hoog dan verwacht, of stijgen ze zelfs nog verder, dan zet dat naar verwachting meer neerwaartse druk op de huizenprijzen en de verkopen.

De hoge inflatie vormt ook een risico voor de huizenmarkt doordat deze de inkomens van huishoudens uitholt. Door de stijgende prijzen nemen de kosten van huishoudens aan noodzakelijke uitgaven veel sneller toe dan dat inkomens stijgen. Dit komt per 1 januari 2023 waarschijnlijk ook tot uiting in de nieuwe Nibud-normen die voorschrijven hoeveel iemand mag lenen voor een huis. Daarbij wordt immers rekening gehouden met de kosten van noodzakelijke uitgaven en een minimaal pakket van andere uitgaven. Tegenover de hogere inflatie staat wel een hogere nominale loongroei, waardoor huishoudens juist méér aan wonen kunnen uitgeven. We verwachten dat huishoudens door de dalende koopkracht – rekening houdend met een snellere stijging van nominale inkomens – per saldo ongeveer 1 procent minder kunnen lenen.

Recessierisico

Een andere belangrijke factor van onzekerheid in onze raming is het macro-economische vooruitzicht. De hoge inflatie holt niet alleen de koopkracht van huishoudens uit, maar tast ook de winstgevendheid van bedrijven aan. Samen met de mondiale leveringsproblemen en de oorlog in Oekraïne leidt dit naar verwachting tot een milde recessie. Toch gaan we ervan uit dat de werkloosheid maar mondjesmaat oploopt omdat veel sectoren kampen met personeelstekorten. De werkloosheid blijft daardoor historisch laag (figuur 9). Dit is een van de redenen waarom we verwachten dat de huizenmarkt wel afkoelt, maar de vraag naar koopwoningen nog relatief hoog blijft. Loopt de werkloosheid onverwachts sneller op doordat de Nederlandse economie sterker krimpt dan voorzien, dan kan het sentiment op de woningmarkt omslaan met aanzienlijk minder woningverkopen en misschien zelfs dalende huizenprijzen tot gevolg.

Figuur 9. Werkloosheid blijft naar verwachting laag

Bron: CBS, RaboResearch

Beleid

Ook de uiteindelijke impact van het woningmarktbeleid van het kabinet en gemeenten is nog onduidelijk. Zo dragen nationale en lokale overheden koopsubsidies een warm hart toe, wat tot nog hogere huizenprijzen kan leiden. Aan de andere kant willen beleidsmakers beleggers weren met hogere belastingen, een opkoopbescherming voor bestaande koopwoningen en zelfbewoningsplicht voor nieuwbouwwoningen en aangescherpte regulering van huurprijzen in een groot deel van de vrije huursector. Dat kan zorgen voor minder vraag van beleggers en dus juist voor minder woningverkopen en een kleinere huizenprijsstijging. Maar de precieze details van een deel van deze maatregelen – bijvoorbeeld voor hoeveel huurwoningen het gaat gelden - ontbreken nog. Ook de timing is niet volledig helder. Dat het beleid impact zal hebben is dus duidelijk, maar hoe groot het effect zal zijn is op dit moment lastig in te schatten.

Box: alternatieve scenario’s

Figuur 10 toont de ontwikkeling van de huizenprijzen in het basispad en twee alternatieve scenario’s. In het eerste scenario stijgt de Nederlandse tienjaarsrente voor staatsobligaties (die op moment van schrijven rond de 2 procent ligt) de komende kwartalen verder tot 3 procent en blijft de rente tot na 2023 op dit niveau. In het tweede scenario stijgt de rente ook tot dit hogere niveau en komt de Nederlandse economie daarnaast in een diepere recessie terecht dan waar we in ons basispad van uitgaan. De werkloosheid stijgt in dit scenario versneld tot 5 procent eind 2023 en ook de omvang van de Nederlandse economie maakt cumulatief een 0,5 procentpunt grotere krimp door. Het herstel van werkloosheid en bbp treedt pas na 2023 op.

Vanwege het overloop-effect en doordat een stijgende rente geleidelijk doorwerkt in de huizenmarkt, stijgen de huizenprijzen in de twee alternatieve scenario’s in 2022 met 16 procent jaar-op-jaar nauwelijks minder hard dan in het basispad. Maar in 2023 stijgen huizenprijzen jaar-op-jaar met nog maar 1,5 procent als enkel de rente verder oploopt. Bovendien beginnen de prijzen dan binnen 2023 al wel kwartaal-op-kwartaal te dalen. In het scenario waarin Nederland ook op een diepere recessie afstevent, komt ook het jaarcijfer voor 2023 negatief uit en dalen huizenprijzen met gemiddeld 0,4 procent ten opzichte van 2022. De ontwikkelingen op de woningmarkt hangen de komende jaren dus in sterke mate af van de rentestanden en de economische vooruitzichten.

Figuur 10. Ontwikkeling huizenprijzen in alternatieve scenario’s

Bron: RaboResearch, CBS