Woningtekort en lage rente stuwen de huizenprijzen verder op

De start van 2021 laat nog altijd een huizenmarkt zien die hard doordendert. Eind 2020 zwakte de huizenprijsstijging even wat af, maar in de eerste maand van 2021 veerde de groei van de huizenprijzen weer op (figuur 1). Bestaande koophuizen waren maar liefst 9,3 procent duurder dan in januari 2020 en dat is de grootste prijsstijging in ruim twee jaar tijd.

Aantal verkopen in de lift

De start van het nieuwe jaar kende ook een stevige plus in het aantal verkochte huizen. In januari wisselden maar liefst 24.516 huizen van eigenaar; een stijging van bijna 40 procent ten opzichte van januari 2020.

Die opleving heeft vermoedelijk te maken met het schrappen van de overdrachtsbelasting voor mensen jonger dan 35 jaar. Jongvolwassen die in de tweede helft van 2020 het koopcontract ondertekenden hebben waarschijnlijk massaal de overdracht over de jaarwisseling heen getild om op die manier de overdrachtsbelasting te omzeilen. Nadat bekend werd dat zij vanaf 2021 geen overdrachtsbelasting meer hoeven te betalen, daalde hun aandeel in het totale aantal verkopen fors om vervolgens in januari weer fors te stijgen. In de eerste maand van het nieuwe jaar namen 35-minners maar liefst 68 procent van alle verkopen voor hun rekening (figuur 2). De ontwikkelingen bevestigen onze eerdere verwachting dat 35-minners in de eerste maanden van 2021 veel verkopen voor hun rekening nemen.

Verkopen zakken iets in

Wij verwachten dat de verkoop van huizen de komende tijd wat inzakt. Wisselden vorig jaar nog krap 236.000 huizen van eigenaar, voor dit jaar verwachten we zo’n 220.000 transacties (-6,6% j/j) gevolgd door 210.000 transacties in 2022. Het lagere aantal transacties komt niet zozeer door een verminderde vraag naar koophuizen, maar vooral door een gebrek aan aanbod. Halverwege november 2020 stonden slechts 37.000 huizen te koop volgens schattingen van NVM; niet eerder stonden zo weinig huizen op één moment te koop. Dit beeld wordt nog sterker als je het aanbod afzet tegen het totale aantal koophuizen in Nederland (figuur 3).

Te weinig nieuwbouw

Het aanbod wordt bovendien gedrukt doordat er – ten opzichte van de behoefte – te weinig nieuwe huizen worden bijgebouwd (zie bijvoorbeeld de Actieagenda Wonen). Hierdoor zetten minder mensen hun bestaande huis te koop om naar een nieuwbouwhuis te verhuizen.

In 2020 kwamen er volgens het ministerie van BZK zo’n 79.000 huizen bij, waarvan 69.300 nieuwbouwhuizen. In 2021 ligt de nieuwbouwproductie vermoedelijk nog wat lager. De achterblijvende nieuwbouwproductie is deels een erfenis van de stikstofcrisis in 2019, wat destijds resulteerde in een flinke daling van het aantal afgegeven bouwvergunningen. Ervan uitgaande dat er bovenop die nieuwbouw nog zo’n 10.000 à 12.000 huizen aan de voorraad worden toegevoegd door de transformatie van leegstaande gebouwen, zullen we dit jaar ver verwijderd zijn van de recent opgekrikte beleidsdoelstelling van 90.000 huizen per jaar door nieuwbouw of transformatie.

Huizenprijzen blijven stijgen

We verwachten dat huizen in 2021 gemiddeld 8 procent duurder zullen zijn dan in 2020. De voorziene huizenprijsgroei valt daarmee iets hoger uit dan de groei die we vorig jaar zagen (+7,8 procent). Voor 2022 voorzien we een lagere huizenprijsstijging van gemiddeld 4 procent. Daarmee hebben we onze huizenprijsverwachting fors naar boven bijgesteld, want eind 2020 gingen we nog uit van een gemiddelde huizenprijsgroei van respectievelijk 5,5 procent en 2,5 procent. Er zijn drie redenen waarom we verwachten dat de huizenprijzen zullen blijven stijgen: 1) de verbeterde economische vooruitzichten, 2) het woningtekort en 3) de gunstige financieringsvoorwaarden. Hieronder bespreken we ze separaat in meer detail.

Economische vooruitzichten verbeterd

De belangrijkste reden voor de opwaartse bijstelling, is dat de macro-economische vooruitzichten zijn verbeterd ten opzichte van de vorige raming van december 2020. Niet alleen herstelt de Nederlandse economie sneller dan eerder voorzien, de werkloosheid loopt ook minder hard op. En dit laatste beperkt de eerder verwachte vraaguitval naar koopwoningen. In januari 2021 was 3,6 procent van de beroepsbevolking werkloos volgens het CBS. Voor 2021 en 2022 verwachten we dat de werkloosheid geleidelijk aan oploopt en piekt op 4,7 procent in het tweede kwartaal van 2022. De werkloosheid blijft daarmee in historisch perspectief nog vrij beperkt.

Ook het consumentenvertrouwen en de Eigen Huis Marktindicator van Vereniging Eigen Huis (VEH) wijzen vooralsnog niet op een lagere vraag naar koopwoningen, in ieder geval niet onder degenen die een huis kopen om er in te wonen. Het consumentenvertrouwen herstelt langzaam van de flinke dreun die het kreeg aan het begin van de coronapandemie. En op de koopwoningmarkt voert inmiddels alweer optimisme de boventoon (figuur 4). In lijn met het toenemende vertrouwen, veerde ook het aandeel Nederlanders, dat het een (zeer) gunstige periode vindt om een huis te kopen, iets op. De groep die het juist een (zeer) ongunstig koopmoment vindt, is evenwel nog altijd een stuk groter (19 procent versus 37 procent in het derde kwartaal van 2020). De ongunstige economische situatie en de beroerde woningmarktomstandigheden (beperkt woningaanbod en de verslechterde betaalbaarheid) zijn redenen waarom mensen op dit moment geen huis willen kopen (OTB TU Delft 2020).

