Update

Tijdelijke woningen: meer lucht op benauwde woningmarkt

25 november 2021 14:00

Om de druk op de krappe woningmarkt te verlichten, moeten we meer bouwen. Maar ruimtelijke procedures duren lang. De woningbouwplannen van vandaag leiden op zijn vroegst pas over 5 jaar tot nieuwe woningen. Daar hebben starters en mensen die vandaag met spoed een woning zoeken niets aan. Tijdelijke woningbouw is een oplossing. Dit kan snel zorgen voor de benodigde extra woningen. Maar nu dit kan, moeten we het ook willen. Zo worden we verplicht om snel, kwalitatief en betaalbaar te bouwen.

Visualisatie van een woonwijk

Woningtekort vraagt om snelheid

De huidige overspannen woningmarkt is voor geen enkele woningzoeker fijn. Maar het woningtekort is vooral lastig voor mensen die nog geen eigen woning hebben of die op korte termijn hun huis moeten verlaten. Denk aan starters, studenten, arbeidsmigranten en statushouders, maar ook aan mensen die vanwege een verbroken relatie of door een onveilige thuissituatie snel ergens anders moeten wonen. Vind maar eens iets, in een markt waarin het aanbod beperkt is, de vraag groot en zowel de koop- als huurprijzen hard stijgen.

Het woningtekort leidt tot ongewenste en soms zelfs schrijnende woonsituaties. Zo groeit het aantal ‘economisch daklozen’: mensen met een inkomen, maar zonder eigen huis. Zij slapen bij familie en vrienden of op de achterbank van hun auto. Ook wonen jongeren die eigenlijk uit huis willen langer bij hun ouders en blijven gescheiden stellen noodgedwongen samenwonen. Daarnaast neemt de vaak illegale bewoning van vakantiehuizen toe. De vraag naar woningen is hoog, maar nieuwe woningen zijn niet van de 1 op de andere dag gerealiseerd. Daar gaan jaren overheen, terwijl we op de korte termijn extra woningen nodig hebben. Meer tijdelijke woningen bouwen is 1 van de oplossingen.

Tijdelijk bouwen biedt flexibiliteit voor toekomst

De onzekerheid en onbekendheid van de toekomst vraagt ook om meer tijdelijke woningbouw. Dat we nu te weinig woningen hebben, komt doordat we 10 jaar geleden te weinig nieuwe projecten zijn gestart. Het wordt ook steeds lastiger om de toekomstige woningbehoefte goed te voorspellen. Zo is het aantal huishoudens de afgelopen jaren veel sterker gegroeid dan verwacht.

Eerder keken we vooral hoe hard de bevolking groeide. Tegenwoordig moeten we ook meer rekening houden met de demografische samenstelling. Huishoudens worden namelijk ouder en kleiner. Dit beïnvloedt onze toekomstige woonvoorkeuren. De bevolking zal ook niet overal hard groeien. Zo zijn er gebieden waar nu nog een grote woningvraag is, maar waar dit door bevolkingskrimp over 15 jaar weer anders kan zijn. In deze gebieden kan tijdelijke bouw een uitkomst zijn. Maar ook in gebieden waarvan we verwachten dat de woningvraag blijft toenemen, kan de toekomst best eens anders uitpakken. Vanwege die onzekerheid moeten we tijdelijke woningbouw vaker overwegen.

Het voordeel van tijdelijke woningen is namelijk dat ze flexibiliteit bieden. We kunnen er snel extra woonruimte mee creëren, maar ze ook weer snel verwijderen zodra ze niet meer nodig zijn. Bijvoorbeeld als de bevolking krimpt of de behoefte met permanente woonvormen is opgelost. Een kenmerk van tijdelijke woningen is namelijk dat ze remontabel zijn. Ze zijn relatief makkelijk uit elkaar te halen en te verplaatsen naar een nieuwe locatie als ze na 15 of 20 jaar niet meer nodig zijn op.

Door lange procedures geen extra woningen op de korte termijn

We hebben in Nederland genoeg ruimte om meer woningen te bouwen. Maar woningbouwtrajecten lijken soms eindeloos te duren door de lange ruimtelijke procedures. Zo moet je op zijn minst rekening houden met een minimale tijdslijn van 5 tot 7 jaar. 10 jaar is ook niet ongebruikelijk, zeker als een crisis de plannen op zijn kop zet. We kunnen deze trajecten versnellen door minder regels en bureaucratie, meer capaciteit bij gemeenten of door inspraak- en bezwaarmogelijkheden te beperken. Maar de procedures duren ook niet voor niets zo lang.

