Vastgoedsector, bouw aan continuïteit

Het sentiment in de vastgoedmarkt lijkt op het eerste gezicht niet te verslechteren. De meeste vastgoedondernemers zitten niet in acute geldnood en ze zien voldoende investeringskansen, mede dankzij de lage rentestand. Toch komen er grote uitdagingen op de sector af. Coronamaatregelen kosten steeds meer geld, de huuropbrengsten dalen en waardeverlies ligt op de loer. De liquiditeit van het product vastgoed neemt af en dat zien we terug in lagere transactievolumes. Veel huurders leunen op betalings- en steunmaatregelen. Als deze maatregelen aflopen of worden teruggeschroefd, nemen de risico’s toe.

Hebben vastgoedondernemers voldoende oog voor groeiende onzekerheden? En is dat ook voldoende verwerkt in de prijs? De kans bestaat dat de prijzen van nieuwe transacties niet altijd een weerspiegeling zijn van de daadwerkelijke marktwaarde. Tussen en binnen vastgoedsectoren bestaan grote verschillen. Zo presteert supermarktvastgoed goed en hebben veel winkels voor non-food het lastig. Dit leidt tot groeidende prijsverschillen en we zien het terug in het aantal transacties. Dit jaar blijft de totaalprijs voor vastgoed op peil doordat vooral goed vastgoed wordt verhandeld, zie figuur 1. In de jaren daarna verwachten we, gemiddeld genomen, een correctie op de prijzen.

Beleggers doen er daarom verstandig aan om voor meer zekerheid te kiezen. Een gezonde financiële balans zorgt voor een beter toekomstperspectief. Gerichte investeringen in het eigen vastgoed hebben daarnaast de voorkeur boven nieuwe aankopen. Dus bouwen aan continuïteit op basis van de kansen en kwaliteiten van de eigen portefeuille.

Corona raakt de economie, en zo ook het vastgoed op een manier die we nog niet eerder zagen. Mensen mijden drukke plekken en winnende locaties behoren nu tot de verliezers. We zien dat internationale toeristen en expats wegblijven, dat mensen zoveel mogelijk thuiswerken en meer dan ooit online bestellen. Het topsegment van de woningmarkt heeft het lastiger, de bezettingsgraad in kantoren is fors gedaald en het is opvallend rustig in hoofdwinkelstraten. Voor horeca geldt dat de klap extra hard aankomt, omdat zij steeds als een van de eerste markten de deuren moet sluiten. In al deze segmenten doet dat iets met huuropbrengsten en de waarde van het vastgoed.

Het toekomstperspectief van huurders is meer dan ooit van belang voor vastgoedeigenaren. Grofweg zien we drie bedreigingen voor ons. Er gaan altijd bedrijven failliet. Voor een deel van de bedrijven kan het wegvallen van steun dit proces versnellen. Daarnaast zijn er bedrijven die nu hard geraakt worden, maar die de draad weer oppakken. Als de horeca bijvoorbeeld weer volledig open kan, dan maken mensen daar graag gebruik van en dat biedt uitzichtop een rendabele toekomst. Tot slot zijn er bedrijven die zich gaan heroriënteren. Denk aan kantoorhoudende bedrijven die gaan werken met een flexibele schil. Of winkeliers die volledig overgaan op online. Aanpassing is voor veel bedrijven noodzakelijk om te overleven, maar is ook de basis voor een solide toekomst.

Corona heeft ook positieve effecten. Het virus maakt duidelijk waar mensen echt behoefte aan hebben en het dwingt ondernemers en eigenaren om creatief te zijn. Met of zonder crisis, mensen moeten een dak boven hun hoofd hebben. Er is een schrijnend tekort aan betaalbare woningen en aan huisvesting voor doelgroepen met urgentie. Weinig verrassend dus dat beleggers vertrouwen houden in de woningmarkt. Wel valt op dat ze hun eisen bijstellen. Thuiswerken leidt ertoe dat sommige beleggers zich richten op ruimere huurwoningen met buitenruimte.

