Update

Onderkant kantorenmarkt raakt achterop

17 maart 2022 8:30

De kantorenmarkt maakt zich op voor een nieuwe fase. Steeds meer bedrijven gaan over op het hybride werken: de combinatie van thuis, onderweg én op kantoor. De behoefte aan kantoormeters wordt daarmee niet direct minder maar vooral anders, slimmer en meer divers. De vrees voor massale leegloop van kantoren is voorlopig ongegrond verklaard en toch nemen zorgen over de onderkant van de markt toe. In dat segment sluiten kantoren niet altijd meer goed aan bij veranderende behoeftes en duurzaamheidsvereisten. Dat maakt het extra lastig om nieuwe huurders aan te trekken. Weten hoe Rabobank dit ziet en benieuwd naar meer trends en ontwikkelingen? In deze update lees je meer over onze kijk op de kantorenmarkt.

man telefoongesprek voor gebouw

In het kort:

Bedrijven gaan verschillend om met thuiswerken. Velen kiezen voor een hybride-vorm en houden behoefte aan een fysiek kantoor; Na 2 jaar crisis door de coronapandemie staat de kantorenmarkt er goed voor qua vraag en aanbod; Op de huurmarkt neemt de onzekerheid af en komt er meer ruimte voor langdurige flexibele oplossingen; Beleggers krijgen weer oog voor kantoren, op de beste plekken en als waarde kan worden toegevoegd; Vanaf 2023 moeten alle kantoren minstens over een energielabel C beschikken, maar een groot deel voldoet nog niet. Vaak zijn hier niet eens flinke investeringen voor nodig; De toekomst van de kantorenmarkt is rooskleurig, vooral in grote steden. Ook mixed use biedt uitkomsten, al blijft verduurzaming belangrijk.

Thuiswerken geen onverdeeld succes

In het voorjaar van 2020 raakte Nederland in de ban van corona en kwam het kabinet met een thuiswerkadvies. Dit zorgde voor een versnelling van het digitaal, plaats- en tijdonafhankelijk werken, oftewel het hybride werken. Techbedrijven verkondigden al gauw het succes van thuiswerken. Zij zagen hoe goed het werkte en dat de productiviteit behouden bleef. Het fysieke kantoor werd volgens hen overbodig. Bedrijfsdirecties zagen op hun beurt een kans om kosten te besparen en HR-afdelingen roemden de prettige werk-privé balans. En laten we eerlijk zijn, veel medewerkers beaamden dat. Pas in een later stadium kwamen er tegengeluiden. Werknemers misten het sociale contact en gezondheidsexperts wezen op de verhoogde kans op burn-outs en andere klachten.

“Elk bedrijf maakt een afweging in hybride werken, het management is de meest bepalende factor. Binnen het mkb is het effect dan ook anders dan bij de grote corporate bedrijven.”

Opvallend is dat tijdens de coronapandemie bedrijven heel verschillend zijn omgaan met het thuiswerkadvies. Variërend van ‘alsnog elke dag verplicht op kantoor’ tot ‘alleen komen als het echt niet anders kan’. Verklaringen hiervoor schuilen in de bedrijfscultuur, bedrijfsomvang en het type werk. Volgens RaboResearch-onderzoek ‘Hoe thuiswerken veranderde door corona’ wordt het blijvende succes van thuiswerken vooral bepaald door een combinatie van 2 zaken (zie figuur 1). De technologische mogelijkheden – of het werk thuis voldoende uitvoerbaar is – en de noodzaak van kennis en vertrouwen – of het nodig is om elkaar te ontmoeten. Zo is in de bouw en zorg thuiswerken weinig succesvol omdat fysieke aanwezigheid belangrijk is voor het werk. In het onderwijs is werk thuis goed uitvoerbaar, maar weegt het belang van kennis en vertrouwen tussen mensen zwaar. Banen die zich relatief goed lenen voor thuiswerken zijn daarom vaak te vinden in de ICT en de financiële en zakelijke dienstverlening. In deze sectoren heeft het hybride werken dus een meer blijvend effect. Met de nuancering dat uiteindelijk elk bedrijf een eigen afweging maakt en dat het management al met al de meest bepalende factor is. Binnen het mkb is het effect dan ook anders dan bij de grote corporate bedrijven.

