Onderzoek

Zo ontoegankelijk zijn koophuizen voor starters geworden

30 november 2022 8:34

Vooral sinds 2015 is het benodigde inkomen om een doorsnee starterswoning te kopen veel sterker gestegen dan de inkomens zelf.

Full length of businesswoman discussing with customers at empty home. Female Real Estate Agent is standing with man and woman by window. They are at new apartment.

Jongvolwassenen klagen dat het door de gestegen huizenprijzen veel moeilijker is geworden om een starterswoning te kopen. Tegelijkertijd zijn de rentekosten van een hypotheek gedaald. Hoe ontoegankelijk is de woningmarkt nu echt voor deze groep?

Met de huidige inkomens, de huidige rente en de huidige leennormen, maar het reële huizenprijsniveau van midden jaren negentig had een gemiddelde koopstarter zich in veel regio’s direct een riant vrijstaand huis kunnen veroorloven. Logisch dus dat de huizenprijzen zijn gestegen: het woningaanbod schiet immers hopeloos te kort om een groot deel van de bevolking in het hogere segment te kunnen huisvesten.

Minder logisch is het echter dat de huizenprijzen zodanig zijn gestegen dat de mogelijkheden voor koopstarters er per saldo sinds 2015 flink op achteruit zijn gegaan. Ongelijkheid in kansen om een huis te kopen is een van de kernproblemen van de Nederlandse woningmarkt (Groot et al., 2022). Dit artikel analyseert de omvang van deze achteruitgang en de achterliggende oorzaken, door gegevens over huizenprijzen, inkomens en leennormen met elkaar te combineren.

Economische achtergrond

De hoogte van huizenprijzen hangt sterk af van de rente en de toegang tot hypothecair krediet (Sutton et al., 2017). Doordat het woningaanbod de vraag in Nederland slecht volgt (Cavalleri et al., 2019), stuwt een stijging van de vraag – bijvoorbeeld door een daling van de rente – de huizenprijzen op. Een stijging van de huizenprijzen door financiële factoren hoeft geenszins gepaard te gaan met een verslechtering van de betaalbaarheid en toegankelijkheid van koopwoningen. Ook koopstarters kunnen bij een lage rente en ruime beschikbaarheid van krediet immers meer en goedkoper lenen.

In de discussie over de betaalbaarheid van koopwoningen ligt de focus vaak op de hoogte van de huizenprijzen. Een stijging van de huizenprijzen is echter niet de oorzaak van de afnemende betaalbaarheid, maar juist het gevolg van een verbeterde betaalbaarheid van woningen voor eigenaar-bewoners die profiteren van een lagere rente. Ook voor beleggers maakt een lagere rente de aankoop van woningen aantrekkelijker. Veelgebruikte maatstaven voor de toegankelijkheid van koopwoningen, zoals de verhouding tussen huizenprijzen en inkomens, geven daardoor een vertekend beeld van de werkelijke toegankelijkheid.

Een betere indicatie voor de betaalbaarheid van koopwoningen is daarom de maximale hypotheek die huishoudens kunnen krijgen en de daarbij horende hypotheeklasten. Zeker voor koopstarters is de maximale hypotheek de beperkende factor; zodra zij eenmaal een woning hebben gekocht, zijn hun maandelijkse hypotheeklasten doorgaans namelijk goed te dragen. Dit geldt zeker in Nederland, waar voor hypotheken strenge inkomenseisen gelden. Ook de maandelijkse woonuitgaven – waaronder rente en aflossing – vormen een belangrijk aspect van betaalbaarheid.

Koopwoningen alleen voor hoogste inkomens

Om de toegankelijkheid van koopwoningen voor starters in kaart te brengen, kijk ik allereerst naar de toegankelijkheid van koopwoningen voor huurders in de vrije sector. Figuur 1 doet dat per leeftijdsgroep en per inkomensdeciel, waardoor de ongelijkheid zichtbaar wordt. Op de verticale as staat daarbij het aandeel van de in 2021 verkochte koopwoningen dat toegankelijk was voor huurders in de vrije sector, op basis van hun huishoudinkomen en leennormen. Hierbij is gebruik gemaakt van microdata uit WoON 2021 en transactiedata van het Kadaster. Meen en Whitehead (2020) hebben op vergelijkbare wijze de toegankelijkheid van koopwoningen in het Verenigd Koninkrijk (VK) onderzocht.