De grootste winnaar van de crisis is de logistieke markt. De trend versnelt. Niet alleen de grote hallen, maar ook initiatieven op het vlak van stadsdistributie staan in de belangstelling. De markt profiteert van de enorme toename van e-commerce. Een andere categorie winnaars zijn winkels gericht op dagelijkse boodschappen en gemak. Supermarkten, versspeciaalzaken en maaltijdbezorgers profiteren van het massale ‘dicht-bij-huis-blijf’-gedrag van mensen.

In tijden van crisis focussen veel bedrijven zich op hun kerntaken en de korte termijn. Toch zijn er ook uitdagingen waardoor vooruitkijken belangrijk is. Eén van die uitdagingen is het tegengaan van klimaatrisico’s. Gerichte investeringen dragen bovendien positief bij aan gezondheid, comfort en welzijn. Hoewel steeds meer partijen zich hiervoor inspannen, bestaat in een crisis altijd het gevaar dat investeringen worden uitgesteld. De beoogde doelen liggen immers ver weg in de tijd, terwijl de beloning, ‘waar doen we het voor’ of ‘wat winnen we ermee’ nog verder ligt. Om dit te doorbreken moeten we juist naar het hier en nu kijken. Hoe creëren we urgentie?

De makkelijkste ‘push’ komt van de overheid, zoals subsidies voor isolatie en zonnepanelen, of regels als de C-labelplicht voor kantoren (per 1 januari 2023) en het ‘aardgasvrij maken’ van de gebouwde omgeving. Daarna is de markt aan zet. Bij het energiezuinig maken van vastgoed geldt een terugverdientijd. En als verduurzaming samengaat met een upgrade van het gebouw, zoals lagere energielasten en verminderde uitstoot, dan wordt een gebouw aantrekkelijker voor zowel huurders als eigenaren.

Maar waarde kent een ruimere betekenis. Een gezonder binnenklimaat en meer comfort draagt bij aan vitale en tevreden medewerkers. Zij verdienen zichzelf terug in productiviteit, creativiteit en een verlaagd ziekteverzuim. Niet voor niets verschuift de sector naar waardevol vastgoed. De Rabobank is recent partner geworden van het Blue Building Institute omdat wij geloven in deze ontwikkeling.

Er lijkt sprake van een spanningsveld. Ondernemers doen er verstandig aan om nu geen onnodige risico’s te nemen en tegelijkertijd brengt passiviteit risico’s met zich mee. Juist in deze tijd is een gezonde financiële balans het allerbelangrijkste. Blijf in nauw contact met je huurder(s) en zorg voor voldoende financiële middelen. Dat laatste is nodig om tegenvallers op te kunnen vangen en het biedt een goede basis om je financiering te waarborgen. Nieuwe beleggingskansen blijven zich natuurlijk voordoen, maar weeg die grondig af. Kijk eerst naar gewenste verbeteringen binnen je bestaande portfolio.

Dat passiviteit risico’s met zich meebrengt zien we bijvoorbeeld terug in de kantorenmarkt. Kantoren die straks niet over het vereiste C-label beschikken mogen in 2023 niet meer verhuurd worden. Bij steeds meer partijen ontstaat het besef dat duurzame investeringen het meest waardevol zijn. En als je niet in duurzaamheid investeert, dan keert het zich straks tegen je. Crisis of niet, het is altijd een goed moment om hier een plan voor te maken.

Wij helpen je graag de juiste stappen te zetten naar duurzaamheid. Kijk bijvoorbeeld eens op raboduurzaamvastgoed.nl of EnergiekeRegio.nl. Ook bieden we speciale producten aan, zoals de Rabo Groen Lening en de Rabo Impactlening. Tot slot hebben we veel expertise in huis en staan we altijd klaar voor een strategisch gesprek.

Lees meer over waardevol vastgoed in het Vastgoedbericht 2020