Figuur 1: 4 kwadraten van mogelijkheid tot thuiswerken per sector

Vastgoed - Figuur 1
Bron: RaboResearch

De kantorenmarkt staat er goed voor

Vanaf het moment dat het thuiswerkadvies werd ingevoerd, begonnen kantoorbeleggers, -gebruikers en -ontwikkelaars een afwachtende houding aan te nemen. Er waren zorgen over massale leegloop en vraaguitval. Nu, 2 jaar later, staat de markt er eerder beter dan slechter voor (zie figuur 2). In 2022 telt Nederland zo’n 47,5 miljoen m² aan kantoorruimte waarvan 5,3 miljoen m² in aanbod staat. Ten opzichte van de situatie vóór het begin van de coronapandemie in 2020 is de voorraad licht uitgebreid met 210.000 m², terwijl het aanbod iets harder daalde met 255.000 m². Per saldo daalde hiermee ook de leegstand. Inmiddels bedraagt deze in Nederland gemiddeld zo’n 8,5%. Dat betekent ook dat er genoeg gebieden zijn waar geen of bijna geen leegstand is en sprake kan zijn van een tekort.

Figuur 2: ontwikkeling kantorenmarkt van 2020-2022 in de top-40 gemeenten

Vastgoed - Figuur 2
Bron: BAK, bewerking Rabo REF

Binnen de kantorenmarkt bestaan grote regionale verschillen. Vooral de grotere steden zijn belangrijk omdat een omvangrijk deel van de kantorenmarkt daar geconcentreerd is. Zo is 37% van de voorraad te vinden in de G5-gemeenten en 75% van de voorraad in de G40. In bijna driekwart van de G40-kantoorgemeenten is het aanbod de laatste 2 jaar afgenomen en meestal verbeterde dan ook de vraag-aanbod verhouding. Dit geldt zeker in gemeenten als Nieuwegein, Gouda, Zoetermeer en Capelle aan den IJssel, waar zowel het aanbod als de voorraad flink krompen. In onder meer Rotterdam, Breda, Den Bosch en Nijmegen daalde het aanbod, maar nam ook de voorraad toe. Per saldo pakte dit meestal gunstig uit. Alleen in Heerlen groeide de voorraad sneller dan het aanbod daalde.

In een beperkt aantal gemeenten nam het aanbod toe. In Alkmaar en Amstelveen ging dat gepaard met afname van de voorraad. Per saldo is de situatie daardoor weinig veranderd. In onder meer Amsterdam, Utrecht, Leiden, Hilversum, Zwolle en Delft namen zowel de voorraad als het aanbod toe. Amsterdam en Utrecht zijn hierin weliswaar de uitschieters, maar juist hier was enige (kwalitatieve) verruiming van de voorraad wel gewenst. Marktbreed kunnen we concluderen dat de kantorenmarkt er na 2 jaar crisis gewoon erg goed voor staat.

Huurders zetten inrichting kantoren hoog op de agenda

Ook huurders van kantoorruimtes maakten de afgelopen 2 jaar een pas op de plaats. Want als je personeel (deels) thuiswerkt, dan gaan zorgen niet direct uit naar de huisvesting. In afwachting van het verloop van de coronapandemie zijn veel aflopende contracten kortlopend verlengd. Daar komt nu een omslag in. De onzekerheid rond het coronavirus neemt af, terwijl een massale leegloop is uitgebleven. Aan de andere kant neemt de onzekerheid rond de situatie in Oekraïne toe, al zien we daar nog weinig effecten van. Het is dus lastig om een alternatieve kantoorruimte te vinden, terwijl er marktbreed meer wordt gezocht. Dat laatst komt voornamelijk door partijen die verhuisplannen hadden uitgesteld. Meer vraag en minder aanbod resulteert in opwaartse huurdruk in krappe markten. Vooral kantoren op stationslocaties en in centrumgebieden profiteren daarvan (zie figuur 3). Ook op de markt van flexkantoren is een omslag zichtbaar. Aan het begin van de coronapandemie resulteerde het thuiswerkadvies in veel opzeggingen, maar nu geven flexaanbieders aan dat de tijd van onderhandelen over huurprijzen en voorwaarden voorbij is.

