Opinie

De stad lijkt ondanks de coronacrisis nog niet op zijn retour

21 januari 2021 09:10

Steden verliezen (nog) niet aan populariteit door corona. Dat mensen in toenemende mate de stad verlaten, komt mede door de almaar stijgende huizenprijzen. Eigenlijk zijn steden dus té populair. De stedelijke bouwopgave is en blijft dan ook groot.

Verhuizing

De vakpers en landelijke media staan er vol van: de aankondiging van het einde van de stad en de revival van het platteland. Maar zo stellig de mediaberichten, zo zacht is de bewijsvoering. Zowel de verhuiscijfers als de verkoopcijfers wijzen nog niet op een versnelling van de toenemende trek uit de stad.

Covid-19 versnelt uitstroom (nog) niet

Sinds de huizenmarktcrisis van 2008-2013 neemt het vertrek uit de vier grootste gemeenten (G4) inderdaad geleidelijk toe. In het derde kwartaal van dit jaar verlieten zelfs ruim 38.000 inwoners hun G4-gemeente; het hoogste aantal sinds begin 2002. En wetende dat op Funda mensen vaker zoeken naar een groter huis met een tuin, is het verleidelijk een verband te zien met de coronapandemie.

Maar onder huizenkopers neemt het aantal ‘cityquitters’ –mensen die de stad verruilen voor het platteland– niet versneld toe sinds de crisis. En het gros van de ex-G4-stedelingen koopt nog altijd een huis in een andere stad, coronacrisis of niet. Ook de CBS-cijfers laten nog geen versnelling zien van het aantal mensen dat de stad verlaat. Een al eerder ingezette trend zet daarmee gewoon door. Bovendien staan tegenover verhuizingen uit de stad verhuizingen naar de stad. En ook daar zien we geen corona-gerelateerde dip.

Figuur 1. Het nieuwe koophuis staat vaak in een andere stad

Figuur 1
Bron: Kadaster, bewerking RaboResearch

Stevig stedelijk-prijskaartje jaagt mensen weg

Van de mensen die de stad verlaten is het bovendien de vraag of dat nou echt komt omdat ze de stad zat zijn. Want de meeste stedelingen die willen verhuizen, blijven graag in de eigen woonplaats wonen; óók in deze coronatijd. Volgens een recente peiling van Funda wil slechts 12 procent van alle stedelingen met een verhuiswens de stad uit. Dat geleidelijk aan toch steeds meer stedelingen vertrekken, komt vermoedelijk deels omdat ze geen betaalbaar huis kunnen vinden voor die volgende stap in hun ‘wooncarrière’.

Stedelijk wonen wordt namelijk steeds duurder. In Utrecht en Amsterdam kost een gemiddeld huis inmiddels respectievelijk ruim 4 en 5 ton. De jongste cijfers laten zien dat de prijsstijging in Amsterdam minder hard gaat dan in de rest van Nederland. Dit betekent niet dat Amsterdam minder in trek is (of dat Groningen het nieuwe Amsterdam is), maar dat het plafond van wat nog betaalbaar is er steeds meer in zicht komt. Juist omdat de stad zo populair is.

Niet ongefundeerd bouwen

Nu – midden in de coronacrisis – is het lastig om te voorspellen of de woonvoorkeuren blijvend veranderen door de crisis. Maar de stelling dat de stad door corona op zijn retour is, is op zijn minst voorbarig.

Als de cijfers ons iets leren, is het dat stedelijk wonen nog steeds mateloos populair is. De vraag naar stedelijke woonmilieus is veel groter dan het aanbod en juist dat maakt ze onbetaalbaar. Dat los je niet op met bouwen van huizen in landelijke ‘groene en ontspannen’ woonmilieus. Dat los je alleen op met bouwen van nieuwe huizen en het transformeren van leegstaande winkels en kantoren tot huizen in stedelijke woonmilieus.


Eerder verschenen bij NRC.