“Woningbouwprojecten kennen lange ruimtelijke procedures, terwijl we juist op de korte termijn extra woningen nodig hebben.”

Ruimtelijke procedures bepalen de permanente invulling van een toekomstige wijk of buurt. We moeten zorgvuldig met onze ruimte omgaan, want er zijn ook andere ruimteclaims dan wonen die we goed moeten afwegen. Daarnaast kosten bepaalde stappen in gebiedsontwikkeling nu eenmaal tijd. Denk aan bodemonderzoek, lokaal draagvlak creëren en een goed stedenbouwkundig of architectonisch ontwerp maken. Zorgvuldigheid is enorm belangrijk. Maar een betaalbaar dak boven je hoofd is dat natuurlijk ook. Als we onze zorgvuldige procedures en trajecten niet veranderen, verandert ook het tekort aan woningen niet. In ieder geval niet op de korte termijn.

Het is daarom belangrijk om beter na te denken over de termijn waarvoor we bouwen. Als we bouwen en plannen voor de verre toekomst, dan vraagt dat logischerwijs meer voorbereiding dan een tijdelijke oplossing. Op veel locaties kan of mag op korte termijn geen reguliere woningbouw plaatsvinden, terwijl tijdelijke woningbouw soms wél kan. Het voordeel van tijdelijke woningbouw is dat niet alleen de ruimtelijke procedure, maar ook de bouwtijd veel korter is dan in de normale woningbouw. Dankzij succesvolle modulaire concepten en prefab-oplossingen kunnen de woningen binnen 9 maanden al op de locatie staan.

Veel obstakels weggenomen, maar ambities niet gehaald

De ambities voor tijdelijke woningbouw waren hoog toen het kabinet in 2019 met de Stimuleringsaanpak Flexwonen kwam. Flexwonen moest doorgroeien “tot een volwaardig segment op de woningmarkt, naast de reguliere huur- en koopsector”. Vanaf 2020 moesten er per jaar 15.000 woningen gerealiseerd worden door wetgeving aan te passen en obstakels weg te nemen. Denk daarbij bijvoorbeeld aan kortere juridische procedures, vrijstelling van de verhuurdersheffing (voor tijdelijke woningen) en het verhogen van de exploitatietermijn. Gemeenten en woningcorporaties zegden toe meer flexibele woningbouw te realiseren.

We zien dat het aantal projecten met tijdelijke woningen toeneemt, maar het neemt niet de vlucht die de overheid wilde om ‘de toegankelijkheid van de woningmarkt op korte termijn’ te vergroten. Daarom is de doelstelling van het Rijk, Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) en vereniging voor woningcorporaties Aedes al fors verlaagd naar 10.000 flexwoningen in de komende 2 jaar. Maar ook dit lijkt niet haalbaar nu woningcorporaties aangeven dat er ook voor tijdelijke woningbouw weinig geschikte locaties beschikbaar zijn.

Ruimte in regelgeving wordt niet altijd benut

Locaties voor tijdelijke woningbouw zijn er vaak wel, maar dan moeten gemeenten die ook zo willen aanwijzen. In proactieve gemeenten neemt het aantal projecten met verplaatsbare woningen wél toe. De 46 tijdelijke woningen op het Suikerfabriekterrein in Groningen zijn een mooi voorbeeld. Of de gemeente Eindhoven, waar onder meer een complete buurt met 700 tijdelijke woningen wordt ontwikkeld.

Waarom lukt het dan niet overal? Er lijkt nog veel onduidelijkheid over regels en procedures bij tijdelijkheid. Dat is jammer, want regelgeving is niet lang geleden juist versimpeld. Door de Stimuleringsaanpak Flexwonen is meer mogelijk dan voorheen en de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) en het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) bieden op veel fronten ondersteuning. Met specifieke kennis vanuit het Expertteam Woningbouw of via de Versnellingskamers Flexwonen, helpen ze bijvoorbeeld de planvorming versnellen. Tijdelijk wonen mag ook langer dan 15 jaar. Een woonbestemming is niet noodzakelijk en bij exploitatie tot 15 jaar hoeven de woningen niet aan het bouwbesluit voor permanente woningbouw te voldoen. Ook mogen huurcontracten tegenwoordig gekoppeld worden aan de exploitatietermijn. Al met al zijn er veel mogelijkheden om bij tijdelijke woningbouw af te wijken van bestaande langdurige procedures die gelden voor reguliere woningbouw. Door de woningnood is het eigenlijk de plicht van gemeenten om daar daadwerkelijk gebruik van te maken.