Figuur 3: ontwikkeling gemiddelde huurprijs kantoortransacties naar locatietype

Vastgoed - Figuur 3
Bron: Watson & Holmes, bewerking Rabo REF

De komende tijd maken meer bedrijven de stap naar het hybride werken. Huisvesting, in de zin van inrichting van kantoren, komt daarmee hoger op de agenda van huurders te staan. De open kantoortuin wordt passé, net als een vaste werkplek voor alle medewerkers. Het hybride werken gaat leiden tot andere, slimmere en meer diverse concepten. Denk aan aanlandplekken om kort even de laptop open te klappen, sfeervolle ontspanningsruimtes om bij te praten met collega’s, grotere vergaderingsruimten voor groepssessies, coworking-ruimtes voor kleinere teams om aan projecten te werken en heel veel kleinschalige concentratiewerkplekken. Nieuwe kantoorindelingen moeten anticiperen op soms tegenstrijdige wensen. Dat vergt flexibiliteit als het gaat om piek- en daluren, ruimtes voor kleine en grote groepen, online en offline vergaderen en stilte versus gezelligheid. Tot slot speelt de omgeving buiten het kantoor een steeds belangrijker rol. Denk hierbij aan een goede OV-bereikbaarheid, nabijgelegen voorzieningen en de openbare ruimte als wandel- en verblijfsgebied. Overigens zullen op bepaalde plekken in het land ook goed gelegen snelweglocaties hun rol behouden.

Beleggers zien kansen

Beleggers maakten zich aanvankelijk grote zorgen over de gevolgen van het thuiswerken voor de toekomst van hun kantoorpanden. Toen bleek dat huurders hun contracten niet massaal opzegden, haalden kantoorbeleggers dan ook opgelucht adem. Toch zijn daarmee de zorgen nog niet helemaal voorbij. Sommige bedrijven gaan pas over op het hybride werken als de overheid definitief alle coronamaatregelen loslaat. Met name voor grote bedrijven in sectoren die zich goed lenen voor thuiswerken, kan dit betekenen dat huurders kantoormeters gaan teruggeven aan de markt. Dat is een doorlopend proces waarbij bedrijven het hybride werken eerst een periode moeten ervaren en waarbij ze te maken hebben met lopende contracten. Op kansrijke locaties zal dat weinig problemen geven. Waar al langer krapte heerst, ontstaan immers kansen voor nieuwe toetreders en verplaatsers. Zorgen gaan uit naar locaties waar huurders niet voor in de rij staan. Daar kan de leegstand toenemen. Een optie voor leegkomende kantoren is om deze (gedeeltelijk) om te bouwen naar woningen. Dit gaat bijvoorbeeld ook gebeuren met het voormalige hoofdkantoor van ABN Amro aan de Amsterdamse Zuidas, ondanks de prominente locatie.

“Beleggers krijgen toch weer oog voor kantoren, ook als die niet op de allerbeste plek liggen, mits daar waarde aan kan worden toegevoegd. ”

Op de beleggingsmarkt is het transactievolume aan kantoren de laatste jaren gedaald. De piek werd al bereikt in 2017. Daarna speelde een gebrek aan aanbod en opkomende alternatieven, zoals huurwoningen en bedrijfsruimten, de kantoorbeleggingen parten. Ondanks dat de G5-gemeenten goed zijn voor ‘slechts’ 37% van het kantooroppervlak is dit segment qua beleggingen dominant en jaarlijks goed voor 70 tot 80% van het totale investeringsvolume aan kantoren. De afgelopen 2 jaar is aan dit beeld weinig veranderd (zie figuur 4). Wel is het zo dat beleggers nog meer de risicovollere locaties zijn gaan mijden. Waar de rente op staatsobligaties daalde liepen de aanvangsrendementen (yields) op meer risicovolle locaties op. Dit verschil, de zogeheten yield gap, maakt dat beleggers toch weer oog krijgen voor kantoren. Ook als die niet op de allerbeste plek liggen, mits daar waarde aan kan worden toegevoegd.

Figuur 4: beleggingsvolume kantoren van 2012-2021

Vastgoed - Figuur 4
Bron: RCA, bewerking Rabo REF

Grauwe toekomst voor niet-duurzame kantoren

Je kunt het eigenlijk niet gemist hebben: de energielabel C verplichting voor kantoren komt eraan. Voldoet een kantoor daar op 1 januari 2023 niet aan? Dan mag het niet meer als kantoor gebruikt worden. Volgens de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) beschikt op dit moment 56% van de in totaal 65.000 C-labelplichtige kantoren niet over het minimaal vereiste label. Daarvan heeft 12% een rood energielabel (D of slechter) en voor de resterende 44% is er nog geen energielabel geregistreerd. Gebeurt dit wel, dan schat het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) dat 30% alsnog een groen label krijgt. Voor in totaal 26% is nog dit jaar een investering nodig om het C-label te bereiken. Wat opvalt aan de cijfers is dat kantoren met een groter oppervlak, een recenter bouwjaar en gelegen in grote steden vaker wel voldoen aan de C-plicht.

