Wordt voorrang lokale huizenzoekers onnodig paardenmiddel?

In al het huizenprijsgeweld van de afgelopen paar jaar is het voor starters en middeninkomens lastig geworden een betaalbaar huis te vinden. In het heetst van de biedstrijd zouden ze het ook afleggen tegen ‘mensen van buiten’, waardoor een betaalbaar (nieuwbouw)huis binnen de eigen gemeente verder uit zicht raakt.

Deze zorgen lijken deels terecht. Want uit woningverkoopcijfers van het Kadaster blijkt dat lokale huizenkopers steeds meer terrein verliezen. Terwijl het aandeel huizenkopers uit de Randstad en uit andere gemeenten in de regio stijgt. Dit is niet alleen het geval in de intermediaire zone (de ‘schil’ direct rondom de Randstad, zie figuur) maar ook in de periferie, waar huizen gemiddeld nog een stukje goedkoper zijn.

Om te voorkomen dat lokale huizenzoekers zonder een dikke portemonnee er niet meer tussen komen, kwam eind vorig jaar het voorstel om de Huisvestingswet te wijzigingen. Dit moet gemeenten de mogelijkheid geven om te kunnen sturen op de toewijzing van goedkopere huur- en (nieuwbouw)koophuizen.

Vorige maand werd duidelijk dat gemeenten – als de wet wordt aangenomen – óók wat te zeggen krijgen over de ‘toewijzing’ van bestaande koophuizen tot 355.000 euro. Als koper mag je elk huis kopen, maar het is daarmee niet gezegd dat je er vervolgens ook in mag gaan wonen. Starters en middeninkomens met een lokale binding of met een maatschappelijk cruciaal beroep, zoals zorgpersoneel en leerkrachten, krijgen hierbij een streepje voor.

Los van kanttekeningen over de praktische uitvoerbaarheid, deed het wetsvoorstel verrassend weinig stof opwaaien in de media. En dat is gek, want het is een paardenmiddel die de vrijheid van vestiging behoorlijk beperkt. Nadelige effecten voor de arbeidsmarkt zijn bovendien niet uitgesloten. Voor iemand die vanwege een nieuwe baan naar de Randstad wil verhuizen, wordt het vermoedelijk lastiger een betaalbaar koophuis te vinden in de buurt van het werk. Want juist Randstedelijke gemeenten blinken uit in het sturen op de verdeling van woonruimten. Het zou zo maar kunnen dat diegene eieren voor zijn geld kiest en toch maar een baan dichterbij huis accepteert.

Daarbij komt dat de huizenmarkt inmiddels in een rap tempo afkoelt, terwijl schaarste een voorwaarde is om te mogen sturen op de verdeling van goedkopere bestaande koophuizen. Door de hogere hypotheekrentes willen minder mensen een huis kopen. Huizen staan langer te koop en de verkoopkans neemt af. NVM-makelaars signaleerden een historische grote prijsdaling in het derde kwartaal van dit jaar: verkochte huizen waren 5,8 procent goedkoper dan de huizen waar in april, mei en juni een verkocht-bord verscheen. Ook lijken jongere huizenkopers er inmiddels weer wat beter tussen te komen gegeven de toename in hypotheekaanvragen bij die groep.

De krapte is zeker nog niet voorbij. Maar als de afkoeling doorzet – iets wat mijn collega’s en ik verwachten – krijgen lokale huizenzoekers waarschijnlijk ook weer meer kans op een betaalbaar koophuis in hun eigen gemeente. Ook is het niet ondenkbaar dat Randstedelijke woningzoekenden in dat geval hun heil weer dichter bij huis gaan zoeken. Het valt dus te bezien of lokale aspirant-huizenkopers echt profijt gaan hebben van de herziene Huisvestingswet. Of dat het een gevalletje mosterd-na-de-maaltijd wordt.