Opinie

Dalende huizenprijzen doodsteek voor woningbouw

14 november 2022 14:19

De dalende huizenprijzen en sterk gestegen bouwkosten zetten een rem op de nieuwbouw. Dat komt ook door grondeigenaren: zij nemen niet snel genoegen met minder.

De Raad van State maakte vorige week gehakt van de bouwvrijstelling stikstof. Goed voor de natuur, maar een extra klap voor de sector én voor de grote ambities om tot en met 2030 900.000 nieuwe huizen te bouwen. Want voor partijen die rekenden op die vrijstelling levert de uitspraak zeker vertraging op. Maar in het grotere plaatje is dit niet het grootste probleem voor de woningbouw.

Zo zijn de bouwkosten de afgelopen twee jaar sterk gestegen door een combinatie van schaarste aan bouwmaterialen, stijgende energiekosten én personeelstekorten. Voorheen konden hogere bouwkosten vaak worden verrekend via hogere verkoopprijzen. Maar de mogelijkheden daarvoor nemen af nu huizenkopers tienduizenden euro’s minder kunnen of willen lenen door de sterk gestegen hypotheekrentes. Nieuwbouwkoophuizen vliegen daardoor niet langer als warme broodjes over de toonbank. Bij bestaande koophuizen zorgt de vraaguitval inmiddels voor dalende huizenprijzen en deze daling houdt naar verwachting nog wel even aan.

Dit alles brengt de stevige woningbouwambities verder in gevaar, want in een neergaande markt wordt doorgaans minder gebouwd. Dit zagen we tijdens de huizenmarktcrisis van 2008-2013 en (in mindere mate) tijdens de crisis van eind jaren zeventig. Dalende verkoopprijzen zetten de marges namelijk onder druk. En die gestegen bouwkosten doen daar nog een schepje bovenop.

Minder bekend is dat dalende huizenprijzen ook via een andere route de nieuwbouwproductie afremmen, namelijk via de prijs van grond voor woningbouw. Deze prijs is grofweg het verschil tussen de waarde van het huis en de bouwkosten. Als huizenprijzen dalen én bouwkosten stijgen, daalt de waarde van die grond. Maar grondeigenaren - particulieren en overheden - nemen doorgaans niet snel genoegen met minder. Hierdoor komen zelfs gronden waar wél mag worden gebouwd minder snel tot ontwikkeling.

De stevige woningbouwambities ten spijt: het is ronduit naïef om te denken dat het woningbouwtempo kan worden opgevoerd in een neergaande markt. Er moet rekening worden gehouden met een flinke achteruitgang van de nieuwbouwproductie. Het aantal afgegeven vergunningen voor nieuwbouwhuizen – een graadmeter voor de toekomstige nieuwbouw – loopt steeds verder terug. Capital Value gaat inmiddels uit van 40.000 à 50.000 nieuwe huizen per jaar erbij in plaats van die beoogde 100.000.

Er is geen quick fix om de woningbouw op te krikken of zelfs maar op peil te houden. Op een dreigende stagnatie volgt vaak een roep om meer geld voor woningbouw. Maar meer geld levert niet per se meer huizen op, concludeerde de Algemene Rekenkamer dit voorjaar nog. Het is daarom vooral zaak gunstigere condities te creëren voor nieuwbouw om de woningmarkt blijvend toegankelijker te maken.

Een brede groep van economen heeft hiervoor in het voorjaar verschillende maatregelen geopperd. Hiervan is een deel gericht op meer grond voor woningbouw en uniforme bouweisen om fabrieksmatige bouw te stimuleren. Dat kost geen geld, maar levert geld op en kan de onvermijdelijke dip in de nieuwbouwproductie hopelijk enigszins opheffen. Een ander deel van de maatregelen richt zich op stabielere huizenprijzen. Die verkleinen de kans dat de woningbouw in een neergaande markt onderuit gaat. Waardoor we ook niet meer na elke woningmarktdip 1-0 achter staan.

Eerder verschenen bij RTL Nieuws