Vastgoedsector: blik op 2023 én 2024

In 2023 liep het transactievolume in commercieel vastgoed flink terug. Onzekerheid en de snel oplopende rente waren de grootste boosdoeners. Prijzen begonnen te dalen, maar bij een ontransparante markt als die van vastgoed kost dat tijd. Dat zorgt voor een mismatch tussen kopers en verkopers én tussen geleend geld en eigen vermogen. Waar het transactievolume in de periode 2017 tot en met 2022 jaarlijks boven de € 20 miljard uitkwam, verwachten we dat de handel nu rond de € 8 miljard stokt. Dat is flink minder, maar het gaat te ver om van een rampjaar te spreken.

Het handelsvolume daalde ook doordat minder nieuwbouw werd opgeleverd. Daardoor kwam er ten opzichte van eerdere jaren minder aanbod op de markt. Waar eerder flink werd geïnvesteerd in wooncomplexen en grote distributiecentra zien we dat deze segmenten het nu juist lastig hebben. Er spelen meerdere problemen:

Tussen de verschillende deelmarkten bestaan natuurlijk verschillen, maar de daling van de handelsvolumes is in alle markten zichtbaar (zie figuur 1). De hotelmarkt vormt hierop een uitzondering, maar hier zette de daling al tijdens de coronapandemie in en daar herstelde het niet van. Specifiek voor woningen geldt dat de verminderde interesse niet los kan worden gezien van de regulerende maatregelen van de overheid. De kantorenmarkt had het lastig doordat beleggers angst hebben voor hybride werken en op de bedrijfsruimtemarkt waren er vooral minder hele grote ontwikkelingen.

De vastgoedsector snakt naar een nieuw marktevenwicht. Want als de markt voorspelbaarder wordt, dan weten kopers en verkopers elkaar beter te vinden. Zo versterkt de sector zichzelf. Als er meer transacties plaatsvinden, krijgen taxateurs meer referenties en kunnen zij waardes beter inschatten. Dat maakt de markt transparanter en dat bevordert weer de handel. Om te begrijpen wat de markt te wachten staat, schetsen we hier kort de verwachtingen van onze economen omtrent de economie, inflatie en rente.

Onze verwachting dat de rente niet verder stijgt en in september mogelijk weer iets daalt, is goed nieuws voor de vastgoedsector. Een rentedaling van -0,25% lijkt misschien niet veel, maar het vooruitzicht betekent (iets) meer stabiliteit en een betere financierbaarheid. Kopers en verkopers van vastgoed gaan elkaar dan makkelijker vinden en het gewenste nieuwe marktevenwicht komt zo dichterbij. Het afgelopen jaar zorgde de snelle stijging van de rente voor een afwaardering van vastgoed met gemiddeld 8% tot 15% en soms stevige uitschieters naar boven en naar beneden. Die cijfers zijn gebaseerd op herwaarderingen volgens de taxatiecyclus binnen Rabobank. Ook al verwachten we dat de rente weer iets gaat dalen, het nieuwe marktevenwicht bereiken kost tijd. Zeker in de eerste helft van 2024 verwachten we dat vastgoed nog iets moet worden afgewaardeerd.

Tussen markten kunnen grote verschillen bestaan. Daarom vroegen we 200 taxateurs naar hun verwachtingen voor vastgoed (zie figuur 3). Volgens hen blijft vastgoed de komende twee jaar onder druk staan. Slechts een klein deel heeft nog een ‘duidelijk negatieve’ verwachting. Over non-food retail zijn taxateurs het minst vaak positief. Dat komt vooral door recente faillissementen en zorgen over het toekomstperspectief van een deel van de fysieke winkels. Dat lijkt ook te gelden voor de kantorenmarkt, waar de effecten van hybride werken meer zichtbaar zullen worden. De kantorenmarkt laat wel een sterke huurontwikkeling zien. Over huurwoningen zijn taxateurs het meest kritisch. De toenemende regulering vanuit de overheid maakt dat rendementen flink onder druk staan en investeerders vaker ‘uitponding’ overwegen. Daarbij worden huurwoningen verkocht na vertrek van de huurder, want onverhuurd leveren ze het meeste op. De meeste taxateurs zijn positief over traditionele bedrijfsruimten, logistiek, food-retail, hotels en zorgwoningen .

