Opinie

Voor een eerlijkere huizenmarkt hoeft het eigen huis niet naar box 3

8 november 2021 13:21

Op de huizenmarkt raken huurders en nieuwkomers verder op achterstand. Maar voor een eerlijkere woningmarkt is het niet nodig om het eigen huis naar box 3 over te hevelen.

Huizenmarkt 2021

Het ene record na het andere sneuvelt op de huizenmarkt. In september waren bestaande koophuizen maar liefst 18,5 procent duurder dan een jaar geleden. De kloof tussen het inkomen en de huizenprijzen wordt dan ook in een ongenadig hard tempo groter (figuur 1). Voor steeds meer jongvolwassenen is een eigen huis een brug te ver: in slechts negen jaar tijd kelderde het aandeel van 25- tot 35-jarigen met een koophuis van 50 procent in 2011 naar krap 42 procent in 2020. Nu is een koophuis op zichzelf niet ‘beter’ dan een huurhuis. Maar huurders staan in de praktijk op achterstand, en die achterstand wordt alleen maar groter.

Figuur 1. Duizelingwekkende kloof tussen huizenprijzen en modaal inkomen

Huizenmarkt figuur 1
Bron: Dallas Fed (huizenprijsindex Nederland), CPB (modaal inkomen), bewerking RaboResearch

Het begint er al mee dat huurders een groter deel van hun (doorgaans toch al lagere) inkomen kwijt zijn aan woonlasten dan huiseigenaren. Dit geldt vooral voor huurders in de vrije huursector. En dat betekent ook dat zij minder kunnen sparen. Uitgaande van mediane bedragen hadden huiseigenaren met 27.200 euro 3,4 keer zoveel spaargeld als huurders zonder huurtoeslag (waaronder huurders in de vrije huursector). De ongelijkheid neemt bovendien toe, want in 2011 was het verschil in spaargeld minder groot.

Maar de ongelijkheid stopt hier niet. Want huiseigenaren krijgen in de praktijk vaak ook nog geld toe van de belastingdienst. En dat komt doordat het voordeel van de hypotheekrenteaftrek vaak groter is dan het bedrag dat huiseigenaren bij hun belastbaar inkomen moeten optellen omdat zij een eigen huis hebben: het eigenwoningforfait. Dit laatste bedrag is een percentage (in 2021 veelal 0,5 procent) van de waarde van het huis. Stel: iemand koopt een huis van 400.000 euro met een WOZ-waarde van 340.000 euro en sluit daarvoor een annuïteitenhypotheek af tegen 1,8 procent rente per jaar. Dan moet diegene 1.700 euro bij het belastbaar inkomen optellen maar mag het tegelijkertijd ruim 7.000 euro aan betaalde hypotheekrente aftrekken. Onder aan de streep rest dus een dikke vette plus.

Huurders in de vrije sector en jongvolwassenen staan dus op achterstand. En het is aan het nieuwe kabinet om hier een einde aan te maken. Dit kan op meer manieren. In de afgelopen weken was een van die manieren veelvuldig in het nieuws: het overhevelen van het eigen huis naar box 3. Dit is de ‘vermogens-box’ waarbinnen mensen belasting moeten betalen over het fictieve rendement op hun vermogen. De Nederlandsche Bank en het IMF zijn hier groot voorstander van. Conceptueel gezien klinkt dit voorstel logisch. Want het vermogen in het eigen huis wordt dan net zo belast als elk ander vermogen, zoals spaargeld op de bank.

Maar aan de uitwerking zitten haken en ogen. Zo is het onduidelijk of huiseigenaren met een laag inkomen die bakstenen-belasting wel echt kunnen betalen. Volgens onze berekeningen gaat een arme alleenstaande oudere met een volledig afgelost huis van 400.000 euro en zonder een extra vrijstelling er bij ongewijzigd beleid 350 euro per maand op achteruit. Als extra financiële domper vervalt ook het recht op zorgtoeslag omdat deze een vermogenstoets kent. Bovendien bestaat het risico dat gedeeltelijke aflossingsvrije hypotheken (maar ook hogere consumptieve schulden) verder aan populariteit winnen, om zo minder vermogensbelasting te moeten betalen. Ongetwijfeld valt dit alles te repareren. Maar elke pleister maakt het toch al ingewikkelde belasting- en toeslagensysteem nog complexer. Een systeem dat sowieso zijn langste tijd heeft gehad en aan een grondige hervorming toe is.

Voor het zover is, is een gemakkelijkere tussenoplossing dichter bij huis te vinden: binnen het huidige stelsel. De subsidie op koopwoningen kun je namelijk ook schrappen door stapsgewijs het eigenwoningforfait te verhogen. Met dit voordeel voor de staatskas kunnen de tarieven van de inkomstenbelasting omlaag, waar huurders ook profijt van hebben. Het resultaat? Een huizenmarkt met minder rap stijgende huizenprijzen, zonder fiscale voordeeltjes voor huiseigenaren en waar jongvolwassenen minder op achterstand staan, en dit alles zonder het risico op een nog hogere schuldenberg.

Eerder verschenen bij RTL Nieuws