Voor huishoudens waarvan de hoofdkostwinner jonger is dan 25, was een koopwoning in 2021 alleen toegankelijk voor de hoogste inkomensdecielen. Zelfs een huishouden dat in deze leeftijdscategorie bij de rijkste 10 procent behoort, kon maar 23 procent van de verkochte woningen kopen en voor de onderste 80 procent was nagenoeg geen woning bereikbaar. Ook bij de andere leeftijdscategorieën valt de grote mate van scheefheid op. Op basis van figuur 1 kunnen ook gini-coëfficiënten worden uitgerekend. De gini is daarbij gelijk aan 0 als de verdeling van de toegankelijkheid van koopwoningen precies gelijk is aan de zwarte lijn. De gini’s variëren van 0,30 voor de leeftijdsgroep van 35 tot 45 jaar tot 0,82 voor de leeftijdsgroep tot 25 jaar.

Figuur 1: Lorenz-curven toegankelijkheid koopwoningen voor huurders vrije sector, 2021

Bron: RaboResearch op basis van microdata WoON 2021 en Kadaster

Positie koopstarters na 2015 sterk verslechterd

Figuur 2 laat zien hoezeer de toegankelijkheid van koopwoningen sinds 2015 is verslechterd. Door de verslechterende toegankelijkheid van zowel koop- als huurwoningen blijven (ook) huishoudens met een relatief hoog inkomen langer in de vrijehuursector wonen. Hierdoor verandert de samenstelling van dit segment, in de richting van de hoge inkomens. Daarom ga ik in 2015 en 2018 uit van dezelfde crosssectie van huishoudens uit WoON 2021, waarbij inkomens zijn geschaald naar het niveau van 2015 en 2018.

Terwijl een mediaan huishoudinkomen van een huishouden dat in de vrije sector huurt in 2015 nog volstond om 29 procent van de koopwoningen te kopen, moet een huishouden voor een vergelijkbare keuze nu tot de rijkste 30 procent behoren. De scheefheid in toegang tot de koopmarkt is meer dan verdubbeld: de gini-coëfficiënt steeg van 0,18 in 2015 naar 0,47 in 2021.

Figuur 2: Lorenz-curven toegankelijkheid koopwoningen voor huurders vrije sector, 2015–2021

Bron: RaboResearch op basis van microdata WoON 2021 en Kadaster

Meer inkomen nodig om woning te financieren

De toegankelijkheid van koopwoningen voor starters laat ook op de lange termijn een dalende trend zien. Het inkomen dat op grond van de leennormen nodig is om een starterswoning te kopen is tussen 2003 en 2020 met 57 procent gestegen, zo toont figuur 3. Dat is wat sterker dan de inkomens zelf: besteedbare huishoudinkomens stegen in deze periode gemiddeld met 50 procent en brutolonen van werknemers met 40 procent. Merk op: omdat veel starters in loondienst werken en de maximale hypotheek er op gebaseerd wordt zijn met name deze brutolonen relevant voor de vergelijking.

De ontwikkeling van het benodigde inkomen voor een starterswoning baseer ik op microdata van het Kadaster, zie kader 1 voor een toelichting. De definitie van de starterswoning is daarbij door de jaren heen steeds hetzelfde: het gaat om de doorsnee woning, qua kenmerken en locatie, die koopstarters de afgelopen decennia kochten. Op basis van de actuele hypotheekrente en de NIBUD-normen is vervolgens bepaald hoe het inkomen dat nodig is om de doorsnee starterswoning te kopen zich vanaf 2003 heeft ontwikkeld. Doordat bij de NIBUD-normen op basis van de hypotheeklasten wordt getoetst, leidt een daling van de rente tot een hogere maximale hypotheek. Ook de maximale hypotheek die huizenkopers bij een gegeven rente en inkomen mogen lenen is in de NIBUD-normen echter regelmatig gewijzigd. Die wijzigingen neem ik mee in mijn berekening.

Figuur 3: Sterke stijging benodigd toetsinkomen om starterswoning te kopen

Bron: RaboResearch, CBS

Gedurende het grootste deel van de periode vanaf 2003 volgt het benodigde inkomen echter ongeveer de ontwikkeling van de hypotheeklasten, maar in de periode 2008–2015 is hierin een flinke afwijking ontstaan. De netto hypotheeklasten van een starterswoning daalden met 28 procent, terwijl het inkomen dat nodig was om een doorsnee starterswoning te kopen met maar 6 procent daalde. Dit komt doordat de leennormen in deze periode flink zijn aangescherpt om de macro-financiële risico’s te beperken.

Ondanks deze aanscherping van de leennormen is de positie van koopstarters in de periode 2008–2015 per saldo niet verslechterd. Starters profiteerden immers van de sterk dalende huizenprijzen en de dalende rente.

Door het opveren van de huizenprijzen vanaf 2015 is dit voordeel echter verdwenen. Vanaf 2015 – het begin van de huidige woningmarktboom – is de doorsnee starterswoning 90 procent duurder geworden (bij andere woningen is dit 85 procent). In mei 2022 kostte de doorsnee starterswoning ruim 380.000 euro. Het inkomen dat nodig is om een starterswoning te kopen, is tussen 2015 en 2020 met maar liefst 35 procent gestegen, terwijl de besteedbare huishoudinkomens met maar 21 procent stegen. Tussen 2020 en mei 2022 is het inkomen dat nodig is om een starterswoning te kopen met nog eens 19 procent gestegen. De stijging van de inkomens in deze periode is nog niet bekend, maar zal kleiner zijn.

