Onderzoek

Prinsjesdag 2020: gemengde afdronk voor de woningmarkt

17 september 2020 10:51 RaboResearch

Voor de woningmarkt biedt Prinsjesdag 2020 een gemengd beeld. Veelbelovend is het extra geld en de sterkere Rijksregie voor de woningbouw. Weinig verrassend noch effectief is het vervallen van de overdrachtsbelasting voor koopstarters.

Sale agent giving Key house to customer and sign agreement contract, Insurance Home concept

Afschaffing overdrachtsbelasting: sympathiek, maar helpt koopstarter niet

Het werd met enige bombarie aangekondigd: de overdrachtsbelasting verdwijnt voor starters terwijl beleggers fors meer gaan betalen. Al tijdens de vorige Prinsjesdag liep een verkenning naar de mogelijkheden om de overdrachtsbelasting te differentiëren: een lagere voor starters en een hogere voor beleggers. Dit om de positie van koopstarters te verstevigen. Een jaar later is eindelijk duidelijk wat dat ‘lagere’ en ‘hogere’ inhoudt. Alle jongvolwassenen tussen de 18 en 35 jaar die een eerste (of volgende) huis kopen (kort door de bocht ‘koopstarters’ genoemd in de plannen), hoeven vanaf 2021 geen overdrachtsbelasting meer te betalen. Op een starterswoning van 200.000 euro scheelt dat 4.000 euro. Voor particuliere beleggers wordt het tarief opgeschroefd naar 8 procent.

Het afschaffen van de overdrachtsbelasting voor koopstarters lijkt vooral symboolpolitiek. Want koopstarters krijgen hierdoor niet wezenlijk meer kans op een (betaalbaar) huis, blijkt uit een tweetal onderzoeken (Dialogic 2019; CPB 2020). Iets waar wij eerder ook al op hebben gewezen. Sterker nog: het afschaffen van de belasting voor koopstarters zorgt waarschijnlijk voor een extra druk op de toch al torenhoge huizenprijzen. Dit komt deels door de aanzuigende werking van de maatregel: aspirant-koopstarters die eerder niet konden kopen doordat zij te weinig spaargeld hadden om de overdrachtsbelasting te kunnen betalen, kunnen nu wel kopen. En dit verhevigt de strijd om de schaarse betaalbare koophuizen. Bovendien kunnen starters die toch al konden kopen nu simpelweg wat meer bieden voor een huis. Tot slot is het denkbaar dat een deel van de aspirant-koopstarters zich de komende maanden even gedeisd houden: zij stellen hun koopwens even uit, wetende dat zij in 2021 minder belasting gaan betalen voor de aankoop. Dit kan resulteren in een tijdelijke vraaguitval op de koopwoningmarkt.

Ook bij de verhoging van de overdrachtsbelasting voor beleggers zijn vraagtekens te plaatsen. Hoewel wij groot voorstander zijn van het ontmoedigen van speculatieve buy-to-let-beleggers, is het onzeker of starters hiermee wat opschieten. Het is namelijk volstrekt onzeker hoe beleggers op deze maatregel gaan reageren. Het zal namelijk lang niet alle beleggers afschrikken. Bovendien zal de prijs van de hogere belasting in sommige gebieden uiteindelijk worden betaald door huurders in de vorm van hogere huren.

Kortom: hoe sympathiek ook, starters schieten weinig op met de differentiatie van de overdrachtsbelasting en het gaat de grote problemen op de woningmarkt niet wegnemen.

Steuntje in de rug voor huurders met een laag inkomen

Daarnaast kondigt het kabinet een steuntje in de rug aan voor huurders met een laag inkomen in een dure corporatiewoning. Dit steuntje – in de vorm van een eenmalige huurverlaging of uitstel van huurverhoging – is voor deze huishoudens zeer welkom in deze economische woelige tijden. In ruil hiervoor zijn woningcorporaties voortaan 138 miljoen euro per jaar minder kwijt aan de verhuurderheffing.

De verhuurderheffing blijft met zo’n 1,7 miljard euro per jaar echter fors. En dat blijft de bouw van sociale huurhuizen door corporaties in de weg zitten. Wél is het positief dat corporaties makkelijk huizen kunnen gaan bouwen voor het broodnodige middensegment omdat de verplichte marktverkenning de komende drie jaar verdwijnt.

Meer regie: geen verrassing, maar wel een koerswijziging

Ook positief zijn de plannen om de bouw van huizen verder aan te zwengelen. Zo wil het kabinet meer de regie pakken bij de woningbouw. Dat is een goede zaak want Rijksregie is broodnodig om het grote tekort aan huizen in te lopen én om middeninkomens aan een betaalbaar huis te helpen. Inmiddels zijn er 331.000 huizen tekort en moeten de komende tien jaar maar liefst 845.000 huizen worden bijgebouwd.

Om de bouw van huizen aan te jagen, heeft het Rijk in de afgelopen jaren al zes woondeals afgesloten met regio’s die kampen met grote woningtekorten. Daarnaast werd vorig jaar een financiële impuls voor gemeenten aangekondigd voor de bouw van betaalbare huizen. Hier bovenop komt in 2021 een extra financiële impuls van 150 miljoen euro. Bovendien wordt bijna 1,5 miljard euro uitgetrokken voor het naar voren halen van de geplande investeringen voor onder meer de versnelling van de woningbouwimpuls.

Een opvallende koerswijziging is dat het kabinet een veel actievere invulling wil gaan geven aan zijn regierol bij de woningbouw. Zo wordt in de plannen zelfs gerept over een verkenning naar de mogelijkheden voor actief grondbeleid door het Rijk (wat zou betekenen dat het Rijk ook zelf grond gaat verwerven voor de bouw van huizen) en de oprichting van een Rijksontwikkelbedrijf. Om te voorkomen dat de bouw te veel wordt geraakt door de coronacrisis en nieuwbouwprojecten stilvallen, wordt bovendien gewerkt aan een doorbouwgarantie.

Met de aangekondigde plannen behoren de huidige grote woningmarktproblemen zeker niet meteen tot het verleden. Het vlot trekken van de woningmarkt vraagt namelijk niet alleen meer nieuwbouw, maar vooral ook een lange adem. Dit blijkt ook als we even terugblikken naar vorig jaar. Toen werd een forse financiële injectie van 1 miljard euro toegezegd om de bouw van (betaalbare) huizen te versnellen. Bijna één jaar na dato zijn eindelijk de eerste woningbouwprojecten bekend die een financiële bijdrage krijgen wat moet resulteren in ruim 51.000 (betaalbaardere) woningen. Het gros van de projecten start naar verwachting volgend jaar. Met een gemiddelde bouwtermijn van een jaar, betekent dit dat we pas in 2022 de resultaten gaan zien van de in 2019 aangekondigde woningbouwimpuls. Al met al, blijft het dus een kwestie van geduld voordat we de vruchten kunnen plukken van de ingezette koers om de woningmarkt gezonder te maken.

Meer over Prinsjesdag:

Wat betekent Prinsjesdag 2020 voor jou en je portemonnee?
Lees het op rabobank.nl - particulieren

Wat betekent Prinsjesdag 2020 voor jou als ondernemer?
Lees het op rabobank.nl - bedrijven

Naar de overzichtspagina van Prinsjesdag 2020