Dat het bereiken van het C-label bij ruim een kwart van de kantoren moeizaam verloopt, is zorgwekkend. Zowel vanuit het oogpunt van het Klimaatakkoord als de oorlog in Oekraïne en stijgende energieprijzen. Voor 2030 is het streven dat alle kantoren ten minste gemiddeld een A-label hebben. Energielabel C geldt dus slechts als tussenstap. Het bereiken van een C-label vereist vaak niet eens hele grote investeringen. Sterker nog, waar wel forse investeringen nodig zijn, kan een vrijstelling gelden. Wil je aan de slag met het label, dan zijn de volgende 3 aspecten relevant: opwekking, verbruik en verlies van energie. Het zelf duurzaam opwekken van energie kan bijvoorbeeld via zonnepanelen of warmte-koude opslag (WKO). Het verminderen van het energieverbruik is een kwestie van slim omgaan met installaties, zoals verwarming, koeling, verlichting en ventilatie. Het beperken van energieverlies draait vooral het isoleren van dak, gevel en glas.

Het verduurzamen van kantoren klinkt ingewikkeld. Toch wijzen duurzaamheidsexperts er op dat enkele kleine investeringen, zoals het gebruik van led-verlichting, genoeg kunnen zijn om het C-label te behalen. Voor de korte termijn kan dat een oplossing zijn, voor de lange termijn is het beter om gelijk de stap te maken naar een A-label. Wil je weten hoe je jouw kantoorpand het best kunt verduurzamen? Begin met een gratis gebouwscan of ga een stap verder en vraag om maatwerkadvies.

Blik op de toekomst: de kantorenmarkt beweegt omhoog

Het hybride werken versnelt de overgang van kantoren als productieplek naar ontmoetingsplek. Een goed kantoor geldt als uithangbord naar andere bedrijven en de arbeidsmarkt. Waar de noodzaak om altijd fysiek aanwezig te zijn afneemt, neemt de meerwaarde van aantrekkelijke kantoren toe. Het is de plek om collega’s te spreken, ideeën uit te wisselen en klanten te ontvangen. Steeds meer bedrijven zien in dat kantoren in grote steden daar het beste in voorzien. Daar kunnen relatief veel mensen eenvoudig samenkomen en daar heeft ook de omgeving het meeste te bieden. Het resultaat is dat kantoren zich in grote steden concentreren en dan bij voorkeur bij stations en stadscentra. De keerzijde is dat kantoorruimte op andere plekken – de onderkant de van de markt – afneemt. Denk hierbij vooral aan gedateerde kantoren op monofunctionele kantoorlocaties en op bedrijventerreinen.

“Het is investeren in verduurzaming en een kwalitatief hoogwaardige gebouw, of kiezen voor een alternatief, zoals ombouwen naar woningen”

Verduurzaming raakt ook de onderkant van de markt. In grote steden staan meer duurzame kantoren. Voor een deel komt dat doordat de kantoren daar vaak moderner en groter zijn. Maar het is ook een kwestie van investeren. Op dit moment is ruim een kwart van de kantoren niet klaar voor C-labelplicht en dat betreft voor een groot deel minder kansrijke gebouwen buiten de grote steden. Vooral hier vrezen we dat kantoren straks niet meer als dusdanig gebruikt mogen worden. Het is dus vooral een kwestie van investeren of transformeren. Investeren in verduurzaming en een kwalitatief hoogwaardige gebouw of kiezen voor een alternatief, zoals ombouwen naar woningen. In de huidige markt is ook veel vraag naar mixed use vastgoed, waar wonen en werken wordt gecombineerd in één complex. Maar dan nog geldt de verduurzamingsplicht.

Bij het toekomstperspectief van kantoren spelen ook gemeenten een rol. Steden van de toekomst zijn sterk en multifunctioneel met een goede aansluiting op het openbaar vervoer. Gemeenten die dat perspectief niet hebben, moeten kritisch kijken naar hun toekomstige positie. Het uit de markt halen van kansarme kantoren en versterken van het gemengde leefklimaat dragen bij aan de oplossing. Ook het schrappen van overmatige plancapaciteit voor nieuwe kantoren kan een goede stap zijn. Mocht er dan toch behoefte zijn aan nieuwbouw, kies dan voor goed bereikbare OV-locaties, aansluiting bij voorzieningen en/of mixed use gebouwen.

Als Rabobank maken we ons sterk voor aantrekkelijke steden en vitale kernen. In het verleden hebben we een belangrijke rol gespeeld in het transformeren van kansarme kantoren. Een van de redenen dat de kantorenmarkt er nu goed voor staat. Met de overgang naar het hybride werken en de verduurzamingsplicht komen er nieuwe uitdagingen op de kantoormarkt af. Door bij te dragen aan het debat en concrete financiering dragen wij hier aan bij. Wie doet er mee?