Maandlasten gedaald

Ondanks dat koopwoningen minder toegankelijk zijn geworden voor starters, zijn de maandlasten die horen bij de gemiddelde starterswoning wel gedaald. Op basis van de actuele hypotheekrente en de fiscale behandeling van de eigen woning is ook berekend wat de hypotheeklasten door de jaren heen zouden zijn als de gemiddelde starterswoning volledig hypothecair wordt gefinancierd. Hierbij is gebruik gemaakt van de hypotheekrente op nieuwe contracten op basis van cijfers van DNB. Figuur 4 toont de netto en bruto hypotheeklasten, en zet deze af tegen de ontwikkeling van de besteedbare inkomens van alle Nederlandse huishoudens.

Figuur 4: Hypotheeklasten starters vanaf 2015 harder gestegen dan inkomens

Bron: RaboResearch, CBS

Weliswaar werd in de periode 2003–2020 de doorsnee starterswoning in deze periode 48 procent duurder, maar door de gedaalde rente zijn de netto hypotheeklasten met maar 27 procent gestegen, terwijl de besteedbare inkomens met 50 procent stegen. Hoewel het door de leennormen in deze periode lastiger werd om de doorsnee starterswoning gefinancierd te krijgen, waren de maandlasten van een starterswoning in 2020 dus nog duidelijk beter te dragen dan in 2003.

Opvallend is dat de verbetering van de betaalbaarheid van hypotheeklasten zich geheel in de periode 2008–2015 heeft voorgedaan. Besteedbare huishoudinkomens bleven toen ongeveer constant, maar de netto hypotheeklasten van starterswoningen daalden met 28 procent. Zowel in de periode 2003–2008 als in de periode 2015–2020 bleven de besteedbare inkomens flink achter bij de netto hypotheeklasten van een starterswoning.

Tussen 2015 en 2020 zijn de netto hypotheeklasten van een doorsnee starterswoning die volledig hypothecair wordt gefinancierd met 37 procent gestegen, terwijl de besteedbare huishoudinkomens maar met 21 procent stegen. Tussen 2020 en mei 2022 zijn de netto hypotheeklasten, door een combinatie van stijgende huizenprijzen en een hogere rente, met nog eens 30 procent gestegen.

Sterke daling eigenwoningbezit jongeren

Sinds de financiële crisis is het eigenwoningbezit onder jonge huishoudens gedaald. Cijfers op huishoudensniveau geven echter een vertekend beeld van de problemen die jonge generaties op de woningmarkt ervaren. Ook de toegankelijkheid van de huursector staat namelijk onder druk, wat tot uitstel van huishoudensvorming leidt. Tien jaar geleden woonde 19 procent van de 25- tot 30-jarigen onzelfstandig (meestal bij de ouders). Inmiddels is dit opgelopen tot 24 procent. Daarom toont figuur 5 het eigenwoningbezit op het niveau van personen in plaats van op huishoudens.

Terwijl in 2009 nog 28 procent van de bevolking in de leeftijd van 25 tot 35 jaar hoofdkostwinner van een huishouden met een koopwoning was, was dat in 2020 nog maar 22 procent. Ook in de groep van 35 tot 45 jaar is sprake van een lichte afname. Bij de groep tot 25 jaar was het eigenwoningbezit altijd al laag, hoewel de afname in eigenwoningbezit daar verhoudingsgewijs het grootst is. In oudere cohorten is het eigenwoningbezit daarentegen op peil gebleven.

Opvallend is dat het eigenwoningbezit onder jongeren al begon te dalen vóórdat de betaalbaarheid van koopwoningen na 2015 begon af te nemen. Mogelijke verklaringen hiervoor zijn minder gunstige verwachtingen van huizenkopers over de toekomstige waardeontwikkeling van woningen en een toegenomen aandeel van flexibele arbeidscontracten (Boumeester en Dol, 2016).

