Waarom het woningtekort er wél toe doet

De gekte op de woningmarkt wordt groter en groter. Het CBS berichtte vorige week dat huizenkopers die in april de sleutel van hun huis kregen gemiddeld maar liefst 36.000 euro meer hebben betaald voor hun woning dan mensen die in diezelfde maand een jaar eerder bij de notaris zaten voor de overdracht. Vooral in provincies met een krappere woningmarkt, gemeten in aanbodtijd, schieten de huizenprijzen omhoog. Ook het aantal te koop staande huizen is historisch laag. In het eerste kwartaal waren dat er maar 24.500, tegen 44.000 één jaar eerder.

De gebruikelijke conclusie is dat de huizenprijzen snel stijgen omdat het woningtekort oploopt. Maar de laatste weken wordt flink tegen die conclusie aangeschopt, onder meer door zelfbenoemd ‘huisjesmelker’ Hans de Geus. De Nederlandsche Bank (DNB) deed vorig jaar al een duit in het zakje. De sterke stijging van huizenprijzen zou niet komen door het woningtekort maar door de toegenomen financieringsmogelijkheden, onder andere het gevolg van de lage hypotheekrente. Een opvallende constatering in een tijd waarin potentiële huizenkopers over elkaar heen buitelen in de strijd om dat ene huis dat nog wél te koop staat en waar in het eerste kwartaal liefst 62 procent van alle verkochte huizen boven de vraagprijs weg ging.

De conclusie van DNB betekent echter niet dat schaarste er niet toe doet. Het illustreert vooral dat het woningtekort geen perfecte graadmeter is van de moeilijkheden die woningzoekenden ervaren op de huizenmarkt. Zo wordt de huizenmarkt in Zeeland keer op keer bestempeld als een vrij ontspannen woningmarkt – zonder woningtekort – terwijl de stijgende huizenprijzen en het opdrogende woningaanbod suggereren dat het ook in die provincie toch echt moeilijker is geworden om een huis te vinden.

In de discussie over het woningtekort speelt het getal van 331.000 huizen – het aantal dat we in 2020 volgens Binnenlandse Zaken en ABF Research te kort kwamen – een cruciale rol. Om dit tekort te bepalen, wordt de woningbehoefte geschat. Die behoefte hangt af van demografische trends: bijvoorbeeld hoe snel kinderen uit huis gaan en wat de kans is om te scheiden. Maar bij de berekening van het woningtekort wordt geen rekening gehouden met het feit dat ook financiële factoren, zoals een lagere rente en inkomensgroei, de vraag naar woningen kunnen aanwakkeren. Niet alleen onder starters en doorstromers, maar ook onder beleggers. Of onder mensen die – bijvoorbeeld in Zeeland – een vakantiehuisje willen kopen.

Als de vraag stijgt (door huishoudensgroei of – inderdaad - door die lagere rente), én het aanbod blijft gelijk dan neemt de krapte voor huizenzoekers toe. Die krapte kan worden verminderd door meer woningaanbod. Het is namelijk de combinatie van een stijgende vraag en een achterblijvend aanbod die tot stijgende huizenprijzen leidt. En laat Nederland nu net bekend staan als een land waar het aanbod de vraag doorgaans slecht volgt.

Dus: zeker, de financieringsmogelijkheden spelen een belangrijke rol bij de gekte op de woningmarkt. Het blijft dan ook belangrijk om fiscale voordelen voor eigenaar-bewoners verder af te bouwen en de leennormen niet verder te versoepelen. Maar het is te kort door de bocht om te stellen dat het woningtekort er helemaal niet toe doet. Of dat de woningbouwproductie niet omhoog moet.

Het aanjagen van de woningbouw is weliswaar geen garantie op lagere huizenprijzen, maar het kan de sterke huizenprijsgroei wél afremmen. Wellicht nog veel belangrijker: meer woningbouw zet het bekende doorstroomtreintje in gang, waardoor meer aanbod vrijkomt en woningzoekenden – uiteindelijk ook starters – iets meer mogelijkheden krijgen. En dat is broodnodig, want die strijd om dat ene huis dat nog wel te koop staat of die ene vrijgekomen sociale huurwoning is bikkelhard.

Eerder verschenen bij RTL Nieuws - Opinie.