Update

Verdere huizenprijsstijgingen verwacht door krapte, beleggers en ruimere leennormen

10 december 2020 00:17

Ondanks de coronacrisis nam de stijging van de huizenprijzen in Nederland dit jaar toe. In oktober lagen deze volgens het Kadaster zelfs ruim 9 procent hoger dan een jaar eerder; de verkopen stegen zelfs 18 procent. Daarmee blijven de woningmarktcijfers verrassen. We hadden verwacht dat de coronacrisis via de oplopende werkloosheid en het gekelderde consumentenvertrouwen zou leiden tot minder verkopen en uiteindelijk ook tot lagere prijsgroei en zelfs een prijsdaling.

Meteen de diepte in?Lees de volledige studie
Huizen in Nederland

Niets bleek minder waar: eind dit jaar staat de teller vermoedelijk op 235.000 transacties, 7,5 procent meer dan in 2019. En bestaande huizen zijn dit jaar waarschijnlijk 7,8 procent duurder dan vorig jaar, een stijging van zo’n 20.000 tot 25.000 euro in één jaar. Tientallen miljarden euro’s overheidssteun – waardoor de werkloosheid nog beperkt is gebleven – lagere hypotheekrentes dan in 2019, overwaarde van doorstromers, het aanhoudende woningtekort en de hoge huurprijzen kunnen helpen verklaren waarom de woningmarkt dit jaar is blijven doordenderen. Ook de aanwezigheid van beleggers en de hevige biedstrijd om die schaarse huizen hebben bijgedragen aan de versnelling van de huizenprijsgroei.

Figuur 1. Hoogste prijsstijging sinds twee jaar

Figuur 1: Hoogste prijsstijging sinds twee jaar
Bron: CBS, Kadaster

Volgend jaar minder ‘verkocht’-bordjes

Dit jaar zullen naar verwachting meer huizen zijn verkocht dan vorig jaar (figuur 2). We gaan ervan uit dat dit een tijdelijke opleving is en dat het aantal transacties in 2021 met zo’n 7,0 procent daalt tot circa 220.000 verkopen, gevolgd door zo’n 210.000 verkopen in 2022. Het geringe aanbod beperkt naar verwachting het aantal verkochte woningen. Dat komt onder meer doordat ‘eerst kopen, dan pas verkopen’ nog altijd de norm lijkt, blijkens cijfers van woningwebsite Funda.nl. Bovendien worden er komende jaren naar verwachting minder nieuwe huizen opgeleverd als gevolg van de stikstofcrisis. Daardoor stokt het zogeheten doorstroomtreintje, wat tot minder aanbod van bestaande huizen leidt en dus op die manier het aantal woningverkopen drukt.

Figuur 2. Ondanks coronacrisis verder stijgende huizenprijzen verwacht

Figuur 2: Ondanks coronacrisis verder stijgende huizenprijzen verwacht
Bron: RaboResearch

Huizenprijzen ook volgend jaar in de plus

We verwachten dat huizen in 2021 gemiddeld 5,5 procent duurder zijn dan in 2020. Dit komt voor meer dan de helft door overloop uit 2020. Voor 2022 gaan we uit van een gemiddelde prijsstijging van zo’n 2,5 procent. Eerder gingen we uit van een tijdelijke dip in de huizenprijzen. En hoewel er nog altijd factoren zijn die de vraag naar koopwoningen zullen drukken, verwachten we inmiddels dat de prijsopdrijvende factoren de overhand zullen houden. Zo is het economische beeld gunstiger en zijn er nieuwe ontwikkelingen die de prijzen stutten.

“Hypotheekrentes zijn verder gedaald ten opzichte van 2019”

Zo betalen jonge huizenkopers vanaf 2021 géén overdrachtsbelasting meer (bij huizen tot 400.000 euro). Met de extra financiële ruimte kunnen ze meer bieden, wat voor