Projectontwikkeling is het commercieel en risicodragend initiëren, organiseren, uitvoeren en coördineren van alle taken die nodig zijn voor het realiseren van onroerende zaken (inclusief de aankoop van de benodigde gronden en/of objecten), met de intentie een vastgoedproject tijdens of na realisatie te verkopen of te verhuren.
Voor deze branche deelt de Rabobank recente cijfers en trends. We bespreken de ontwikkelingen op het gebied van:
Behoefte aan bedrijfspanden neemt af
Projectfinanciering is een financiering waarbij de beoordeling van de bancair relevante criteria, zoals rentabiliteit, liquiditeit en zekerheid, geheel wordt gebaseerd op de toekomstige waarde van het project en de tussentijds te genereren kasstromen.
Woningen
Tot 2040 groeit het aantal huishoudens in Nederland. Hierdoor is de woningbehoefte de komende decennia groot.
Kantoren
De vraag naar kantoorruimte per saldo zal de komende decennia afnemen, ondanks de economische groei. De Rabobank verwacht dat de vraag naar kantoorruimte door thuis- en flexwerken, digitalisering en kostenefficiency met meer dan 10% zal afnemen.
Kansrijke locaties zijn:
- multimodaal bereikbaar (openbaar vervoer en weg)
- op korte afstand van een centrum (minder dan vijf minuten lopen)
Het object moet geschikt zijn voor meerdere huurders (multi-tenant) en een combinatie zijn van horeca, ontmoeten, vergaderen en werken.
Bedrijfspanden
Komende jaren neemt de behoefte aan bedrijfspanden af. Alleen logistiek vastgoed onttrekt zich aan deze trend door de groei van online retail.
Winkels
In (middel)grote steden is de vraag naar winkelruimte gestegen. Daarbuiten is de vraag naar winkelruimte nog minimaal of staat deze onder druk. Het totale winkelgebruik zal de komende jaren krimpen.
Economie
Koopwoningen
Het consumentenvertrouwen ligt op een hoog niveau. Dit geeft, in combinatie met de lage rentestand, een sterke impuls aan de woningverkopen. Deze impuls wordt gedeeltelijk teniet gedaan door een afname van het aantal bouwvergunningen, waardoor het aantal te bouwen nieuwbouwwoningen naar verwachting zal afnemen. De reden hiervan is dat er te weinig voorraad aan grondposities is.
Huurwoningen
Er is een grote krapte op de huurwoningmarkt in het middeldure segment (€ 711 ≤ maandhuur ≤ € 1.050). Ook is de krapte op de markt van sociale huurwoningen (met name in stedelijke gebieden) hoog.
Winkels
In alle regio's en typen winkelgebieden vindt een transformatie plaats van winkels naar andere functies, zoals horeca, wonen en dienstverlening. Door de omzetgroei van supermarkten, bouwmarkten en winkels op meubelboulevards is de leegstand afgenomen.
Kantoren
Ondanks de positieve effecten van de economische groei, daalt de vraag naar kantoorruimte per saldo. Dit omdat kantoorverplaatsingen vaak gepaard gaan met een inkrimping van het aantal vierkante meters. Op de beste locaties is er weinig leegstand en is er voorzichtig weer sprake van projectontwikkeling, terwijl de leegstand op mindere locaties toeneemt. De tweedeling in de markt wordt groter.
Bedrijfspanden
Belangrijke sectoren voor de bedrijfsruimtemarkt laten een duidelijke groei zien, zoals de bouw en de industrie. De verwachte groei van ruimtebehoefte bij logistieke dienstverleners leidt tot meer bouw van bedrijfspanden op eigen risico. Dat wil zeggen dat men bouwt voordat er een huurder of koper voor het pand is gevonden.
Duurzaamheid
Woningen
Duurzaam wonen gaat niet alleen over energiezuinige woningen, maar ook over de transformatie van kantoor- of bedrijfspanden naar woningen. Transformatie heeft duidelijk grote voordelen ten opzichte van nieuwbouw, alleen al door de circulariteit van het object.