Wat opvalt is dat in bijna alle deelmarkten minder activiteit is. Dat komt vooral door onzekerheid en een gebrek aan geschikt aanbod. We zetten voor je op een rij wat er op hoofdlijnen speelt in de deelmarkten. De diepte in? Lees dan onze update 'Minder activiteit in vastgoeddeelmarkten, wat brengt 2024?’.

Huurwoning

Nederland kampt met een enorm woningtekort, toch wachten investeerders af. Op de huurwoningmarkt gaat het om afwaarderingen die nogal uiteen kunnen lopen, afhankelijk van onder andere type, leeftijd, huurregime en duurzaamheid. Naar verwachting zet de daling door. Dat laat zien dat beleggers nog altijd grote onzekerheid ervaren. Voorbeelden daarvan zijn de Wet betaalbare huur, maar ook gerechtelijke uitspraken over huurprijsindexaties. De Wet betaalbare huur moet middenhuur betaalbaarder maken. Het is alleen nog onduidelijk of deze wet de woningzoekende ook echt helpt, oordeelde de Raad van State. Groot risico zijn de gerechtelijke uitspraken over de huurprijswijzigingsbedingen die Bouwinvest en Amvest in hun huurcontracten hebben gezet. De rechter oordeelde dat die oneerlijk en willekeurig zijn. Als deze uitspraak zo blijft, heeft dit grote impact op andere verhuurders.

Kantoren

De kantorenmarkt zit in een overgangsfase, omdat beleggers nog steeds onzeker zijn over de effecten van hybride werken. Bedrijven lijken met minder vierkante meters uit de voeten te kunnen, waardoor de leegstand de komende jaren gaat oplopen. Grote problemen verwachten we echter niet. Flexibiliteit wordt vooral belangrijk voor de markt; bedrijven willen zich makkelijk kunnen aanpassen als de manier van werken voor hun medewerkers wijzigt. Daarnaast speelt duurzaamheid steeds meer een rol.

Bedrijfsruimten en logistiek

De afgelopen jaren vormde bedrijfsruimten en logistiek de grootste beleggingscategorie, maar door de stijgende rente daalde de handel in 2023. De vraag van bedrijven blijft groot, maar het aanbod van moderne, duurzame panden is klein. Dat de behoefte groot blijft, komt onder andere door bevolkingsgroei, verduurzaming, digitalisering en de overgang naar een circulaire economie. Voor die laatste is bijvoorbeeld opslag nodig voor grondstofverwerking en hergebruik.

Winkels en horeca

In 2023 waren beleggers weer terughoudend met recreatief winkelvastgoed. Er is onzekerheid over de waarde, leegstandrisico’s en huurindexatie. Daarnaast zijn er zorgen over ondernemers die last hebben van coronaschulden en de inflatie. Tekenend hiervoor was het faillissement van een aantal bekende ketens. Het komende jaar zal het aantal faillissementen waarschijnlijk gaan toenemen. Waar leegstand toeneemt is functiemenging een oplossing: naast winkels en horeca kan je op plekken waar mensen samenkomen ook ruimtes inrichten voor leisure, woningen, zorgfuncties en dienstverlening.

Op lange termijn zien we vijf grote trends voor vastgoed:

1. Vastgoed blijft aantrekkelijk.

De vraag naar vastgoed blijft groot. Het toewijzen van kapitaal in stenen blijft een aantrekkelijke langetermijninvestering en unieke objecten blijven altijd gewild. Daarnaast ligt er een goed fundament. Zo zet de bevolkingsgroei door, is er een toenemende behoefte aan hoogwaardige en duurzame bedrijfspanden en ook de overgang naar de circulaire economie zorgt voor extra ruimtebehoefte. Tegelijkertijd zijn de meeste deelmarkten nu al krap en dat blijft voorlopig zo: nieuwbouw is duur en lastig te realiseren. Het belang van vernieuwing, transformatie en inbreiding (bouwen binnen bestaande bouw) wordt steeds groter.

