Waarom de woningmarkt doordendert ondanks corona

Coronacrisis of niet, in het derde kwartaal is volgens de laatste cijfers van het Kadaster en CBS een recordaantal huizen verkocht. Ruim 62.000 huizen wisselden tussen juli en september van eigenaar, 5,6 procent meer dan een jaar eerder en het hoogste aantal ooit in een derde kwartaal.

Noord-Brabant (+13,7 procent) en Limburg (+13,0 procent) zagen de grootste stijging; in Flevoland (-1,3 procent) en Friesland (-2,5 procent) daalde het aantal verkopen juist. Tot nu toe dit jaar zijn er in heel Nederland ruim 6,0 procent meer huizen verkocht (zie figuur 1).

Ook de prijsstijging zet onverminderd door: volgens de prijsindex van het CBS en Kadaster waren koopwoningen in het derde kwartaal gemiddeld 8,1 procent duurder dan een jaar eerder. Voor het derde kwartaal op rij heeft Groningen met een plus van 10,8 procent jaar-op-jaar de dubieuze eer de provincie te zijn met de hardste prijsstijging. Noord-Holland is hekkensluiter met een prijsstijging van gemiddeld 7,2 procent. Let wel: absoluut gezien komt die stijging in de duurste provincie nog altijd neer op ongeveer 29.000 euro, tegenover circa 24.000 euro voor Groningen – de goedkoopste provincie. Recente cijfers van makelaarsvereniging NVM wijzen er ook op dat de markt nog altijd wordt gekenmerkt door veel vraag en korte doorlooptijden. Huizen waarvoor bij NVM in het derde kwartaal een voorlopig koopcontract is getekend, stonden gemiddeld slechts 30 dagen te koop. Dat is de kortste tijd in zeker 20 jaar.

De woningmarkt lijkt zich vooralsnog dus weinig aan te trekken van de economische schade door de corona-uitbraak. Dat is een trendbreuk, want doorgaans hangen de huizenprijsgroei en de economische conjunctuur samen: in tijden waarin de economische activiteit sterk terugloopt, zwakt de huizenprijsgroei af – al zijn de pieken en dalen in de huizenprijsontwikkeling sterker dan die van het bbp (zie figuur 3). Dit jaar zien we de huizenprijsgroei juist aanzwellen terwijl de economie krimpt.

Tientallen miljarden euro’s overheidssteun, een gebrek aan alternatieven, gedaalde hypotheekrentes en aanhoudende krapte kunnen helpen verklaren waarom de ontwikkelingen op de woningmarkt voorlopig lijnrecht ingaan tegen die van de economie.

Omvangrijke steunmaatregelen

Zo is in dit crisisjaar het aantal bedrijfsfaillissementen, dankzij de steunmaatregelen, zelfs lager dan in 2019. De werkloosheid is wel opgelopen, van 3,0 procent begin dit jaar naar 4,4 procent in september, maar is in historisch perspectief nog laag. De stijging kwam tot nu toe ook vooral terecht bij flexwerkers en jongeren tot 25 jaar, niet bij de doorsnee huizenkoper of huiseigenaar.

Weinig alternatieven voor koop

Nederlanders die op zichzelf willen wonen of een nieuw huis zoeken, merken bovendien dat er voor een koopwoning nog altijd weinig alternatieven zijn - coronacrisis of niet. Voor huishoudens die bovenmodaal verdienen, is de sociale huur praktisch ontoegankelijk. Dat komt doordat woningcorporaties het gros van hun vrijkomende sociale huurwoningen verplicht toewijzen aan huishoudens met een bruto jaarinkomen tot 39.055 euro. De vrije huursector is in Nederland dan weer klein en erg duur, ondanks recente huurprijsdalingen voor nieuwe huurders volgens huurplatform Pararius.nl. Het blijft ervoor zorgen dat mensen met verhuisplannen richting de koopwoningmarkt worden geduwd. Het vertrouwen van Nederlanders in die markt heeft tot nu toe ook maar verrassend kortstondig te leiden gehad onder de coronacrisis. Hoewel Nederlanders volgens het CBS nog steeds uiterst pessimistisch zijn over de economie en werkgelegenheid, is de Eigen Huis Marktindicator van Vereniging Eigen Huis in september alweer opgeklauterd tot net onder de neutraalwaarde van 100.