Krapte houdt aan

Ook de aanhoudende krapte op de woningmarkt speelt een rol in de opwaartse prijsontwikkeling. Het tekort aan huizen resulteert in een hevige biedstrijd: inmiddels gaat 58 procent van alle verkochte huizen boven de vraagprijs weg (NVM 2020). Illustratief is dat de huizenprijzen in de afgelopen jaren veel sterker stegen in provincies met een groot woningtekort dan in provincies met een klein woningtekort. Medio vorig jaar was er volgens het ministerie van BZK (2020) een tekort van 331.000 huizen, oftewel 4,2 procent van de totale woningvoorraad. Het tekort aan huizen loopt de komende jaren naar verwachting verder op doordat het aantal huishoudens verder toeneemt en daarmee ook de vraag naar woningen sneller stijgt dan dat er nieuwe huizen worden bijgebouwd. Voor 2025 wordt rekening gehouden met een tekort van 419.000 woningen (5,1 procent).

Om het woningtekort sneller terug te dringen, zetten veel politieke partijen in hun verkiezingsprogramma in op het verder verhogen van de woningbouwdoelstelling naar 100.000 huizen per jaar. Dit sluit aan bij de recent gelanceerde Actieagenda Wonen van een brede coalitie van 34 organisaties, waarin ingezet wordt op jaarlijks 100.000 nieuwe huizen erbij door nieuwbouw, herstructurering en transformatie. Maar die nieuwe huizen staan er niet van vandaag op morgen. Sterker nog, doorrekeningen van de verkiezingsprogramma’s door het Planbureau voor de Leefomgeving (2021) laten zien dat het sowieso onzeker is of de voorgestelde plannen zorgen voor de gewenste versnelling van de woningbouw. We gaan er daarom vanuit dat het woningtekort ook de komende jaren fors blijft.

Financieringsmogelijkheden stuwen prijzen verder op

Volgens De Nederlandsche Bank (2020) is de financieringsruimte van huizenkopers nog veel belangrijker voor de ontwikkeling van de huizenprijzen dan het tekort aan huizen. De financieringsmogelijkheden zijn momenteel zeer gunstig.

Ten eerste is er sprake van zeer lage hypotheekrentes (figuur 5). De lage hypotheekrentes zorgen ervoor dat mensen, gegeven een bepaald inkomen, meer kunnen lenen voor een huis en dus ook meer kunnen bieden. Hypotheekrentes worden onder andere gedreven door de rentes op de kapitaalmarkten. Naar verwachting blijven de kapitaalmarktrentes, ondanks een recente opleving, in 2021 en 2022 zeer laag. Dat betekent mogelijk ook dat de hypotheekrentes nog langere tijd erg laag blijven.

Ten tweede zijn de leennormen dit jaar wat verruimd. Zo mogen tweeverdieners en mensen met een studieschuld dit jaar iets meer lenen voor een huis. Als zij deze ruimte benutten om meer te bieden, dan vergroot dit uiteraard de druk op de huizenprijzen. Wat hier nog extra aan bijdraagt, is dat jonge huizenkopers, zoals eerder gezegd, sinds de jaarwisseling geen overdrachtsbelasting meer betalen.

Beleggers en corona zorgen voor onzekerheid

In onze huizenprijsverwachting vormen beleggers een onzekere factor. Wij verwachten dat de vraag van beleggers dit jaar wat inzakt omdat zij, anticiperend op de fors hogere overdrachtsbelasting sinds de jaarwisseling, hun aankopen hebben vervroegd. Dit kan de huizenprijsontwikkeling drukken, maar onzeker is in welke mate. Wel is duidelijk dat er een relatie bestaat tussen de vraag van beleggers op de woningmarkt en de ontwikkeling van de huizenprijzen. In de afgelopen jaren resulteerde die vraag in hogere huizenprijzen (Kadaster 2019). Mogelijk komt dit ook doordat de maximale prijs die beleggers willen betalen op basis van hun rendementseis, vaak hoger ligt dan de maximale hypotheek die koopstarters kunnen krijgen (ASRE 2019). Dit effect speelde in de periode 2014-2018 vooral in Amsterdam: hier betaalden particuliere investeerders met 10 of meer woningen significant meer voor eenzelfde woning dan koopstarters (Kadaster 2019).

Tot slot vergroot de coronacrisis de onzekerheid rondom onze huizenprijsverwachting. Vorig jaar hebben we onze macro-economische verwachtingen en onze verwachtingen voor de huizenmarkt veelvuldig moeten bijstellen. Zo drukte het pakket aan steunmaatregelen de werkloosheid veel meer dan wij aanvankelijk hadden verwacht, waardoor deze uiteindelijk minder hard opliep dan aanvankelijk gevreesd. Mede hierdoor bleef de vraag naar koophuizen ook op peil. De meest recente macro-economische verwachting – die aan de basis ligt van ons huizenprijsmodel – is gestoeld op de aanname dat er vanaf het tweede kwartaal geleidelijk steeds meer versoepelingen komen van de coronabeperkingen en dat (bijna) iedereen is gevaccineerd rond het begin van de herfst. Als het toch langer duurt om iedereen te vaccineren of als de gevolgen en naweeën van de crisis heviger blijken dan nu voorzien, dan zal dit mogelijk ook doorwerken in onze prognose voor de huizenmarkt.