2. Locatie, locatie, locatie.

Volgens de klassieke vastgoedleer is het principe van locatie, locatie, locatie leidend voor het succes van een pand. In loop der jaren zijn daar allerlei elementen aan toegevoegd. Denk aan focus op de consument of huurder, bereikbaarheid en ook duurzaamheid. Zonder die elementen tekort te doen, zien we dat het belang van locatie toeneemt. De kantorenmarkt polariseert met winnaars rond ov-knooppunten en verblijfscentra. Horeca en winkels concentreren zich nog meer rond de drukste plekken. Voor industriële bedrijven en logistiek geldt dat zij naast goede bereikbaarheid voor het vrachtverkeer ook belang hebben bij een goede lokale arbeidsmarkt. En bij nieuwbouw draait het steeds vaker om de vraag waar nog gebouwd mag worden, rekening houdend met regels en vergunningen, bezwaren van omwonenden en netcongestie.

3. Verduurzaming versnelt.

De gebouwde omgeving moet de komende jaren flink verduurzamen en daarbij vormt het jaar 2030 een belangrijke mijlpaal. Eind 2023 heeft de Europese Commissie de EPBD-richtlijn (Energy Performance of Buildings Directive) aangescherpt. Daarin staan heldere doelstellingen voor gebouwen om minder energie te verbruiken vanaf 2030. Ook al geeft de EPBD lidstaten ruimte om zelf focus aan te brengen, het staat voorop om de slechtst presterende gebouwen te verbeteren. Het gemiddelde primaire energieverbruik van woningen moet in 2030 met 16% verminderen en in 2035 met 20 tot 22%. Voor niet-woningen gaat het om de 16% slechtst presterende gebouwen in 2030 en de 26% slechts presterende gebouwen in 2033. Naar verwachting gaan deze regels voor Nederlands vastgoed (exclusief woningen) betekenen dat energielabels E, F en G in 2030 worden uitgefaseerd en D-labels in 2033. Vanuit het ministerie van BZK verwachten we binnenkort een verdere uitwerking op dit vlak. Uiteraard nemen ook banken hierin hun verantwoordelijkheid. Bij Rabobank geldt nu al als uitgangspunt voor herfinancieringen en nieuwe aanvragen een gemiddeld label A in 2030.

4. Klimaatadaptatie heeft een prijs.

Ook klimaatadaptatie staat steeds hoger op de agenda. Zo waarschuwde de Autoriteit Financiële Markten (AFM) al voor de financiële gevolgen van overstromingsrisico’s en funderingsproblemen. AFM opperde zelfs het idee van een soort ‘klimaatlabel’ voor gebouwen. Bij nieuwbouw zien we bovendien dat ‘bodem en water’ meer sturend worden. In onze bouwupdate lees je hier meer over.

5. “S” van ESG verdient een eigen strategie.

De vastgoedsector let steeds meer op hoe het sociaal bijdraagt, zowel in het vastgoed zelf als in de bedrijfsvoering. Dat komt omdat steeds meer bedrijven zich bewust worden van hun maatschappelijke rol of omdat regels het simpelweg voorschrijven. Daartussenin zit nog een derde optie. Opdrachtgevers kunnen een voorkeur hebben voor bedrijven die niet alleen goed zijn in hun werk, maar ook kunnen aantonen dat ze sociaal goed bezig zijn. Ook als het dus niet verplicht is, met een sociale strategie ben je concurrerender. Daarnaast zien medewerkers dat je als bedrijf het voortouw neemt en dat maakt je aantrekkelijker als werkgever. In ons Bouw- en Vastgoedbericht 2023 lees je hier meer over.

Al met al staat de vastgoedmarkt er goed voor, maar het is nog te vroeg om te juichen. De verwachtingen zijn positief, maar het is goed om te beseffen dat de onzekerheid ook erg groot is. Het is dus belangrijk om de markt komend jaar weer goed in de gaten te houden. Structurele trends als verduurzaming en sociale impact worden wel steeds belangrijker en geven richting. Daarin investeren is altijd een goede strategie.