Bouwupdate Rabobank december 2019

Bouwupdate december 2019

Geen tijd om het artikel te lezen? Ga direct naar:

    Maatregelen stikstof en PFAS trekken bouw nog niet vlot

    De door de politiek op 13 november jl. geschetste oplossingsrichting voor de stikstof- en PFAS-problematiek is pas het eerste voorstel van een breder pakket maatregelen, maar biedt nog onvoldoende handvatten om de vergunningafgifte en bouwproductie weer snel op het gewenste niveau te brengen. De bouwsector had al last van verschillende uitdagingen, zoals tekorten aan beschikbare bouwgrond en onvoldoende geschikt personeel. De uitdagingen van stikstof (de uitstoot van stikstofoxiden bij bouwactiviteiten) en PFAS (vervuilde grond) komen hier nu bovenop.


    Impact stikstof/PFAS-crisis

    1-svg-infographic-bouwupdate-20191128-klein

    De schade door stikstof en PFAS op de bouwproductie is voor een deel al een feit. Door de stikstofuitspraak staat de vergunningverlening sinds eind mei onder druk, waardoor de orderportefeuilles van bouwbedrijven teruglopen. Sinds begin juli heeft het ‘Tijdelijk Handelingskader PFAS’ extra hordes opgeworpen, waardoor grondverzet en bouwprojecten zijn gestaakt. Inmiddels heeft minister van Veldhoven op 29 november de norm voor PFAS per direct verhoogd naar 0,8 microgram per kilo, waardoor vermoedelijk een groot deel van de projecten weer doorgang kan vinden. Er zijn echter nog veel onduidelijkheden, want gemeentes hebben nog steeds de mogelijkheid om lokaal af te wijken van de landelijke norm. We verwachten dat het bouwjaar 2020 niet sterk van start zal gaan. Dalende omzetten, ontslag van personeel en een stijging van faillissementen zullen zichtbaar worden. Vooral bedrijven die actief zijn in het grondverzet hebben al veel omzet misgelopen.

    “De bouw is marginaal geholpen met de maatregelen die de overheid heeft aangekondigd.”

    Eerste stikstofmaatregelen helpen bouw marginaal

    De bouw is marginaal geholpen met de aangekondigde snelheidsreductie op snelwegen, de voermaatregelen en de saneringsregeling voor de varkenshouderij. De stikstofdepositieruimte die hierdoor beschikbaar komt, is in theorie voldoende om de woningbouw vlot te trekken. In de praktijk hangt echter veel af van de snelle invoering van een nieuw en eenduidig stikstofregistratiesysteem, waardoor per gebied kan worden bepaald welke (bouw)projecten mogen starten. Daarnaast is de beschikbare depositieruimte snel verdwenen als deze wordt toegekend aan grote projecten dicht bij Natura 2000-gebieden. Dat is onder andere een uitdaging in de Zuid-Hollandse Randstad waar de woningvraag groot is, maar ook diverse natuurgebieden liggen.

    Meer over het maatregelenpakket voor de PFAS- en stikstofproblematiek

    De Rabobank verwacht krimp van de bouwproductie

    De ruimte die vrijkomt wordt eerst ingezet voor de woningbouw en enkele specifieke infraprojecten uit het MIRT, daarna voor utiliteitsbouw en overige infraprojecten. Het is de vraag wat er werkelijk overblijft na alle rekensommen. Bovendien zijn er ook nog steeds PFAS-beperkingen bij het verplaatsen van grond. De extra opslagdepots voor grond die gemeentes maken en de nieuwe landelijke normering helpen in ieder geval bij het kunnen verplaatsen binnen de gemeentegrens. De bouwproductie zal in 2020 met enkele procenten krimpen als gevolg van de geschetste ontwikkelingen. Bij onvoldoende voortgang in maatregelen en het uitblijven van eenduidige nieuwe wetgeving zal in 2021 de krimp sterker zijn.

    “Voortgang van stikstof- en PFAS-dossier bepaalt tempo omzetdaling en stijging faillissementen.”

    Elektrisch bouwmaterieel als basisvoorwaarde om te bouwen

    De inzet van elektrisch bouwmaterieel, het beperken van transportbewegingen en natuur-inclusief bouwen worden basisvoorwaarden voor de bouw. Toch moet er op korte termijn niet te veel worden verwacht van een toename van de inzet van elektrisch bouwmaterieel. Weinig ondernemers denken momenteel aan nieuwe investeringen, vanwege het risico op onderbezetting. Als er onverhoopt toch extra materieel nodig is, dan huurt men dat. De aanschaf van elektrisch materieel vindt pas plaats als noodzakelijke vervangingsinvesteringen zich aandienen.

