Geen overdrachtsbelasting tot 4 ton? In krappe markten betalen starters vaak meer

Een lichtpuntje in donkere tijden. Zo zal het voor woningzoekenden jonger dan 35 jaar voelen, dat zij vanaf 2021 geen overdrachtsbelasting meer hoeven te betalen als zij een huis tot 400.000 euro kopen. Maar omdat zij dit ‘extraatje’ (deels) zullen gebruiken om meer te bieden, drijft het de huizenprijzen alleen maar verder op en heeft de volgende lichting aspirant-koopstarters alsnog het nakijken. Bovendien is de eerste lichting minder geholpen in gebieden waar huizen erg duur zijn en de nood dus het hoogst is. Want in die gebieden kochten jonge kopers het afgelopen jaar vaak een duurder huis. De maatregel en vooral de timing daarvan doet de huizenmarkt dan ook uiteindelijk meer kwaad dan goed.

De huizenprijzen stijgen al jaren zeer hard. Dit jaar zijn huizen zelfs zo’n 20 à 25.000 euro duurder geworden. Hierdoor wordt de stap naar een koophuis voor jonge aspirant-kopers nog lastiger. Want zij hebben in de afgelopen jaren niet geprofiteerd van die explosie van overwaarde op de huizenmarkt.

Verbetert het schrappen van de overdrachtsbelasting de woningmarktpositie van starters? In 2019 beloofde minister voor Wonen Kasja Ollongren dit te onderzoeken. Een jaar verder en twee onderzoeken rijker (waaronder een van het CPB) blijkt dat niet het geval te zijn. Want in het heetst van de biedstrijd gebruiken starters het extraatje goeddeels om nog wat extra te bieden. En daarmee spekt de maatregel uiteindelijk vooral de ‘portemonnee’ van huizenbezitters. De maatregel maakt huizen voor de volgende lichting aspirant-koopstarters dus niet bereikbaarder, maar juist nóg duurder. Toch wordt de maatregel ingevoerd, na goedkeuring van zowel de Tweede als Eerste Kamer.

Of die eerste lichting starters geholpen is, is bovendien afhankelijk van de plek waar zij hun huis kopen. Want om de maatregel nog wat ‘gerichter’ te maken, geldt vanaf 1 april dat de woning niet duurder mag zijn dan 400.000 euro. Dat klinkt logisch, zeker met het oog op de gemiddelde verkoopprijs van 340.000 euro. Maar daarbij wordt vergeten dat huizen in sommige gebieden een stuk duurder zijn dan in andere gebieden.

In minder gespannen gebieden, waar de huizen goedkoper zijn, kochten vrijwel alle huizenkopers jonger dan 35 jaar in 2020 een huis goedkoper dan 400.000 euro (figuur 1). Maar op plekken waar huizen erg duur zijn en het voor starters lastiger is een voet tussen de deur te krijgen op die oververhitte koopwoningmarkt, biedt de maatregel waarschijnlijk minder soelaas. Want in die gebieden kochten 35-minners relatief vaak een duurdere woning. Vooral de noordvleugel van de Randstad en in iets mindere mate delen van Brabant springen hierbij in het oog. Zo waren in Diemen en Amsterdam circa 1 op de 2 gekochte huizen duurder dan 400.000 euro. Ook in de Randstedelijke kuststrook werd vaak een duurder huis gekocht; maar kustgemeenten zoals Bloemendaal, Wassenaar en Noordwijk zijn dan ook niet bepaald typische startersgemeenten.

Dat starters in gespannen woningmarktgebieden vaker een duurder huis kopen, verbloemt dat er in die gebieden ook veel 35-minners zijn die een te laag inkomen hebben om hun koopwens te realiseren. Van de jongvolwassenen die in 2018 een huis wilden kopen in de stedelijke regio’s Amsterdam of Utrecht, had respectievelijk 46 en 43 procent een laag- tot middeninkomen.

En met een middeninkomen schop je het niet ver op die oververhitte koopwoningmarkt. Want huishoudens met een middeninkomen kunnen maximaal zo’n 265.000 euro lenen voor een huis.[1] Dat is zeker in Amsterdam en de gemeente Utrecht vaak te weinig. Want eind december had slechts een fractie van alle aangeboden koophuizen, die nog niet onder bod waren of verkocht onder voorbehoud, in die gemeenten een vraagprijs van 265.000 euro of lager.[2] Het financiële voordeeltje van maximaal krap 8.000 euro helpt in die regio’s dan ook weinig zolang er te weinig betaalbare huizen te koop staan.

[1] Een middeninkomen verwijst naar een jaarinkomen van één tot anderhalf keer modaal. In 2020 bedroeg het bruto modaal jaarinkomen 36.000 euro (CPB 2020). Voor de maximale hypotheek is uitgegaan van anderhalf keer modaal.

[2] Op 29 december stonden er in de gemeente Amsterdam 116 huizen te koop op Funda.nl in de prijsklasse tot 265.000 euro op een totaal van 1.916 beschikbare huizen (exclusief garages en dergelijke). In de gemeente Utrecht ging het om 19 huizen tot 265.000 euro op een totaal van 436 beschikbare huizen.

In algemene zin valt veel te zeggen voor het volledig afschaffen van de overdrachtsbelasting bij de aankoop van een huis. Want deze belasting zet een rem op verhuizingen waardoor mensen ook minder mobiel zijn in hun arbeidsmarktcarrière. En dat wringt, zeker nu steeds meer Nederlanders werken als zelfstandige, uitzend- of oproepkracht of een tijdelijk contract hebben.

Maar vanwege de huidige situatie op de woningmarkt, waar de vraag het aanbod in sterke mate overstijgt, is de timing van het schrappen van de overdrachtsbelasting voor jonge huizenkopers nogal ongelukkig. En uiteindelijk een sigaar uit eigen doos omdat het de huizenprijzen verder opdrijft. Het is dan ook verstandig om goedbedoelde financiële steuntjes in de rug – om toegang te krijgen tot die gespannen woningmarkt – even in de ijskast te zetten. Het slepende probleem op de huizenmarkt is dat er te weinig huizen zijn, vooral in bepaalde delen van het land. Laten we daarom eerst zorgen dat starters meer te kiezen hebben door veel sneller en veel meer betaalbare huizen te bouwen of te creëren door leegstaande kantoren of winkelpanden te transformeren.