Lagere, maar ook iets opgelopen hypotheekrentes

Daar komt nog bij dat huizenkopers nu meer kunnen lenen en dus meer kunnen bieden dan vorig jaar, omdat de hypotheekrentes flink lager zijn (zie figuur 4). Die extra biedkracht kan helpen verklaren waarom de huizenprijsstijgingen afgelopen kwartalen toenamen. Sowieso kunnen lage rentes voor extra vraag naar koopwoningen zorgen. Voor starters, omdat dit een hypotheek goedkoper maakt, maar ook voor huiseigenaren die nog een relatief hoge rente hebben. Voor hen is een lage rente namelijk een impuls om te verhuizen, omdat ze zo boetevrij hun hypotheek kunnen oversluiten.

Dat de rentes in de eerste fase van de coronacrisis iets zijn opgelopen, kan de vraag naar koopwoningen eveneens (tijdelijk) opstuwen. Het kan voor doorstromers én starters namelijk een extra zetje zijn om werk te maken van eventuele verhuisplannen – uit angst om ‘straks’ niet meer tegen een lage hypotheekrente te kunnen lenen.

Wellicht (tijdelijke) extra vraag door coronacrisis

Hoewel het contra-intuïtief klinkt, is het mogelijk dat de coronacrisis zelf ook de vraag naar koopwoningen een (tijdelijke) opzwieper geeft. Net als de licht opgelopen hypotheekrentes, kan de impact die de pandemie heeft op de thuissituatie van mensen namelijk een reden zijn om sluimerende verhuiswensen om te zetten in daadwerkelijke verhuisplannen. Denk aan doorstromers die ‘ooit’ groter wilden wonen en die plannen naar voren halen door de vlucht die thuiswerken heeft gemaakt. Door aflossingen en de prijsstijgingen in de afgelopen jaren hebben doorstromers bovendien ook steeds meer biedkracht. Of de coronacrisis ook leidt tot een versnelling van de trek van stad naar platteland is op basis van de laatste officiële cijfers overigens niet te zeggen. Zo is het aantal verkopen in het derde kwartaal ook in de vier grote steden gestegen, en is het momentum waarmee prijzen stijgen ook daar toegenomen.

Maar markt is nog krap

De vraag naar koopwoningen lijkt dus nog niet bekoeld, en is misschien zelfs tijdelijk toegenomen. Het aanbod van koopwoningen lijkt juist nog altijd gering. Volgens NVM werden in het derde kwartaal gemiddeld slechts 40.500 huizen aangeboden. De laatste keer dat er volgens de makelaarsvereniging zo weinig huizen te koop stonden, was zeker 20 jaar geleden. Maar toen telde de totale woningvoorraad ook ruim 1 miljoen koophuizen minder. De hoge vraag naar huizen uit zich naar verwachting in steeds hogere en hogere huizenprijzen. De biedstrijd lijkt dan ook nog niet bekoeld op de woningmarkt: volgens NVM ging in iets meer dan de helft van de verkopen het huis weg voor meer dan de vraagprijs (of de ‘bieden vanaf’-prijs).

Gelet op de krapte en de korte verkooptijden is het bovendien de vraag hoe snel de woningmarkt kan veranderen van een verkopers- naar een kopersmarkt, zelfs wanneer er sprake zal zijn van vraaguitval.

Want dat de vraag naar koopwoningen door de coronacrisis op termijn zal bekoelen, is namelijk nog steeds onze verwachting. Te meer nu het aantal besmettingen in Nederland rap is opgelopen, waardoor we onze macro-economische voorspellingen verder naar beneden hebben bijgesteld.

De steunpakketten zullen naar ons idee niet volledig kunnen voorkomen dat de werkloosheid volgend jaar zal oplopen, waardoor meer Nederlanders hun koopwens in de ijskast moeten zetten. Ook zien we al voorzichtige signalen van verandering op de woningmarkt in grotere steden. Zo wijzen cijfers van huurplatform Pararius.nl op prijsdalingen voor nieuwe huurders in de vrije huursector. Daarnaast is het aanbod van te koop staande huizen in enkele (studenten- en expat)steden gestegen, terwijl die in de rest van Nederland is gedaald (zie figuur 5).

In december publiceren we een nieuw kwartaalbericht woningmarkt. Met daarin bijgewerkte verwachtingen voor de prijzen en verkopen naar aanleiding van de nieuwe cijfers van het Kadaster en het CBS en nieuwe macro-economische ramingen. Onze laatste voorspellingen, uit september, gaan voor dit jaar uit van een gemiddelde prijsstijging van 7 procent en van 220.000 verkopen, gevolgd door een tijdelijke prijs- en verkoopdip vanaf 2021.