“Regels zijn versoepeld, maar toch worden tijdelijke woningen nog onvoldoende gebouwd.”

Marktpartijen staan al klaar om te voorzien in meer tijdelijke verplaatsbare woningen. Ook Rabobank wil met Rabo SmartBuilds bijdragen aan een oplossing. Dat doen we door te investeren in 12.000 verplaatsbare woningen om de acute nood op de woningmarkt te bestrijden. Bouwbedrijven investeren op grote schaal in woningfabrieken waar snel kwalitatieve verplaatsbare woningen in 2D of 3D van de lopende band rollen. Mooie voorbeelden zijn Heijmans ONE, Barli, NEZZT, Daiwa House Modular Europe (voorheen Jan Snel), de Groot Vroomshoop en Finch Buildings. Maar ze geven tegelijkertijd aan overcapaciteit te hebben. Ze kunnen dus veel meer woningen produceren dan ze nu doen, als ze maar genoeg plekken hebben om die woningen neer te zetten.

Tijdelijkheid vraagt om snelheid, kwaliteit en betaalbaarheid

De noodzaak, regelruimte en marktinteresse voor tijdelijk bouwen zijn er. Hoe kan het dan dat de feitelijke productie van tijdelijke woningen nog zo tegenvalt? Koudwatervrees en vooroordelen zijn een oorzaak. Gemeenten en omwonenden denken bij tijdelijke woningen vaak nog aan kwalitatief inferieure, minder duurzame of lelijke containers voor studenten. Terwijl praktijkvoorbeelden laten zien dat tijdelijke woningen goed, duurzaam en mooi vormgegeven kunnen zijn. Kijk bijvoorbeeld naar de 20 eengezinswoningen aan de Aartshertogenlaan in Den Bosch.

Ook houden gemeenten soms vast aan dezelfde procedures en eisen als bij permanente woningbouw, bijvoorbeeld voor duurzaamheid, beeldkwaliteit of omgevingsparticipatie. Uit gewoonte, omdat ze denken dat dit nu eenmaal het beste is, of omdat ze niet goed op de hoogte zijn van de afwijkingsmogelijkheden die tijdelijkheid biedt. De wettelijke ruimte om te versnellen is niet voor niets gecreëerd. Als we die niet gebruiken, komt er van snelheid niets terecht. Terwijl dat niet voor niets het belangrijkste voordeel is.

Tegelijkertijd verplicht tijdelijkheid ook aanbieders. Zo moeten aanbieders met elk project dat ze realiseren bewijzen dat bestaande vooroordelen achterhaald zijn. Bouw duurzame en goede woningen waarin bewoners prettig kunnen wonen. Houd de woningen bovendien betaalbaar. De aangepaste regels voor tijdelijke woningen zijn namelijk vooral bedoeld voor snelheid en betaalbaarheid, en niet om dankzij de woningnood huurders financieel uit te kleden. Het tegenstrijdige is dat tijdelijke woningen met minder regels meer verplichtingen scheppen. Er mág meer tijdelijk, dus daar móeten we gebruik van maken. Dat zijn we verplicht aan al die woningzoekenden, omdat zij het recht hebben om te wonen: snel, goed en betaalbaar.

Hoe Rabobank tijdelijke woningbouw ondersteunt

We hebben met tijdelijke woningbouw de mogelijkheden om woningzoekers en de lokale woningmarkten in Nederland meer ruimte te geven. Zo leveren we een positieve bijdrage aan de directe leefkwaliteit van heel veel huishoudens. En dat zonder de lange-termijn-doelstellingen van een gezonde woningmarkt en een duurzame samenleving uit het oog te verliezen. Wij zijn een voorstander van meer tijdelijke en modulaire woningbouw in Nederland. Om die reden denken we graag mee met marktpartijen over de financiering van woningfabrieken en tijdelijke woningbouwprojecten.

Hierbij richten we ons in eerste instantie op tijdelijke woningen van 30 jaar. In die periode zou de exploitatie op 1 of meerdere locaties achter elkaar voldoende moeten opleveren om de investering terug te verdienen. De betaalbaarheid van tijdelijke woningen vinden wij daarnaast een belangrijke randvoorwaarde. Om dezelfde redenen hebben we ook het eerder genoemde Rabo SmartBuilds gelanceerd. Met SmartBuilds dragen we bij aan het vlottrekken van de Nederlandse woningmarkt en duurzaam levendige lokale gemeenschappen en zorgen we voor een betaalbaar thuis voor iedereen.

Lees ook het interview met Janneke van Raak, oprichter en directeur van Rabo SmartBuilds