Kantoren en bedrijfspanden
Kantoren en bedrijfspanden worden steeds vaker duurzaam gebouwd. Duurzame panden zijn beter verhuurbaar en vertegenwoordigen veelal een hogere waarde. Naast de energieprestatie (BREEAM-certificaat) krijgt een gezond binnenklimaat bij kantoorpanden steeds meer aandacht (WELL-certificaat).
Winkels
Retailers richten zich vooral op het verduurzamen van het te verkopen product. Hierbij vergeten zij vaak de energiezuinigheid van de winkelruimte. Een reden hiervoor is dat het veelal gehuurde winkelpanden betreft. Toch zijn er ook wel stimuli voor vastgoedeigenaren, zoals de waardestijging en een hogere bezettingsgraad van energiezuinige gebouwen.
Innovatie
De bouwsector is traditioneel ingericht. Bouwbedrijven kiezen veelal voor bewezen technieken. Toch vindt bij grondgebonden nieuwbouwwoningen nu een kentering plaats door steeds meer gebruik van prefab, fabrieksmatig bouwen en montage op de bouwplaats. Dit zal een nog grotere vlucht nemen, mogelijk ook door het 3D-printen van beton.
De voordelen voor bouwer en klant zijn evident:
- lagere bouwkosten
- minder faalkosten
- kortere bouwtijd
- minder overlast rond de bouwplaats
Gebouwen en vooral woningen zullen gaan fungeren als (decentrale) energieleveranciers. Grondwater en lucht worden gebruikt voor verwarming en koeling van gebouwen, en zonnepanelen in dakpannen en ramen (PowerWindows) wekken meer energie op dan in het pand wordt gebruikt.
Maatschappij
Woningen
Door de veranderende bevolkingssamenstelling komen er steeds meer singles en alleenstaande ouderen. Hierdoor zal de behoefte aan kleine woningen voor eenpersoonshuishoudens naar verwachting sterk toenemen.
Ook trekken Nederlanders steeds vaker naar de stad, met als gevolg een verdichting van woningen in de (middel)grote steden. Hierdoor ontstaat er een behoefte aan andere woonvormen.
Denk aan:
- woongroepen
- wooncoöperaties voor ouderen
- jongeren die zelfstandige woonruimte zoeken met gemeenschappelijke ruimtes
Bedrijfsruimte
Door verdere urbanisatie blijft de vraag naar distributieruimte in en nabij stedelijke gebieden toenemen. Zo draagt de groei van e-commerce sterk bij aan de verstedelijking.
Winkels
In de minder kansrijke gebieden ligt de focus vooral op het dagelijks winkelen. In de grotere steden (kansrijkere gebieden) zal vooral het 'funshoppen' plaatsvinden. Het winkellandschap zal in de verschillende gebieden steeds meer van elkaar gaan verschillen.
Kantoren
Door de vraag naar flexibiliteit in gebruik van kantoorruimte en de automatisering/digitalisering van arbeidsprocessen komt er de komende jaren structureel minder behoefte aan kantoorruimte.
Wet- en regelgeving
Er zijn een aantal zaken waar projectontwikkelaars rekening mee dienen te houden. Zo moet vanaf 2021 alle nieuwbouw in Nederland voldoen aan de eisen voor bijna energieneutrale gebouwen (BENG).
BENG kent drie eisen:
- de maximale energiebehoefte (kWh/m2/jaar)
- het maximale primair fossiel energiegebruik (kWh/m2/jaar)
- het minimale aandeel hernieuwbaar op te wekken energie (%)
Lees meer over de BENG-eisen op Rvo.nl
Voor de nieuwbouwwoningen geldt in 2021 een EPC-norm (energieprestatiecoëfficiënt) van 0. Deze voldoet daarmee aan de BENG-normen. De huidige EPC-norm is 0,4.
Vanaf 2023 is energielabel C verplicht voor alle kantoorpanden, nieuw en bestaand. In 2028 wordt dit aangescherpt naar energielabel A. Daarnaast is in het Energieakkoord afgesproken dat in 2050 alle gebouwen (inclusief bestaande gebouwen) energieneutraal moeten zijn.
Laatste update: januari 2018