Stop de wapenwedloop op de huizenmarkt

Makelaarsvereniging NVM maakte vorige week bekend dat huizenkopers in het vierde kwartaal van 2020 gemiddeld 11,6 procent meer betaalden dan het jaar daarvoor. Nooit eerder was de markt zó krap en de biedstrijd zó hevig. Maar liefst 58 procent van alle verkochte huizen ging boven de vraagprijs (of de ‘bieden vanaf’-prijs) weg. Een kwartaal eerder was dit nog 53 procent.

Dat huizen in een rap tempo duurder worden, doet weinig goeds voor de kansen van huizenzoekers op een (betaalbaar) huis. Zeker niet voor degenen met een inkomen van één tot anderhalf keer modaal. Het politieke antwoord hierop baart bovendien zorgen. Zo gooien het schrappen van de overdrachtsbelasting voor jonge huizenkopers, startersleningen en het verruimen van de leennormen alleen maar meer olie op het vuur. De helft van de hypotheek aflossingsvrij om huizenkopers meer financiële ademruimte te geven – omarmd door enkele politieke partijen in hun verkiezingsprogramma – is ook geen oplossing. Want in de huidige krappe markt lijkt de budgettaire ruimte die hierdoor ontstaat, te worden gebruikt om het onderste uit de kan te halen voor een zo hoog mogelijk bod. Met nóg hogere huizenprijzen tot gevolg.

Om toch een huis te kunnen kopen, gaan mensen namelijk steeds vaker tot het gaatje. Niet alleen door over te bieden maar ook door steeds meer te lenen in verhouding tot het inkomen. Onder starters leent inmiddels zelfs iets meer dan de helft (bijna) maximaal. En dat gaat gepaard met risico’s. Want mensen die veel lenen, houden minder geld over om te sparen, bijvoorbeeld voor onverwachte tegenvallers.

Om die hoge maandelijkse hypotheeklast nog een beetje draaglijk te houden, kiezen kopers steeds vaker voor een stuk aflossingsvrij via een combinatiehypotheek. Nu de rente zo laag staat, is de prikkel minder groot om voor een volledige annuïtaire of lineaire hypotheek te kiezen, waarvan de rente nog aftrekbaar is. In 2020 kozen huizenkopers iets vaker voor een aflossingsvrij deel in hun hypotheekaanvraag dan in 2019 (+2,6 procent). Inmiddels bevat 44,8 procent van alle aanvragen een aflossingsvrij deel. Ook het gemiddelde aflossingsvrije bedrag zit in de lift: in 2020 ging het om ruim 137.000 euro, terwijl kopers tussen januari en november gemiddeld 334.000 euro betaalden voor een huis.

Op zichzelf is er niets mis met een deel aflossingsvrij, als het inkomen aan het einde van de looptijd van de hypotheek maar voldoende is om de lasten te blijven dragen. Vanuit een levensloopperspectief kan het bovendien bijdragen aan een spreiding van de uitgaven over de financiële levensloop. Feitelijk is volledig aflossen zelfs een vorm van 'oversparen'.

Maar in de huidige krappe markt lijkt het aflossingsvrije deel steeds meer een middel om maximaler te kunnen lenen om in het heetst van de biedstrijd toch een huis te kunnen kopen. En hierdoor stijgen de huizenprijzen nóg harder. Waardoor kopers uiteindelijk vooral een duurder huis krijgen. De politiek is aan zet om deze vicieuze cirkel te doorbreken. En de enige echte oplossing daarvoor is en blijft het in balans brengen van vraag en aanbod, door goedbedoelde financiële steuntjes voor de koper even on hold te zetten en volop aan de bak te gaan om betaalbare huizen te bouwen.

Eerder verschenen bij RTL Nieuws - Opinie.