De normalisering van duur wonen: raken jongeren gewend aan (te) hoge woonlasten?

Sinds enige jaren gelden er uniforme grenzen voor de hoogte van de hypotheek ten opzichte van het inkomen, om te voorkomen dat huizenkopers meer lenen dan wat als financieel gezond wordt beschouwd. Wat als die grenzen er niet zouden zijn - hoeveel zouden Nederlanders dan bereid zijn om uit te geven aan wonen? Relatief veel, zo blijkt uit een enquête van Kantar TNS en Rabobank onder ruim 1.400 mensen.

In de vragenlijst, die in het derde kwartaal van 2017 is ingevuld, konden respondenten aangeven welk deel van hun netto inkomen zij bereid zijn te betalen aan de kosten van huur of hypotheek plus de lasten voor energie.[1] De zogeheten woonquotes die daaruit volgen, zijn voor dit economisch commentaar onderverdeeld in twee groepen: tot 40 en meer dan 40 procent. Een woonquote hoger dan 40 procent wordt namelijk vaak als risicovol bestempeld[2], omdat zulke hoge kosten voor het huis dan andere (noodzakelijke) uitgaven mogelijk verdringen.[3]

Zulke woonquotes schuren dan ook met de normen waar banken en verzekeraars zich sinds 2013 aan houden wanneer zij een lening voor een eigen huis verstrekken. De normen, die het Nibud jaarlijks opstelt, houden namelijk rekening met die andere kosten waar huishoudens doorgaans tegenaan lopen.

[1] Zij konden antwoorden op een tienpuntschaal: 0, 10, 20, 30, 40, 50, 60, 70, 80, 90 en 100 procent. In de vraagstelling is uitgegaan van hypotheeklasten inclusief aflossing, maar hier is niet specifiek naar gevraagd.

[2] Zie Eurostat, Glossary:Housing cost overburden rate.

[3] Het is een wat grove grens, omdat woonlasten van die orde niet voor elk huishouden per se overbelastend zijn. Denk aan tweeverdieners zonder kinderen tegenover alleenstaande ouders. Er zijn elegantere manieren om in te schatten of woonlasten te hoog zijn, zoals een budgetbenadering (zie PBL en de financieringslastnormen van het Nibud), maar dat zou in deze enquête hebben gevergd dat wij van respondenten ook hun netto inkomen en bestedingspatroon weten.

Desondanks blijkt uit de vragenlijst dat veel respondenten woonlasten van meer dan 40 procent van hun netto inkomen wel in orde vinden (zie figuur 1). Vooral Nederlanders tot 35 jaar zijn daar vaker toe bereid (zie figuur 2): ruim 43 procent wil best meer dan 40 procent van zijn inkomen uitgeven, tegenover slechts 9 procent van de respondenten van 65 jaar en ouder.[4] De overige respondenten willen liever niet meer dan 20, 30 of 40 procent uitgeven. Op het eerste gezicht zou dit een inkomenskwestie kunnen zijn: jongeren verdienen doorgaans minder, waardoor woonlasten automatisch een groter deel opslokken van hun inkomen. Toch blijkt uit een aanvullende regressieanalyse dat er geen significant inkomenseffect is als we de leeftijd constant houden.

[4] Het is mogelijk dat jongere huishoudens, die sinds 2013 bij de koop van het eerste huis geen aflossingsvrije hypotheek meer kunnen afsluiten willen ze gebruikmaken van de hypotheekrenteaftrek, uitgaan van hypotheeklasten inclusief aflossing, terwijl oudere respondenten uitgaan van de lasten van een aflossingsvrije hypotheek. Of dit effect bestaat en hoe groot dit is wordt helaas niet duidelijk uit de cijfers, maar dit zou de verschillen tussen jonge en oude respondenten kunnen vergroten.

Waarom die bereidheid onder jongeren tot hoge uitgaven aan het wonen? In hun keuze laten ze wellicht meespelen dat ze op dit moment een relatief hoge huur of hypotheek geen probleem vinden, omdat ze bijvoorbeeld nog geen kinderen hebben of omdat ze verwachten in de toekomst meer te verdienen. Hoge woonlasten zijn dan beter te bolwerken. Dat er steeds minder huizen te koop staan, en voor steeds hogere prijzen worden verkocht, kan een andere factor zijn: uit angst om buiten de boot te vallen, zijn Nederlanders bereid om diep in de buidel te tasten.

Maar het kan ook voortvloeien uit het feit dat jongeren vaker in de vrije huursector[5] wonen. Uit het driejaarlijkse WoonOnderzoek van het CBS en de Rijksoverheid blijkt dat huurders in de geliberaliseerde sector structureel een groter deel van hun inkomen uitgeven aan wonen dan eigenaar-bewoners (zo’n 42 versus 28 procent). Die laatste groep was in 2015, het laatst beschikbare jaar, zelfs iets minder kwijt aan wonen dan in 2009 en 2012[6] terwijl huurders juist een steeds groter deel van hun inkomen moesten reserveren voor de huur en de kosten van gas, water en licht (zie figuur 3).[7] Zo’n 38 procent van de respondenten in de enquête die een huis wil kopen maar nu nog huurt in de geliberaliseerde sector, geeft dan ook aan bereid te zijn meer dan 40 procent van zijn inkomen aan wonen uit te geven. Onder eigenaar-bewoners is dat een kwart. Het lijkt er dus op dat er inderdaad sprake kan zijn van enige gewenning: hogere woonlasten nu leiden tot een grotere bereidheid tot hogere woonlasten straks.

Speelt die gewenning inderdaad een rol, dan legt dit niet alleen de problemen met de betaalbaarheid van de vrije huursector bloot maar het geeft ook het belang aan van heldere hypotheeknormen. Zouden die er niet zijn, dan is er een kans dat huizenkopers zich voor lange tijd vastleggen aan een woonquote van 40, 50 of zelfs 60 procent. Dit maakt hen kwetsbaar voor economische tegenwind, bijvoorbeeld wanneer ze de kosten van kinderen onder- of hun toekomstige inkomen overschatten. Bovendien houden ze bij zulke hoge woonlasten minder geld over voor een nieuwe auto, tv of koelkast, en is het lastiger om liquide middelen aan te houden om bijvoorbeeld een val in inkomen op te vangen of om studerende kinderen mee te helpen.

Om dat risico te verkleinen is het dus, zeker op een huizenmarkt waar de huur- en koopprijzen al hard stijgen, belangrijk om de leennormen niet te verruimen, zoals weleens wordt geopperd om jongeren te helpen. Om die groep daadwerkelijk te helpen is het vooral van belang om de schaarste en betaalbaarheidsproblematiek in de vrije huursector aan te pakken, omdat steeds meer Nederlanders op zulke huurhuizen zijn aangewezen voor hun eerste stappen op de woningmarkt.

[5] Het aandeel huizen in deze sector ten opzichte van de totale woningvoorraad is de laatste jaren ook relatief hard gegroeid.

[6] Dit komt niet alleen doordat de woningprijzen tussen 2009 en 2013 inzakten, maar juist ook omdat de hypotheekrentes de laatste jaren hard zijn gedaald. Bovendien blijkt uit een onderzoek van de Algemene Rekenkamer dat sinds 2013 veel Nederlanders extra hebben afgelost op hun hypotheekschuld door schenkingen. Ook dat draagt bij aan lagere woonlasten.

[7] Ook in de sociale huursector is sprake van relatief hoge woonquotes, maar dat komt niet per se door de hoge lasten in die sector, maar omdat huurders in de sociale sector doorgaans een lager inkomen hebben.