    Woningbouw: teruglopende vergunningverlening

    Het aantal opgeleverde woningen ligt in de eerste tien maanden van 2019 8,6% hoger dan in dezelfde periode vorig jaar. De Rabobank verwacht daarom dat het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen in 2019 de 70.000 overstijgt. Door de stikstofproblematiek voorzien we in 2020 een krimp van de woningbouwproductie. Dit zien we momenteel al terug in de vergunningverlening, die vooral vanaf juni sterk is teruggelopen. Deze terugloop vanaf juni is deels toe te wijzen aan de stikstofproblematiek (PAS). In de periode daarvoor speelden met name het tekort aan bouwlocaties en het capaciteitstekort aan specialisten bij gemeentes de vergunningafgifte parten. In de eerste negen maanden zijn hierdoor 20% minder bouwvergunningen afgegeven dan vorig jaar. Het Ministerie van Binnenlandse Zaken rekende begin november een scenario voor waarbij de vergunningverlening in 2019 en 2020 kan teruglopen naar 47.000 woningen. Zover hoeft het in 2020 niet te komen als er spoedig een drempelwaarde wordt ingevoerd.

    “De vergunningverlening voor woningbouw is met 20% gedaald.”

    Drempelwaarde stikstof kan woningbouw aanzwengelen

    Het kabinet onderzoekt de mogelijkheden voor een drempelwaarde bij stikstof. Hierdoor kunnen woningbouwprojecten die niet of nauwelijks uitstoot veroorzaken van start, zonder een complexe vergunningsprocedure te doorlopen. De Raad van State heeft zich in een advies kritisch uitgelaten over een drempelwaarde. Een drempelwaarde zou per gebied moeten worden bezien, want de natuur is niet overal even gezond. Bovendien moeten er voorafgaand aan een drempelwaarde eerst concrete maatregelen worden genomen die de effecten van schadelijke uitstoot beperken. Een opsteker voor de bouw is de opmerking dat voor sectoren die weinig stikstof uitstoten, een drempelwaarde mogelijk zou moeten zijn. Het zal nog wel even duren voordat er een compleet en uitgewerkt pakket aan maatregelen ligt wat is goedgekeurd als wetgeving. Zonder drempelwaarde vragen vergunningen voorlopig extra handelingen wat woningbouwprojecten vertraagt.

    Woningbouwproductie valt sterk terug en stuwt faillissementen

    De afname van de vergunningverlening is slecht nieuws voor de toch al krappe woningmarkt. Het effect op de woningbouwproductie zal volgend jaar nog relatief beperkt zijn, aangezien deze projecten grotendeels al in aanbouw zijn of een onherroepelijke vergunning hebben. We verwachten dat het aantal opgeleverde woningen in 2020 afneemt tot circa 63.000. In 2021 valt de woningbouwproductie mogelijk verder terug tot 57.000 woningen. Het woningtekort neemt hierdoor toe en de druk op de bestaande woningvoorraad wordt vergroot.

    De stagnatie van de woningbouwproductie en de terugloop van de orderportefeuilles zorgen nu al voor problemen bij kleine bouwers zonder eigen ontwikkelportefeuille. Bedrijven die kwetsbaar uit de vorige crisis zijn gekomen, hebben vaker een beperkte orderportefeuille waarbij men van project naar project leeft. Het wegvallen van één of enkele projecten zorgt dan direct voor continuïteitsproblemen.

    Lees in het Kwartaalbericht Woningmarkt meer over de stijgende huizenprijzen

    Utiliteitsbouw: logistiek meest kwetsbaar

    Ook in de utiliteitsbouw zorgen stikstof en PFAS voor een lagere productie in de komende jaren. Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) schat het productieverlies in de burgerlijke en utiliteitsbouw voor de periode 2019-2021 in op 0,8 miljard euro. De utiliteitsbouw is in omvang kleiner dan de woningbouw, maar de negatieve effecten van stikstof kunnen groot zijn, omdat woningbouwprojecten voorrang krijgen. De effecten op deelsegmenten van de utiliteitsbouw kunnen zelfs aanzienlijk zijn. Denk bijvoorbeeld aan nieuwbouwontwikkelingen in de horeca, leisure, cultuur en logistiek vastgoed. Regio’s waar relatief veel van deze projecten liggen kunnen onevenredig hard getroffen worden. Verbouw en herstel dempen de effecten, doordat deze werkzaamheden doorlopen en een belangrijk onderdeel van de sector zijn.

    Behalve voor woningen laat de waarde van verleende bouwvergunningen (figuur 1) nog geen extreme afname zien. We verwachten wel dat de negatieve trend zich richting het einde van het jaar duidelijker zal aftekenen. De waarde van verleende bouwvergunningen geeft doorgaans een goede indicatie van de te verwachten bouwproductie.