Figuur 5: Afname eigenwoningbezit jonge cohorten

Bron: RaboResearch, CBS

Implicaties en aanbevelingen

Het inkomen dat nodig is om een doorsnee starterswoning te kunnen kopen, en de bijbehorende maandlasten, zijn sinds 2015 veel sterker gestegen dan de inkomens zelf. Een ten opzichte van de bevolkingsgroei lage nieuwbouwproductie vormt een belangrijke verklaring. Door de achterblijvende nieuwbouw is het gemeten woningtekort in het laatste decennium flink opgelopen (Groenemeijer, 2021). Tussen 1950 en 2011 is er geen enkel jaar waarin de woningvoorraad in verhouding tot het aantal inwoners daalt, maar vanaf 2011 is dat in vijf van de twaalf jaren het geval. Hierdoor is noodgedwongen een einde gekomen aan een lange periode waarin het aantal personen per huishouden steeds verder daalde. Er bestaat een sterk verband tussen de mate waarin aanbodrestricties de nieuwbouw beperken en de betaalbaarheid van woonruimte (Glaeser en Gyourko, 2003). Meer nieuwbouw zal de prijsstijgingen van het afgelopen decennium niet ongedaan maken, maar kan de toegankelijkheid en betaalbaarheid van koopwoningen voor starters wel weer terugbrengen naar een niveau dat aansluit bij hun inkomens.

Ook voor verdere hervormingen van de fiscale voordelen van huizenbezitters is een belangrijke rol weggelegd (Groot et al., 2022). Om de woningmarkt minder grillig te maken, zijn de leennormen in de nasleep van de financiële crisis aangescherpt. Hierdoor zijn jonge huishoudens nu vaker aangewezen op een huurwoning, maar daar zijn zij door de huidige ongelijke fiscale behandeling veel slechter af dan in een koopwoning. Door fiscale voordelen van eigenwoningbezitters af te bouwen en de opbrengsten via een verlaging van belastingen op arbeid terug te sluizen, kan de positie van huurders worden verbeterd.

Hoewel het aanscherpen van de leennormen na de financiële crisis een belangrijke oorzaak is van de afgenomen toegankelijkheid van de koopmarkt, liggen ruimere leennormen als oplossing niet voor de hand. Door het achterblijvende aanbod zouden deze vermoedelijk vooral tot hogere huizenprijzen leiden. Om de toegankelijkheid van de huurmarkt en de koopmarkt over de hele linie te verbeteren, biedt vooral meer nieuwbouw soelaas.

Bij dit onderzoek is gebruik gemaakt van microdata van het Kadaster, die betrekking hebben op 4,3 miljoen transacties van bestaande koopwoningen in de periode januari 1999 tot en met mei 2022. Omdat in de data uit deze periode naast het adres van de verkochte woning ook het adres van de koper van de woning bekend is, kan bij benadering worden bepaald of de koper een starter is of een doorstromer. Omdat de gebruikte gegevens over de hypotheekrente pas vanaf 2003 beschikbaar zijn, hebben de gepresenteerde analyses betrekking op deze periode.

Starters zijn gedefinieerd als huizenkopers van wie de huidige woning (die zowel een koop- als een huurwoning kan zijn) niet wordt verkocht in de twee maanden voorafgaand tot een jaar na de overdrachtsdatum van de nieuwe woning. Ook huizenkopers die de woning kopen waarin ze al wonen, bijvoorbeeld van de verhuurder of van een familielid, tellen we als starter.

Om de prijsontwikkeling van starterswoningen te bepalen, is gebruik gemaakt van de SPAR-methode (De Vries et al., 2009). Ook de prijsindex bestaande koopwoningen van het CBS is gebaseerd op deze methode. Cruciaal is dat bij het schatten van separate prijsindices voor starterswoningen en niet-starterswoningen wordt gecorrigeerd voor samenstellingseffecten. Het maakt dus voor de gemeten prijsontwikkeling in deze studie niet uit of starters op enig moment een ander type woning zijn gaan kopen.

Eerder verschenen in ESB

Literatuur

Boumeester, H. en C.P. Dol (2016) Eigenwoningbezit en flexibilisering van de arbeidsmarkt. Real Estate Research Quarterly, maart, 16–29.

Cavalleri, M.C., B. Cournède en E. Özsöğüt (2019) How responsive are housing markets in the OECD? National level estimates. OECD -Economics Department Working Paper, 1589.

Glaeser, E.L. en J. Gyourko (2003) The impact of building restrictions on housing affordability. FRBNY Economic Policy Review, juni 2003, 21–39.

Groenemeijer, L. (2021) Geen baksteenmythe, maar een woningtekort. ESB, 107(4805), 30–31.

Groot, S.P.T., M. Bani, E. Barendregt et al. (2022). Economisch perspectief voor een grondige renovatie van de woningmarkt, ESB, 107(4811), 316–317.

Meen, G. en C. Whitehead (2020) Understanding Affordability. Bristol University Press.

Sutton, G.D., D. Mihaljek en A. Subelyte, 2017, Interest rates and house prices in the United States and around the world, BIS Working Paper, 665.

Vries, P. de, J. de Haan, G. Mariën en E. van der Wal, 2009, A House Price Index Based on the SPAR Method, Journal of Housing Economics, 18(3), p. 214–223.