Waarom de problemen op de woningmarkt maar niet weggaan

Als meisje van tien was ik groot fan van het computerprogramma SimCity, dat ik nog speelde op een bakbeest van een Amiga. Met dit programma kon je hele steden in een rap tempo uit de grond stampen. Zo snel als de technologie zich ontwikkelt en zo snel als ik vroeger woonwijken in SimCity kon aanleggen, zo langzaam worden de problemen op de Nederlandse woningmarkt opgelost.

Al in 2005 constateerde de toenmalige minister voor wonen dat middeninkomens moeite hadden om een passende woning te vinden. De ambitie was om de vrijehuursector van 5 tot –let wel– 25 procent te vergroten. Deze ambitie is anno 2019 bij lange na niet gehaald. Vorig jaar behoorde slechts 7 procent van alle huizen in Nederland tot de vrijehuursector. Dat er weinig betaalbare woningen zijn in de vrije huursector –het zogenoemde middensegment met huren tussen de 720 en 1.000 euro– is een probleem. Voor het functioneren van de woningmarkt, maar ook voor de middeninkomens. Om de positie van middeninkomens te verbeteren, zet de huidige minister voor wonen Ollongren dan ook in op een groter middensegment.

En dat is hard nodig. Want hoewel onderzoek van Rabobank laat zien dat het aantal huizen met een middenhuur tussen 2012 en 2018 is verdubbeld, kan de vlag nog niet uit. Met 420.000 woningen op een totaal van zo’n 3 miljoen huurhuizen is het middensegment nog altijd de Calimero van de woningmarkt. Ook liggen de huren die nieuwe huurders betalen voor hun vrijesectorhuurwoning akelig dicht tegen de bovengrens van het middensegment. Zodat een deel van deze middeninkomens dit überhaupt niet kan betalen.

De wijze waarop het middensegment is gegroeid, gaat bovendien gepaard met andere risico’s voor de Nederlandse woningmarkt. Want een deel van die middensegmentwoningen waren voorheen koopwoningen. Deze ontwikkeling hangt samen met de toenemende populariteit van buy-to-let: beleggers die huizen kopen om te verhuren. De opkomst van buy-to-let betekent weliswaar meer aanbod van (midden-)huurwoningen, maar ook minder kansen voor huishoudens die een huis willen kopen. Bovendien werkt buy-to-let prijsopdrijvend en kan het schommelingen in de huizenprijzen versterken, zo vreest DNB.

De ambities en problemen uit 2005 zijn dus nog altijd actueel: Het middensegment is nog altijd veel te klein. En daar komt nog bij dat de groei die wél is gerealiseerd, risico’s op prijsschommelingen in huizenmarkt vergroot. En helaas is de oplossing even simpel als complex. Om de problemen te tackelen moeten er vooral meer woningen bijkomen. Hoge huren bestaan immers bij de gratie van het woningtekort. De vrije huursector reguleren is dus geen structurele oplossing. Bovendien kan een ‘noodknop’ middenhuur, zoals het kabinet overweegt, averechts werken omdat het voor bouwers mogelijk minder aantrekkelijk wordt om voor het middensegment te bouwen. Niet voor niets zijn er veel bezwaren tegen deze noodknop. Recent stelde minister Ollongren invoering van deze maatregel dan ook uit.

Zij moet nu vol inzetten op het aanjagen van nieuwbouw. Dat is lastig maar niet onmogelijk. Dat er weinig bouwlocaties zijn, komt volgens de economen van het CPB deels doordat lagere overheden meer belang hechten aan het behoud van de ruimtelijke kwaliteit dan aan het bouwen van huizen. Zo bezien is de opgave voor het middensegment vooral een planologische opgave. Maar helaas is de Nederlandse woningmarkt geen SimCity, waarin dat met een paar klikken is opgelost. Om gemeenten te bewegen meer nieuwbouw toe te staan, kan het volgens diezelfde economen van het CPB helpen als gemeenten meer de ‘financiële vruchten’ kunnen gaan plukken van nieuwbouw, met bijvoorbeeld een gemeentelijke heffing op de planbaten die ontstaan bij bestemmingsplanwijzigingen.

Verschenen bij RTL Z/Opinie, 13 juli 2019