    Bouwupdate Rabobank december 2019

    Perspectief nieuwbouw bedrijventerreinen verslechterd

    De grootste stikstofimpact is te verwachten bij de bouw van logistieke panden en bedrijfsruimtes. Bij nieuwbouw en uitbreiding van logistieke panden worden niet alleen de bouwactiviteiten kritisch bekeken. Ook de (extra) transportbewegingen en daarmee gepaard gaande stikstofuitstoot worden in beschouwing genomen bij het verstrekken van vergunningen.

    “Nieuwbouw van distributiecentra zal meer op herontwikkelingslocaties moeten plaatsvinden.”

    De nieuwbouw van logistiek vastgoed staat bovendien steeds meer onder maatschappelijke druk door de opoffering van natuurlijk landschap. Ook wordt de impact van logistieke centra op de regionale economie vaak overschat. In het advies ‘(X)XL-verdozing’ doet het College van Rijksadviseurs een oproep aan overheden om meer de regie te nemen om de snelle groei van distributiecentra in Nederland af te remmen en nieuwbouw alleen toe te staan op bestaande bedrijventerreinen. Voor de bouwsector liggen er dan ook vooral kansen om te bouwen op deze zogenaamde ‘brownfields’. Dit geldt zowel voor nieuwbouw, herontwikkeling als verduurzaming en renovatie.

    Infrabouw: extra margedruk door onzekerheid

    De onzekerheid in de infrasector is groot. Door recente stikstofmaatregelen kunnen enkele grote infraprojecten toch doorgaan. Ook is er noodwetgeving in de maak voor kritische projecten die de veiligheid van (vaar)wegen garanderen. Het overgrote deel van de infraprojecten heeft echter veel last van zowel stikstof als PFAS, waarbij PFAS de meeste impact heeft.

    Vrijval productiecapaciteit lastig om alternatief in te zetten

    Minister Van Veldhoven heeft op 29 november een nieuwe (tijdelijke) PFAS-norm aangekondigd. De invoering hiervan moet ervoor zorgen dat grond weer verplaatst kan worden. Voor de vervuilde grond die niet kan worden verplaatst, is het zaak dat er spoedig voldoende gemeentelijke opslagdepots zijn. De verhoging van de norm lijkt mooi, maar voor grote projecten met veel grond zijn gemeentes nog steeds huiverig. Bij uitgebaggerde, natte grond is het mogelijk dat de PFAS zich verder mengt met water en oplost.

    Door de PFAS-norm zien de infrabedrijven hun omzet en productie niet direct toenemen. Grond moet altijd worden onderzocht en de duur van laboratoriumonderzoek naar PFAS-verontreiniging is op dit moment enkele weken. Waar onderzoeksbureaus op dit moment garen spinnen bij PFAS, lijdt de infrasector in stilte. Er zijn weinig alternatieven om de vrijvallende productiecapaciteit in te zetten. Makkelijk uitwijken naar de woningbouw waar vanwege stikstof veel projecten vertraagd zijn is dan ook geen optie.

    “Met name bij kleine infrabedrijven liggen onderbezetting en dreigende ontslagen op de loer.”

    Concurrentie en margedruk stuwen consolidatie

    Onderbezetting en dreigende ontslagen liggen bij kleinere bedrijven op de loer. De grotere infrabedrijven, die tegenwoordig terughoudend zijn met het inschrijven op complexe, risicovolle projecten, azen op kleinere werken. De concurrentie voor MKB-bedrijven neemt hierdoor toe. De verleiding is groot om te scherpe offertes neer te leggen, waardoor er onder kostprijs wordt gewerkt en er verliezen kunnen optreden. Dit stimuleert consolidatie in de sector en partijen die het zich kunnen veroorloven, kunnen hun positie in deelmarkten versterken. Bedrijven die overnames doen kunnen zo op een later moment een stevigere rol spelen in de opgaves van klimaatadaptatie en de energietransitie. Andere bedrijven verdwijnen wellicht van het toneel.

    Meer weten?

    Door partnerships met Building Holland, Holland Contech & Proptech en X!Delft stimuleert de Rabobank de bouwsector om te innoveren en te komen tot slimme oplossingen op het gebied van industrialisatie, verduurzaming en circulariteit. Wilt u hier meer over weten of staat u voor een investering die bijdraagt aan een toekomstbestendige gebouwde omgeving? We denken graag met u mee.

    Relevante publicaties

    Lees meer over de stikstofproblematiek op Aanpak Stikstof Lees meer over de PFAS-problematiek

    Leontien de Waal

    Leontien de Waal

    • Senior Marktanalist Bouw
    • Rabo Real Estate Finance
    06 20 29 04 81 LinkedIn
    Sandra Koenraadt

    Sandra Koenraadt

    • Vastgoedmarktanalist
    • Rabo Real Estate Finance
    06 52 85 71 43 LinkedIn